광주지방법원 2026타경50294. 순천시 풍덕동 859-32 소재 건물과 토지의 공유지분에 관한 강제경매입니다. 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 70%로 내려갔다는 사실이 아닙니다. 등기상 공유자 이용석의 지분은 6분의 2이고, 강제경매개시결정도 정확히 그 지분을 대상으로 합니다. 낙찰자는 건물과 토지 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 것이 아니라 기존 공유관계에 새로 들어가는 구조입니다.
등기상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 15,000,000원의 근저당권은 이미 말소됐으며, 2026.03.04 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그러나 등기부에 근저당이 없다는 것과 낙찰 후 부담이 없다는 것은 다릅니다. 손순자는 말소기준권리보다 훨씬 먼저 전입했고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 선순위 임대차가 실제로 성립하는지 판단하기 전에는 안전한 낙찰가를 산정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50294 (강제경매) |
|---|---|
| 관할 등기기관 | 광주지방법원 순천지원 등기과 |
| 소재지 | 전라남도 순천시 풍덕동 859-32 · 남산로 163-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 표기 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 매각범위 | 이용석 소유 6분의 2 지분 · 지분매각 · 일괄매각 |
| 전체 공유자 | 이용석 2/6 · 이용경 2/6 · 이용준 1/6 · 김선희 1/6 |
| 감정가 / 최저가 | 43,701,600원 / 30,591,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 이든에셋대부 주식회사 |
| 청구금액 | 50,204,613원 |
| 토지 전체 면적 | 152.7㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 |
| 토지 공시지가 | 375,900원/㎡ |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 관련 제한 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 공유지분은 복잡
등기상 최초 소유자 이재희의 소유권은 이후 증여와 상속을 거치면서 여러 공유자에게 분산됐습니다. 2025.08.08 상속 및 증여 등기를 통해 이용석은 각각 1/6씩 합계 2/6 지분을 취득했습니다. 바로 이 지분에 2026.03.04 강제경매개시결정이 기입된 것입니다.
② 임차인·점유관계 — 1978년 전입 손순자
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손순자 | 1978.01.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 전입자 1명. 실제 임대차 성립 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 아닙니다.
손순자는 단순히 전입 시점만 오래된 사람이 아닙니다. 2009.06.25에는 이 부동산의 1/2 지분을 취득했던 소유권 이력도 있고, 해당 지분은 2025.08.08 다른 공유자들에게 이전됐습니다. 따라서 현재 점유의 법률상 근거가 임대차인지, 기존 소유관계에 따른 것인지, 또는 다른 관계인지부터 확인해야 합니다.
실질취득금액은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 매각대금에서 일부만 배당된다면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수 보증금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 고정될 수도 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득금액과 시세 대비 가격 메리트 모두 산정 불가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 950,638원 |
| 1. 이든에셋대부 주식회사 | 50,204,613원 | 29,640,362원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 20,564,251원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미배당 20,564,251원은 신청채권자의 채권 부족액으로, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 30,591,000원 | 29,640,362원 | 20,564,251원 |
| 2회 유찰(49%) | 21,413,700원 | 20,628,253원 | 29,576,360원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 14,989,589원 | 14,319,776원 | 35,884,837원 |
회차가 내려가면 경매 매각가격은 낮아집니다. 그러나 이 물건은 2/6 지분매각이므로 다른 공유자와의 관계가 그대로 남고, 선순위 점유자의 보증금 인수액도 확정되지 않았습니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 권리위험이 줄어드는 것은 아닙니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰의 핵심 변수
매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각·특별매각조건이 기재되어 있습니다. 특히 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성은 일반 입찰자에게 중요한 변수입니다. 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 적법하게 우선매수권이 행사되면 공유자에게 매수기회가 돌아갈 수 있습니다.
현재 공유자는 이용경 2/6, 이용준 1/6, 김선희 1/6의 지분을 보유하고 있습니다. 이들의 지분과 이용석의 매각지분을 합쳐야 부동산 전체의 소유권 관계가 완성됩니다. 일반 입찰자가 이용석 지분을 낙찰받더라도 다른 공유자들의 지분이 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 풍덕동 소재 풍덕중학교 북서측 인근. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 단층 구조로 기재됐으며, 위생설비와 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 전체 면적 152.7㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 이 면적은 경매로 독점 사용할 수 있는 구획을 뜻하지 않습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 375,900원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 구조와 점유현황, 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황. 목록 2 건물은 공부상 기와지붕이나 현황은 강판지붕으로 기재되어 있습니다. 실제 건축상태와 공부상 표시를 대조해야 합니다.
- 환금성. 공유지분만 취득하면 단독 처분·독점 사용이 어려울 수 있습니다. 일반적인 전체 소유 주택과 동일한 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 강제경매 대상이 이용석의 2/6 지분이라는 점과 건물·토지 각 목록의 매각범위를 최종 명세서에서 확인하세요.
- 손순자 점유관계 확인. 1978.01.23 전입, 과거 소유권 1/2 보유 이력, 현재 점유 원인과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·대항력 조사. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 매각 후 미배당 보증금 인수 가능성을 확인하기 전에는 실질취득금액을 확정하지 마세요.
- 공유자 우선매수권. 외부 최고가 입찰자가 반드시 최종 매수인이 되는 구조는 아닙니다. 특별매각조건과 우선매수권 행사 여부를 확인하세요.
- 공유관계 정리. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·관리·처분 협의, 공유물분할 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
- 건물 현황. 제시외 건물 매각 포함 여부, 강판지붕 현황, 이용상태 및 실제 점유 공간을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 지분 자체의 거래 가능성과 공유관계 해소에 필요한 비용을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당·명도. 신청채권자 미배당과 매수인 인수채무를 구분하고, 점유자와의 인도·명도 문제를 별도로 검토하세요.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 3,059만원”보다 중요한 2/6 지분과 점유관계
이 물건은 일반적인 주택 전체 매각과 다릅니다. 낙찰자는 이용석의 2/6 공유지분을 취득할 뿐이고, 다른 공유자의 소유권은 남습니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성까지 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성도 제약받을 수 있습니다.
등기상 과거 근저당권이 말소됐다는 점은 긍정적입니다. 그러나 1978년 전입한 손순자의 임대차 여부와 보증금이 미확인이라는 문제가 더 중요합니다. 배당계산에서 인수액 0원으로 표시되더라도 이를 근거로 실제 인수위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 우선인 D등급 고위험 물건입니다. 현재 최저가 30,591,000원만으로는 실질취득금액도, 시세 대비 저렴한 정도도 판단할 수 없습니다. 손순자의 법적 점유관계, 공유자 우선매수권, 실제 매각범위를 검증하기 전에는 낮아진 최저가를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
