광주지방법원 2026타경50279. 광양시 중동 수하임2차 202동 18층 1802호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2024.10.25. 임차인 박종주의 주택임차권이 등기됐으며 보증금은 222,000,000원, 전입·점유개시는 2022.12.16., 확정일자는 2022.12.14.입니다. 데이터상 이 임차인은 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2026.03.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박종주의 전입·점유 및 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 신건 매각대금 288,000,000원에서는 집행비용 4,832,000원을 제외하고도 임차보증금 222,000,000원이 전액 배당돼 매수인에게 남는 보증금은 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시나리오에서는 매각가가 184,320,000원으로 내려가면서 41,060,480원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 18층1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4521㎡ · 28층 공동주택 내 18층 1802호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 아파트 · 현 공실상태 |
① 권리 흐름 — 현재는 0원, 유찰 뒤에는 인수 가능
등기상 2022.11.07. 우리은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원이 기재돼 있으나, 데이터가 산정한 말소기준권리는 2026.03.04. 강제경매개시결정입니다. 따라서 박종주의 전입일 2022.12.16.은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서와 등기부를 근거로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종주 | 전유부분의 건물전부 | 222,000,000원 | 2022.12.16 / 2022.12.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다. 박종주는 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.10.25.입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수가 없지만, 낙찰가가 보증금 배당에 부족해지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차별 인수 구조가 우선
이 단지 수하임2차는 176세대이고 사용승인일은 2022.10.31.입니다. 해당 경매 데이터의 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 동일면적 실거래 금액이 제시돼 있지 않고, 전용면적 매칭도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 288,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
가격 판단의 핵심은 유찰 시 최저가 하락 자체가 아닙니다. 2회 유찰 시 매각가는 184,320,000원까지 낮아지지만 동시에 대항력 임차보증금의 미배당분 41,060,480원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 따라서 ‘최저가가 많이 내려갔다’는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 박종주 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 61,168,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 288,000,000원 가정에서는 박종주의 보증금 222,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 61,168,000원을 배당받아 160,832,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 민간임대주택등기 · 점유상태
갑구에는 2022.11.07. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 권리 흐름에서 별도로 확인해야 할 항목입니다.
감정평가 당시 대상 세대는 현 공실상태로 조사됐고 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 동시에 등기부에는 박종주의 주택임차권등기가 남아 있으므로, 실제 점유 여부와 임차권등기 상태를 입찰 전 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 광양시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 상가지대로서 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 공동주택 내 18층 1802호이며 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 세장형 평지의 아파트 용지로, 대로와 중로에 접하고 출입도로 상태가 양호합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로2류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 967,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔존 여부. 박종주의 주택임차권은 대항력이 있는 것으로 판정돼 있으므로, 실제 배당액과 미배당 보증금 발생 여부를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 인수액. 현재는 0원이지만 2회 유찰 시 41,060,480원으로 바뀝니다. 최저가와 인수액을 분리해 보지 말고 함께 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기의 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 3월 기준 미납관리비가 1,854,360원 있습니다.
- 공실·설비. 감정 당시 공실상태이며 제반 설비의 하자 여부에 유의하도록 기재돼 있습니다.
- 시세 확인. 동일면적 실거래 금액이 제시되지 않았고 면적 매칭도 불일치하므로, 현재 최저가의 시세 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 현재 신건 가격 288,000,000원에서는 임차인 박종주의 보증금 222,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 박종주의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 인정된 상태입니다. 그래서 유찰 뒤 배당재원이 부족해지면 미배당 보증금이 다시 매수인 부담으로 등장합니다.
실제로 데이터상 1회 유찰 시 매각가 230,400,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 매각가 184,320,000원에서는 41,060,480원이 매수인 인수로 잡힙니다. 실거래 비교자료가 없어 가격이 시세 대비 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “유찰할수록 싸진다”가 아니라 “유찰할수록 배당과 인수 구조가 어떻게 변하는가”입니다. 현재 회차는 권리 부담이 제한적이지만, 회차가 내려갈수록 임차보증금 인수 여부를 반드시 다시 계산해야 합니다.
