인수는 0원이지만, 5회 유찰이 경고한다 — 광주 진월동 금산빌딩 406호

광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 406호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만, 감정평가서에는 금산빌딩 4층 401호부터 407호가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사금산이며, 2019년 8월 20일 소유권보존등기를 마쳤습니다.

권리관계는 등기 건수가 많아 복잡해 보이지만 현재 경매의 기준점은 명확합니다. 2019년에 설정된 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·주식회사네트워크에셋대부·금하산업주식회사의 근저당에는 2020년 3월 31일 말소등기가 이어졌고, 2020년 3월 27일 설정된 새마을금고 근저당 5건에도 2020년 3월 30일 일부해지 등기가 기록돼 있습니다. 선언된 말소기준권리는 2020년 3월 31일 나주신용협동조합 근저당권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 분석의 말소기준은 2020.03.31. 접수 제63241호 나주신용협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호로 나주이화신용협동조합의 채권최고액 3억1,200만원 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 설정된 대부업체 근저당과 국세·지방세 압류, 스마일마켓 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차인 — 후순위 전입, 보증금은 미상

매각물건명세서에는 성명이 확인되지 않은 주거 점유자 1명이 기재돼 있습니다. 전입일은 2024년 11월 6일로 말소기준일인 2020년 3월 31일보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 2025년 4월 25일이나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 71.33% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가는 93,000,000원이고 현재 최저매각가는 26,666,000원입니다. 감정가의 28.67%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 이 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 일반 아파트가 아니라 근린시설로 분류된 소규모 집합건물이며 감정평가상 이용은 오피스텔이어서, 거래가격뿐 아니라 임대료·공실률·관리비와 금융기관의 담보인정 여부가 실제 가치에 큰 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,666,000원 가정)

채권최고액 합계 20,993,000,000원, 채권자 예상배당 25,786,012원, 미배당 20,967,213,988원입니다. 채권 다수가 공동담보목록에 포함돼 있고 말소·일부해지 기록도 있으므로 실제 배당참가 채권과 배당순위는 공동담보 배당계산서와 법원의 배당표 원본으로 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액이 더 줄어들 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 진월동 진월초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 금산빌딩 4층 401호부터 407호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
• 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 서측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,353㎡, 지목 대, 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역에 저촉되며, 상대보호구역과 도로계획 사항이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 경사지에 건축돼 지하 1층이 지상에 노출되고, 본건이 동측 전면도로에 접하는 형태입니다.
• 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 재대조. 2019년 근저당의 말소와 2020년 새마을금고 근저당의 일부해지 범위, 공동담보목록에서 406호가 해지됐는지 현재사항 등기부로 확인하세요.
• 점유자 확인. 성명·보증금·계약기간·배당요구 여부가 확인되지 않은 주거 점유자가 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조하고 현장 점유관계를 확인하세요.
• 용도 적법성. 근린시설로 분류된 전유부분의 오피스텔·주거 이용이 건축물대장, 사용승인도면, 관리규약과 일치하는지 확인하세요.
• 대출 가능액. 다회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건은 금융기관별 담보평가와 대출비율 차이가 클 수 있으므로 입찰 전에 대출 가능액을 확정하세요.
• 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 금산빌딩 및 인근 유사 근린시설·오피스텔의 실제 매매가, 보증금, 월세, 공실기간으로 입찰가 상한을 정하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요. 매수인 인수와 별개로 배당구조와 말소절차에 영향을 줄 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 장기 공실이나 점유 분쟁이 있었다면 공용부분 관리비 체납 가능성이 있으므로 관리주체에 체납액을 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.15의 낙찰·유찰·변경 여부와 후속 기일을 법원 사건기록에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”

이 물건은 복잡한 등기 이력과 거액의 공동담보 채권 때문에 위험해 보이지만, 선언된 말소기준은 2020년 3월 31일 나주신용협동조합 근저당이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 전입 점유자도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없어 보증금 승계 위험은 없습니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실과 투자성이 좋다는 판단은 별개입니다. 감정가의 28.67%까지 낮아졌음에도 5회 유찰됐고, 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이 혼재하며, 점유자의 계약조건과 비교 가능한 실거래도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 매력은 보류입니다. 현장 임대수익과 공실 위험, 용도 적법성, 담보대출 가능액을 확인해 26,666,000원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 만들어질 때만 입찰가를 검토해야 합니다.