광주지방법원 2026타경50248. 순천시 연향동 대우아파트 101동 7층 704호, 전용 76.56㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김성희이고 2015년 6월 8일 거래가액 119,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준은 2018년 8월 8일 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권 112,800,000원입니다. 그 뒤의 엔씨파이낸스대부 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고 내역도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 중요한 문제는 가격입니다. 현재 신건 최저가는 130,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 115,125,000원이고 최신 거래도 120,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 112.9%로 이미 최근 시세 위에 놓여 있습니다. 전체 12건 평균 121,000,000원과 비교해도 최저가는 107.4%이며, 최근 구간은 이전 구간보다 13.3% 하락한 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50248 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1345 101동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.56㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층 지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 김성희 (2015.06.08. 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,697,076원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 573,710원 (2026년 3월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2018.08.08. 하나캐피탈주식회사 근저당권 112,800,000원입니다. 2021.10.25. 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 41,600,000원, 2024.05.08. 서민금융진흥원 가압류 6,461,196원, 2026.02.26. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2024.05.08. 엔씨파이낸스대부가 신청한 임의경매개시결정은 2026.02.13. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 신건은 높다
대우아파트 동일면적 전용 76.56㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 121,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 115,125,000원, 최신 거래는 2026년 3월 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 76.56㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 76.56㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 76.56㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2025.10 | 76.56㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 76.56㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 76.56㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 76.56㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 76.56㎡ | 9 | 127,000,000원 |
| 2024.11 | 76.56㎡ | 6 | 127,000,000원 |
| 2024.08 | 76.56㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2024.07 | 76.56㎡ | 13 | 136,000,000원 |
| 2024.07 | 76.56㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.56㎡ | 12건 | 121,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.56㎡ | 8건 | 115,125,000원 |
현재 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -13.3%로 내려온 상태입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 121,000,000원만 기준으로 보더라도 현재 최저가는 107.4%입니다. 따라서 신건 1.30억을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 41,600,000원 | 14,580,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,461,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 160,861,196원, 예상 배당은 127,380,000원이며 미배당액은 33,481,196원입니다. 그러나 말소기준 이후 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 33,481,196원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 59,117,196원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 79,558,796원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 낮아집니다. 현재 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 권리의 안전성과 가격의 매력은 분리해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천연향중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린상가·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층·지상15층 건물의 7층 704호입니다.
- 도로. 단지 동측은 왕복 7차선, 서측·남측·북측은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대우아파트는 562세대이며 준공일은 1992.12.23입니다.
- 공시지가. 761,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 121,000,000원보다 최근 12개월 평균 115,125,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 구간이 이전보다 13.3% 낮아진 상태라 신건 최저가 130,000,000원에 가격 프리미엄을 줄 이유가 없습니다.
- 권리와 가격을 분리. 인수 0원이라는 장점이 곧 현재 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다.
- 미납관리비. 2026년 3월 기준 573,710원의 미납관리비가 있으므로 입찰 전 관리사무소에서 현재 잔액과 부담 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2018년 하나캐피탈 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 신고 내역도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 실질취득 130,000,000원은 최근 12개월 평균 115,125,000원보다 12.9% 높은 수준이고, 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 시장 흐름 역시 -13.3%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 안전하지만 신건 가격에는 메리트가 부족한 아파트로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
