서울서부지방법원 2024타경56435. 용산구 이촌동 한가람아파트 219동 7층 704호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,520,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.01입니다. 이 사건의 표면적인 가격만 보면 최근 실거래보다 상당히 낮습니다. 동일 면적 114.96㎡의 최근 12개월 평균 3,286,363,636원에 비해 최저가가 76.7%이고, 최신 거래 3,350,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 권리분석의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에 김복남과 이태민이 확인되고 두 사람 모두 보증금이 미상입니다. 김복남은 2017.04.24 전입으로 표시돼 있고, 이태민은 주거 사용 사실만 확인되며 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태이므로 두 사람 모두 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경56435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 이촌로65가길 23, 219동 7층704호 (이촌동,한가람아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 한가람아파트 제219동 제7층 제704호 |
| 소유권 흐름 | 이용구 → 이형렬 (2008.02.21 협의분할에 의한 상속, 2008.08.07 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 2,520,000,000원 / 2,520,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 124,336,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 / 비교면적 | 한가람 · 2,036세대 · 1998.09.18 준공 · 114.96㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저다
제시된 말소기준은 2019.04.18 갑구 28번 용산구 압류입니다. 이후 등기된 주식회사에스엠대부자산관리 근저당, 국·용산구 압류, 이재경 가압류, 경매개시결정, 이진형·심기봉 근저당 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 같은 등기 흐름에는 2020.08.27 갑구 32번에서 “28번 압류등기말소”도 확인됩니다. 말소기준으로 제시된 권리와 그 후의 말소등기가 함께 존재하므로, 입찰 전 최신 원본 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김복남 | 확인 필요 | 2017.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 인수 가능성 |
| 이태민 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 확정일자·배당요구 미상 | 미상 |
김복남은 전입신고일이 2017.04.24로 확인되지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이태민은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.
② 시세 비교 — 표면가격은 최근 시세보다 낮다
한가람아파트 동일 면적 114.96㎡의 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 3,257,500,000원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 11건 평균은 3,286,363,636원, 최신 거래는 2026.07의 3,350,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 11.8% 높은 흐름으로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.96㎡ | 15 | 3,350,000,000원 |
| 2026.07 | 114.96㎡ | 9 | 3,440,000,000원 |
| 2026.05 | 114.96㎡ | 9 | 3,000,000,000원 |
| 2026.05 | 114.96㎡ | 11 | 2,950,000,000원 |
| 2026.05 | 114.96㎡ | 9 | 3,260,000,000원 |
| 2026.02 | 114.96㎡ | 14 | 3,400,000,000원 |
| 2026.02 | 114.96㎡ | 10 | 3,400,000,000원 |
| 2026.01 | 114.96㎡ | 18 | 3,490,000,000원 |
| 2025.12 | 114.96㎡ | 12 | 3,430,000,000원 |
| 2025.11 | 114.96㎡ | 5 | 3,030,000,000원 |
| 2025.10 | 114.96㎡ | 17 | 3,400,000,000원 |
| 2025.06 | 114.96㎡ | 14 | 2,940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.96㎡ | 11건 | 3,286,363,636원 |
신건 최저가 2,520,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%입니다. 최신 거래 3,350,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 임차보증금 승계가 없다는 전제가 확인된다면 가격 차이는 분명합니다. 반대로 김복남 또는 이태민의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 그만큼 올라가므로, 현재 단계에서는 최저가만으로 최종 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,520,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스엠대부자산관리 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스엠대부자산관리 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이진형 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 가압류 · 이재경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 에스엠대부자산관리 | 124,336,012원 | 124,336,012원 |
| 7. 경매개시결정 · 이재경 | 124,336,012원 | 124,336,012원 |
| 8. 근저당 · 심기봉 | 525,000,000원 | 525,000,000원 |
| 9. 근저당 · 심기봉 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 893,727,976원 |
제시된 배당 계산상 채권자 총 청구 1,598,672,024원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 893,727,976원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제·미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 리모델링·입지·환금성 메모
- 리모델링. 2023.11.16 사실조회회신에 따르면 이형렬은 리모델링조합 조합원이고, 경매낙찰인은 조합원 지위를 승계취득할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 추가부담금. 2023.11.16 기준 권리변동계획 수립 전이라 별도 분담금은 없다고 회신됐으나, 추후 변동계획 수립 후 추가부담금이 발생할 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 사업 진행. 조합은 2021.12.30 조합설립인가, 2022.10.22 시공자 선정, 2023.07 안전진단 업무 완료 상태로 기재돼 있습니다.
- 단지. 한가람아파트는 2,036세대, 1998.09.18 준공입니다. 동일 면적 최근 거래가 2,940,000,000원부터 3,490,000,000원까지 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 14,340,000원/㎡, 토지이용상황은 아파트로 표시돼 있습니다.
- 규제 표기. 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김복남 보증금 확인. 2017.04.24 전입으로 표시돼 있으므로 임대차계약서, 보증금, 점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 이태민 전입 확인. 주거 사용 사실은 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력·우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 말소기준 원본 대조. 2019.04.18 갑구 28번 압류가 말소기준으로 제시되지만 2020.08.27 해당 28번 압류 말소등기도 존재합니다. 최신 원본 등기부로 기준권리를 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 리모델링 조합 확인. 조합원 지위 승계, 향후 추가부담금, 권리변동, 현금청산대상 여부와 매수인 승계 범위를 조합에 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 재계산. 임차보증금 승계액과 리모델링 비용부담이 확인된 뒤 최저가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “25.20억”만 보고 판단하면 안 된다
시장가격만 보면 눈에 띕니다. 신건 최저가 25.20억은 최근 12개월 동일 면적 평균 32.86억의 76.7%, 최신 거래 33.50억보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름 역시 이전 구간보다 11.8% 높은 것으로 나타납니다. 하지만 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종 실질취득가입니다.
김복남·이태민 두 사람의 보증금이 모두 미상이고, 김복남은 2017.04.24 전입으로 확인됩니다. 여기에 리모델링 조합원 지위 승계와 향후 추가부담금 가능성까지 있습니다. 따라서 현재 결론은 “표면가격은 매력적이지만 권리·비용 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 임차보증금과 리모델링 비용이 확정되어야 비로소 25.20억의 가격 메리트가 실제 메리트인지 판단할 수 있습니다.