광주지방법원 2026타경50263. 고흥군 과역면 백일리 131 소재 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대 282.9㎡, 평지의 사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김경완이고, 2021.08.12 소유권보존 후 2021.09.10 고흥군수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤에 전남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정이 이어지고, 임차인 송진이의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 제공된 배당 구조에서는 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 단순히 최저가만 봐서는 안 됩니다. 주변은 단독주택과 농경지가 섞인 해안 주택지대이고, 자연환경보전지역·자연취락지구 관련 제한이 있으며 태양광발전설비는 매각에서 빠지므로, 입찰 전 실제 사용가치 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50263 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 과역면 백일리 131 · 도로명주소 과역면 원당길 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 · 282.9㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외벽 세라믹패널 마감 등 |
| 소유자 | 김경완 · 2021.08.12 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 124,658,750원 / 124,658,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 76,063,012원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 태양광발전설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.09.10 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고 토지 백일리 131과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후 2025.08.11 전남신용보증재단의 26,468,419원 가압류와 2026.02.27 고흥군수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기에는 2026.05.08 근저당권 일부이전도 있습니다. 2026.04.15 확정채권 일부양도를 원인으로 32,000,000원이 농업협동조합중앙회에 이전된 것으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 90,000,000원을 기준으로 산정돼 있으므로, 실제 배당 단계에서는 확정채권액과 일부이전 관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송진이 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송진이의 전입신고일 2022.03.10은 말소기준권리 2021.09.10보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 실질취득 124,658,750원
현재 회차는 감정가 100%인 신건으로 최저매각가는 124,658,750원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 124,658,750원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 99,727,000원, 2회 유찰 시에는 79,781,600원이며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,658,750원 | 116,468,419원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,727,000원 | 97,531,914원 | 18,936,505원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,781,600원 | 77,945,531원 | 38,522,888원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,658,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,545,222원 |
| 2. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 26,468,419원 | 26,468,419원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,645,109원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 116,468,419원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 5,645,109원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 고흥군 과역면 백일리 소재 원주연육교 북측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 해안 주택지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 감정 이용상태는 단독주택이며 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 일반적인 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 282.9㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 15,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역에 포함되고 자연취락지구·가축사육제한구역에 저촉됩니다. 공익용산지는 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만 지상 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 토지·건물과 별도 설비의 현장 관계를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 송진이의 전입일은 2022.03.10으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 현장조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 태양광발전설비 확인. 지상 태양광발전설비는 매각 제외입니다. 소유·사용·접근 관계와 건물 및 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다. 감정평가서 도면과 현황을 대조해 실제 포함 범위를 확인하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 2026.05.08 농업협동조합중앙회로 32,000,000원의 확정채권 일부양도가 기재돼 있으므로 근저당권의 최종 채권관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 124,658,750원입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 인근 거래사례와 단독주택·토지의 실제 이용가치를 별도로 비교하세요.
- 토지 규제 확인. 자연환경보전지역·자연취락지구·가축사육제한구역 관련 제한이 실제 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장 가치”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.09.10 고흥군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 송진이의 전입은 2022.03.10으로 뒤입니다. 전남신용보증재단 가압류와 경매개시결정도 말소기준 이후이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정 이용상태가 단독주택이고 주변은 해안 주택지대이며, 토지는 자연환경보전지역에 포함됩니다. 여기에 제시외 건물은 포함되지만 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 안전하니 바로 싸다”가 아니라, 권리는 비교적 단순하되 현장 이용가치와 매각 제외 설비를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 유형으로 보는 것이 타당합니다.
