서울서부지방법원 2024타경59984. 은평구 구산동 만민베스트빌 5층 501호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정욱이며, 2014.12.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이고, 최초 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당, 서민금융진흥원·신한저축은행·국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 여러 근저당·질권·전세권 이력이 있으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 핵심은 2014.12.26 신한은행 근저당을 기준으로 그 이후 권리가 정리된다는 점입니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경59984 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로 134-8, 5층501호 (구산동,만민베스트빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 5층 내 5층 501호 · 사용승인일 2003.07.19 |
| 소유자 | 이정욱 · 2014.12.26 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 136,937,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2014년 신한은행 근저당이 기준
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2014.12.26 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 신한은행 추가 근저당권과 2024년 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 377,000,000원 vs 최저가 346,000,000원
만민베스트빌은 총 8세대, 사용승인일은 2003.07.19입니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.07 377,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 346,000,000원은 이 최근 거래의 91.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 77.56㎡ | 3 | 377,000,000원 |
| 2025.07 | 78.31㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 327,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 377,000,000원 |
전체 2건 평균은 327,500,000원으로 현재 최저가보다 낮지만, 이 평균에는 2025.07 거래 278,000,000원이 포함됩니다. 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 377,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 31,000,000원 낮습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 35.6% 높아진 상승 흐름도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,644,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 5,866,609원 | 5,866,609원 |
| 4. 신한저축은행 가압류 | 6,375,417원 | 6,375,417원 |
| 5. 국민행복기금 가압류 | 6,695,466원 | 6,695,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,418,508원 |
매각가 346,000,000원 가정 시 배당 대상 채권은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 189,418,508원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트 등이 소재하는 주거지대이며 근린생활시설과 각급학교가 함께 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구산역(6호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 북측으로 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 165.2㎡, 공시지가 3,030,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 거래 377,000,000원과 현재 최저가 346,000,000원의 차이를 기준으로 하되, 거래 표본이 2건뿐이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 신건 여부. 현재 0회 유찰, 감정가 100%인 346,000,000원부터 시작합니다. 1회 유찰 시 276,800,000원, 2회 유찰 시 221,440,000원 시나리오입니다.
- 권리 확인. 2014.12.26 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.31 발행 자료이므로 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 시세 표본을 더 꼼꼼히 볼 사건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.26 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 현재 최저가 346,000,000원이 최신 거래 377,000,000원보다 낮아 최근 거래 기준으로는 긍정적입니다. 최근 가격 흐름도 35.6% 상승했습니다.
다만 만민베스트빌은 총 8세대이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 전체 평균 327,500,000원과 최신 거래 377,000,000원의 차이가 큰 만큼, 권리는 합격, 가격은 현장 검증이 필요합니다. 신건 가격 자체는 최근 거래 대비 91.8%로 검토할 만하지만, 최종 입찰가는 실제 501호의 내부 상태와 점유, 현 시점 매매 가능 가격을 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
