광주지방법원 2026타경50007. 여수시 학동 스위트엠학동 8층 809호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석은 단순한 “신건·인수 0원” 유형이 아닙니다. 실제 임차인은 남형준 1명이고, 보증금은 240,000,000원입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2021.06.23이며 점유개시는 2021.07.10, 임차권등기는 2023.07.20입니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 배당 추정에서는 집행비용 5,448,000원을 먼저 빼고 남형준에게 임차보증금 240,000,000원을 전액 배당하기 때문에 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 배당순위가 앞서 임차인 배당액이 줄 수 있습니다. 따라서 현재 인수 0원은 당해세 확인 전의 추정치로 이해하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층809호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용중 · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 8층 809호 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남형준 / 240,000,000원 |
| 임차보증금 | 남형준 240,000,000원 · 전유부분 건물의 전부 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
권리관계의 핵심은 2021.06.23 전입·확정일자를 갖춘 남형준입니다. 데이터상 말소기준은 2021.11.23 여수시 압류로 산정되어 있어 임차인의 전입이 그보다 빠릅니다. 이후 2023.07.20 임차권등기명령까지 마쳤고 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 동시에 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 배당액이 부족해지는 회차에서는 대항력에 따른 보증금 승계가 발생합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 남형준 | 전유부분 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.23 / 2021.06.23 점유개시 2021.07.10 · 임차권등기 2023.07.20 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 미배당 잔액 |
남형준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 대상이 아닙니다. 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 같은 남형준이 현재 강제경매의 신청채권자로도 등장해, 관계인 여부 또는 가장임차인 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 배당표에서도 임차보증금 우선변제와 신청채권자 청구가 각각 기재되어 있으므로 채권원인과 배당요구 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 가격 해석 — 유찰될수록 ‘최저가’보다 인수가 중요해진다
현재 신건의 최저매각가는 감정가와 같은 332,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 우선배당되는 시나리오여서 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 이 구조는 유찰이 진행되면 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 332,000,000원 | 153,448,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 265,600,000원 | 218,918,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 212,480,000원 | 240,000,000원 | 31,294,720원 |
특히 2회 유찰 시 표면 최저가는 212,480,000원으로 내려가지만, 임차보증금 미배당분 31,294,720원을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로 실질취득이 보증금 240,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 임차인 남형준 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 남형준 | 240,000,000원 | 86,552,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 학동 소재 안산근린공원 북서측 인근. 주변에 아파트단지, 근린상가, 주택, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스승강장이 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표기는 아파트이지만 감정평가서는 오피스텔로 이용중이라고 기재합니다. 토지도 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반), 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역. 공시지가 1,464,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물이며 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기· 소방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 시나리오. 현재 회차 인수 0원만 확인하지 말고, 2회 유찰 시 31,294,720원이 인수되는 구조까지 입찰가 판단에 포함해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 선순위로 빠질 경우 임차보증금 배당액이 줄고 매수인 인수가 커질 가능성을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 남형준이 강제경매 신청채권자 남형준과 동일하므로 임대차의 실체와 채권원인, 가장임차인 가능성 또는 관계인 여부를 서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 말소기준 산정 권리인 2021.11.23 여수시 압류 뒤 2021.12.09 해제·말소 기록이 있으므로 등기부와 매각물건명세서의 인수조건을 함께 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용과 공부상 용도 및 향후 이용계획을 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비가 약 3,800,000원으로 기재되어 있습니다. 관리주체를 통해 현재 금액과 공용부분 부담범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”보다 중요한 것은 유찰 뒤의 구조
이 사건은 현재 회차만 보면 감정가와 최저가가 332,000,000원이고, 배당 추정상 임차보증금 240,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 남형준은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이고, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 분명히 적고 있습니다. 실제 시나리오에서도 2회 유찰 시 인수액이 31,294,720원으로 바뀝니다.
따라서 이 물건은 “유찰되면 무조건 싸지는 물건”이 아닙니다. 212,480,000원이라는 64% 최저가만 볼 것이 아니라, 대항력 보증금 240,000,000원의 미배당 잔액이 얼마나 매수인에게 넘어오는지까지 함께 계산해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류, 임차인과 신청채권자의 동일인 문제, 사건상 아파트와 감정평가상 오피스텔이라는 이용상태 차이도 확인 과제입니다. 현재 회차는 인수 0원 추정, 유찰 이후는 조건부 인수형. 이 사건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 배당 후 남는 임차보증금입니다.
