광주지방법원 2026타경50303. 전라남도 여수시 선원동 1232-9 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 기호(2-가) 단독주택, 기호(2-나) 창고 및 변소입니다. 토지는 대 230.8㎡이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 이영숙입니다.
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 2020.05.11. 설정된 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 배상윤 근저당 80,000,000원, 장진나 근저당 100,000,000원과 2026.03.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50303 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 선원동 1232-9 · 무선7길 19-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 창고 및 변소 |
| 토지 | 대 230.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이영숙 · 2004.07.28. 소유권이전(2001.10.05. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 314,475,340원 / 314,475,340원 (신건) |
| 신청채권액 | 106,414,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 전입자가 핵심
과거 농업협동조합중앙회 근저당권 36,500,000원은 2020.05.11. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 배상윤·장진나 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서장원 | 2013.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 서제연 | 2021.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
신고된 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 서제연은 2021.02.08. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 서장원은 선순위 전입입니다. 특히 서장원은 등기부상 배상윤·장진나 근저당권의 채무자와 동일한 이름으로 확인돼 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다. 이는 의심 사유일 뿐, 실제 임차관계와 보증금 유무는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 314,475,340원, 최저매각가 314,475,340원이 시세 대비 높은지 낮은지 정량적으로 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,475,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,202,655원 |
| 1. 근저당 · 제3.4구잠수기수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배상윤 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 장진나 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,272,685원 |
현재 계산표에서는 근저당 채권 300,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 9,272,685원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 서장원의 미상 보증금은 반영되지 않은 구조이므로, 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 선원동 남양1단지아파트 북측 인근으로, 주변은 단독주택과 다가구주택 등이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대로변 인근이며 본건까지 소형 차량 통행이 용이해 용도에 따른 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 단독주택은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층, 창고 및 변소도 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 230.8㎡, 평지·가로장방이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 596,500원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격대별 거래성과 환금성은 정량적으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서장원 임대차 실체 확인. 2013.07.16. 전입의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 서장원은 등기부상 후순위 근저당 채무자와 동일 이름입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 계약서·자금흐름·거주관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 251,580,272원, 2회 유찰 시 201,264,217원이지만 선순위 보증금이 존재하면 인수액이 추가될 수 있어 낙찰가만으로 실질취득가를 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 현장 경계와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제3.4구잠수기수산업협동조합·배상윤·장진나 근저당 모두 선원동 1232-9 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 말소”보다 “선순위 전입 보증금”이 먼저다
이 사건은 후순위 근저당이 많아 보이지만, 등기권리 정리 자체는 단순합니다. 기준은 2020.05.11. 제3.4구잠수기수산업협동조합 근저당이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2013.07.16. 전입한 서장원이 기준권리보다 앞선다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 미상인 상태에서는 대항력과 인수액을 안전하게 확정할 수 없고, 따라서 실질취득가도 미확정입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세까지 확인되지 않아 신건 314,475,340원의 가격 메리트도 평가할 수 없습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 점유 리스크 확인 전에는 입찰가 계산을 완성할 수 없는 물건입니다.
