광주지방법원 2026타경50303. 전라남도 여수시 선원동 1232-9에 있는 주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 주된 건물은 시멘트 벽돌조 단층 단독주택이고, 별도로 창고 및 변소가 있습니다. 토지면적은 230.8㎡이며 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 이영숙입니다.
경매를 신청한 채권자는 제3.4구잠수기수산업협동조합입니다. 2020년 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당이 말소기준이고, 뒤따르는 배상윤·장진나 근저당도 매각으로 소멸할 예정입니다. 저당권 흐름은 비교적 명확하지만, 2013년부터 전입한 서장원의 점유 및 임대차관계가 해결되지 않았습니다. 이 부분이 낙찰자의 실질 부담을 결정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50303 (임의경매 · 순천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1232-9 도로명주소: 무선7길 19-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 감정평가 이용상태는 단독주택, 창고 및 변소 |
| 건물구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 주택 및 창고·변소 |
| 토지 | 230.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방형 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 이영숙 · 2004.07.28 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 314,475,340원 |
| 최저매각가 | 220,133,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 제3.4구잠수기수산업협동조합 |
| 청구금액 | 106,414,420원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2020.05.11 을구 3번 근저당 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별개
말소기준은 2020.05.11 접수된 을구 3번 근저당입니다. 이후 설정된 배상윤의 채권최고액 80,000,000원 근저당과 장진나의 채권최고액 100,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거 농업협동조합중앙회의 채권최고액 36,500,000원 근저당은 2020.05.11 해지로 이미 말소되었습니다. 2023년에 조창환이 신청했던 강제경매 역시 취하 후 말소된 이력입니다.
② 점유·임차인 — 서장원 관계 확인이 핵심
현황조사와 매각물건명세서에 전입 사실이 나타나는 사람은 서장원과 서제연, 2명입니다. 다만 두 사람이 실제 임차인인지, 소유자 또는 채무자와 어떤 관계인지, 보증금이 있는지는 확인이 필요합니다. 따라서 이를 확정된 보증금 임대차 2건으로 취급하지 않습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서장원 | 2013.07.16 | 가능·미상 말소기준보다 선순위 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
보증금 미상 인수 가능성 확인 필요 |
| 서제연 | 2021.02.08 | 선순위 아님 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
보증금 미상 선순위 승계 근거 없음 |
전입일의 선후관계만으로 임대차의 실재, 대항력 및 보증금 승계를 최종 확정할 수 없습니다. 실제 임차관계·점유·확정일자·배당요구 및 소유자와의 관계 확인이 필요합니다.
서제연은 2021.02.08 전입하여 말소기준 근저당보다 늦습니다. 확인된 전입일만으로는 말소기준에 앞서는 대항력을 주장할 근거가 없습니다. 다만 실제 점유 형태와 임대차관계, 보증금·배당요구 사실은 별도로 확인해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 220,133,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 선순위 보증금이 존재하고 배당에서 회수되지 못한 금액을 낙찰자가 인수하게 된다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
또한 동일한 용도·입지·규모의 매매사례와 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 220,133,000원이 적정 시세보다 낮은지, 또는 실질취득비용을 감안해 투자 메리트가 있는지는 판단을 보류합니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (220,133,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,881,862원 |
| 1. 근저당 · 제3.4구잠수기수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배상윤 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장진나 | 100,000,000원 | 16,251,138원 |
| 근저당 채권 미배당 합계 | 300,000,000원 | 83,748,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 배당순위, 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 106,414,420원이며, 예상배당액 120,000,000원은 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다.
위 가정에서 근저당 채권최고액 합계는 300,000,000원이고, 집행비용을 제외한 배당액은 216,251,138원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 83,748,862원, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 경매 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 220,133,000원 | 216,251,138원 | 83,748,862원 |
| 2회 유찰(49%) | 154,093,100원 | 151,135,797원 | 148,864,203원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 107,865,170원 | 105,555,058원 | 194,444,942원 |
유찰이 반복되면 최저가는 220,133,000원 → 154,093,100원 → 107,865,170원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 근저당 채권의 예상 미배당도 83,748,862원 → 148,864,203원 → 194,444,942원으로 커집니다.
다만 이 미배당은 근저당 채권에 관한 것으로, 그 자체가 낙찰자에게 인수되는 금액은 아닙니다. 진짜 확인해야 할 것은 선순위 전입자의 보증금과 법적 인수 여부입니다. 유효한 선순위 임차보증금이 존재하는 경우에는 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용의 절감 효과가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 선원동 소재 남양1단지아파트 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 다가구주택 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대로변 인근에 있고 본건까지 소형 차량 통행이 용이하여 용도에 따른 제반 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽은 적벽돌치장 쌓기 및 몰탈페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지 등으로 마감됐습니다. 별도의 창고·변소 건물이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비, 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 230.8㎡, 지목 대, 평지, 가로장방형이며 소로에 접합니다. 개별공시지가는 596,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 주택·창고·변소의 현황과 실제 매각범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 토지 가치, 건물 상태, 이용 가능성 및 개별 매매사례를 종합적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서장원 임차관계 확인. 2013.07.16 전입이 실제 임대차에 기초한 것인지, 임대차계약서·보증금·점유 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 검토. 서장원은 등기부상 근저당 채무자로도 등장합니다. 소유자·다른 점유자와의 관계, 가장임차인 가능성 및 실제 거주 사실을 확인해야 합니다.
- 대항력·배당요구. 서장원과 서제연의 전입일뿐 아니라 실제 점유, 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부 및 매각물건명세서의 임차인 관련 사항을 재확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 산정. 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 예상 미배당 보증금을 계산하고, 낙찰가에 더해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 확인. 토지 230.8㎡와 주택, 창고·변소 및 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 연립/다세대 + 토지로 분류된 물건과 감정상 단독주택 이용상태를 건축물대장, 등기 및 현황자료로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 선원동 인근 단독주택 및 토지의 최근 실거래와 개별 건물의 상태를 조사하고, 실질취득비용을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 거주자 및 점유 공간을 확인하고, 낙찰 이후 인도 가능성과 명도 비용·기간을 사전에 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 근저당 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 배당요구, 조세채권, 임차인 배당 및 비용을 반영해 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 현황조사 및 등기 변동사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 인수보증금 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 근저당은 말소기준권리를 중심으로 정리되는 구조입니다. 뒤따르는 근저당이 많아도 원칙적으로 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안지는 않습니다. 그러나 선순위 전입자 서장원의 임대차관계와 보증금이 미확정이라는 점은 별도의 위험입니다.
서장원이 실제 대항력 임차인이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 반대로 임대차가 아닌 관계인 점유로 확인되면 부담 구조는 달라집니다. 지금 단계에서 어느 쪽이라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
감정가 314,475,340원 대비 현재 최저가는 220,133,000원, 비율로는 70%입니다. 그렇지만 시세도, 인수보증금도 확정되지 않아 저렴한 물건이라는 결론은 낼 수 없습니다. 토지·주택 일괄매각에 제시외 건물까지 포함되는 만큼 물건 자체의 확인도 중요합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 서장원의 실제 임차 여부와 보증금, 매수인 승계 여부를 먼저 확정하고, 최근 비교거래로 적정 시세를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유자의 법적 지위와 실제 취득비용입니다.
