광주지방법원 2026타경50197. 여수시 율촌면 조화리 705-3을 포함한 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 142.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반공업지역입니다. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다.
등기상 소유자는 서종영입니다. 과거 가압류·경매개시·근저당 등 다수의 권리가 있었지만 상당수는 이미 취하·해제·말소됐습니다. 현재 경매와 관련해 산출된 말소기준은 2020.02.04 여수시 압류입니다. 다만 이 압류에는 2022.02.10 해제를 원인으로 한 말소등기도 기재되어 있으므로, 실제 입찰에서는 등기부 원본과 매각물건명세서의 최종 권리관계를 반드시 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 율촌면 조화리 705-3 · 전남광주통합특별시 여수시 율촌면 득실길 19-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 142.0㎡ · 지목 대 · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층 · 급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 서종영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 51,882,180원 / 51,882,180원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전화연 / 45,345,204원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 선행 전입이 핵심
과거 등기에는 현대캐피탈주식회사·농업협동조합중앙회·율촌농업협동조합· 율촌신용협동조합의 가압류와 여러 차례의 경매개시결정, 율촌수산업협동조합 근저당이 있었으나 모두 등기부상 말소 또는 취하·해지됐습니다. 현재 사건은 2026.02.11 전화연의 강제경매개시결정으로 진행됐습니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥심 | 1968.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이옥심의 전입일은 1968.10.20입니다. 산출된 말소기준일 2020.02.04보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 최종 인수금액을 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 남아 있는 선순위 임차관계라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로, 자동 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 권리 안전형으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,882,180원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,333,879원 |
| 2. 경매개시결정 · 전화연 | 45,345,204원 | 45,345,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,203,097원 |
배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 계산에는 보증금 미상 임차인의 실제 보증금·배당요구·우선변제 여부가 반영되지 않았으므로, 최종 인수액 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 51,882,180원 | 45,345,204원 | 0원 | 5,203,097원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 41,505,744원 | 40,358,641원 | 4,986,563원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,204,595원 | 32,206,912원 | 13,138,292원 | 0원 |
유찰되면 신청채권자 전화연에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액이 커집니다. 그러나 이것은 채권자 배당 구조의 변화일 뿐, 선행 전입 임차인의 인수 위험이 함께 줄어든다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금이 존재하고 배당으로 전부 소멸하지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 오히려 매수인의 미배당 보증금 인수분이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시 율촌면 조화리 ‘조화마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 건선도로가 위치합니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층 건물입니다. 급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 142.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 73,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 신항만건설예정지역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 규제가 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이옥심의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 선행 전입 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가별 미배당액과 매수인 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2020.02.04 여수시 압류와 2022.02.10 해제·말소 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 매각 포함 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 일반공업지역·신항만건설예정지역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 형태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 51,882,180원인 신건입니다. 그러나 시세 자료가 없고, 무엇보다 이옥심의 전입일이 1968.10.20으로 산출된 말소기준 2020.02.04보다 앞서 있습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “대항력 가능성은 있으나 인수액은 미상”입니다.
자동 배당표가 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어도, 이는 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 이 물건은 가격을 먼저 계산할 사건이 아니라 임차관계를 먼저 확정할 사건입니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·점유관계를 확인한 뒤에야 신건 51,882,180원, 1회 유찰 41,505,744원, 2회 유찰 33,204,595원의 실제 투자 의미를 판단할 수 있습니다.
