광주지방법원 2026타경50294. 순천시 풍덕동 859-32 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 현재 공유자는 김선희 6분의 1, 이용경 6분의 2, 이용석 6분의 2, 이용준 6분의 1이고, 이번 강제경매는 이 가운데 이용석의 지분 6분의 2를 대상으로 합니다. 따라서 감정가가 낮아 보여도 전체 주택을 단독 취득하는 구조가 아니며, 낙찰 후에도 다른 공유자들과 공유관계가 계속된다는 점이 첫 번째 핵심입니다.

두 번째 핵심은 점유자입니다. 손순자의 전입일은 1978.01.23으로, 현재 말소기준으로 산정된 2026.03.04 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 이 자료만으로 대항력을 확정하거나 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 최저가 자체보다 임대차의 실체와 보증금 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소, 현재 핵심은 지분경매

1998.05.14 설정된 이용옥 근저당권은 채권최고액 15,000,000원이었지만 2002.10.29 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 상속과 증여를 거쳐 현재 공유관계가 형성됐고, 2026.03.04 이든에셋대부 주식회사의 강제경매가 이용석 지분에 개시됐습니다. 등기상 별도의 현존 근저당권·압류가 확인되는 구조는 아니지만, 등기가 단순하다고 인수위험까지 단순한 것은 아닙니다. 점유자의 임대차가 별도 변수이기 때문입니다.

② 임차인 — 전입은 매우 빠르지만 보증금이 확인되지 않았다

손순자는 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 강제경매개시결정일보다 훨씬 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력과 우선변제 범위를 단정해서는 안 됩니다. 특히 매각 대상이 전체가 아닌 지분인 만큼 점유 범위와 임대차계약 상대방, 보증금 액수를 원문에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,701,600원 가정)

현재 회차 가정에서는 신청채권 50,204,613원 중 42,514,971원이 배당되고 7,689,642원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 손순자의 보증금도 미상이므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.

④ 지분매각·공유자 우선매수권 — 환금성의 핵심 변수

이번 매각은 이용석 지분 6분의 2만을 대상으로 합니다. 낙찰자가 취득하는 것은 전체 주택이 아니라 공유지분이며, 김선희·이용경·이용준의 지분은 그대로 남습니다. 따라서 낙찰 후 직접 사용, 처분, 공유물 관리 과정에서 일반적인 단독소유 부동산보다 이해관계가 복잡합니다.

⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표·매각조건 기준)

• 이용상태. 현황은 단독주택으로 이용 중입니다.
• 구조. 벽돌조 단층 건물로, 외벽은 타일 붙임·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 지붕. 매각물건명세서 비고에는 공부상 기와지붕이나 현황은 강판지붕이라고 기재돼 있습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
• 입지. 풍덕중학교 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 152.7㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 375,900원/㎡입니다.
• 설비. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 손순자 임대차 원문 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·임대차계약 상대방을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 최저가에 인수되는 미배당 보증금을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
• 지분 6분의 2 확인. 전체 부동산 취득이 아니라는 점을 입찰가 산정과 향후 처분전략에 반영해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 외부 낙찰 가능성과 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 함께 고려해야 합니다.
• 특별매각조건 확인. 우선매수권 행사 후 보증금 미납과 다음 기일의 제한 조건을 매각공고 원문과 대조하세요.
• 제시외 건물·지붕 현황. 제시외 건물 매각 포함 여부와 공부상 기와지붕·현황 강판지붕 차이를 현장에서 다시 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 판단하지 말고, 현지 주택·토지 거래자료를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “43,701,600원짜리 집”으로 보면 안 된다

이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저가 43,701,600원만 보고 전체 주택을 저렴하게 사는 경매로 받아들이는 것입니다. 실제 매각 대상은 이용석 지분 6분의 2이고, 공유자 우선매수권이 존재합니다. 동시에 손순자가 1978.01.23부터 전입해 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액이 아직 확정되지 않았습니다.

등기 자체는 과거 근저당이 이미 말소돼 단순하지만, 이 물건의 난도는 등기보다 임차·점유와 지분관계에서 발생합니다. 실거래 시세 비교자료도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 따라서 현재 결론은 “신건 가격이 싸 보이더라도, 임차보증금 확인과 공유관계 해석 전에는 입찰 보류”입니다.