광주지방법원 2026타경50332. 광양시 중동 수하임2차 202동 22층 2203호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2026년 3월 10일 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가가 아니라 임차인 이소라의 선순위성입니다. 임대차계약일은 2022.10.01, 확정일자는 2022.11.03, 전입일은 2022.11.11, 점유개시일은 2022.11.19이며 임차보증금은 225,000,000원입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2026.03.10 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 모두 그보다 앞서므로 매각물건명세서상 말소기준권리 이전 임차권으로 분류됩니다. 따라서 낙찰가가 충분해 보증금이 전액 배당될 때는 남는 인수가 없지만, 유찰로 매각대금이 내려가 임차보증금이 모두 배당되지 못하면 그 미배당분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 22층 2203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 22층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 2022.11.07 우리은행 근저당권은 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정됐으나 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 같은 날 1번 근저당권의 채권최고액을 120,000,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 등기도 있습니다. 현재 사건의 계산상 말소기준은 이 근저당이 아니라 2026.03.10 강제경매개시결정입니다.
임차권자 이소라는 2024.12.27 임차권등기명령에 따라 보증금 225,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 원인이 된 임대차는 그보다 앞선 2022년에 시작됐고, 전입일 2022.11.11과 확정일자 2022.11.03 모두 말소기준보다 빠릅니다. 배당요구도 이뤄져 있어 대항력 있음·우선변제권 있음으로 보는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 현재가와 유찰가의 결론이 달라진다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소라 | 전유부분의 건물 전부 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권자 이소라는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 기재돼 있습니다.
③ 회차별 구조 — 내려가는 낙찰가, 따라오는 인수
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 305,000,000원 | 74,930,000원 | 150,070,000원 | 0원 | 305,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 14,784,000원 | 210,216,000원 | 0원 | 244,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 33,332,800원 | 228,532,800원 |
이 표에서 주의할 점은 신청채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 같은 숫자가 아니라는 것입니다. 현재 회차에도 주택도시보증공사의 신청채권은 150,070,000원이 미배당이지만 매수인 인수는 0원입니다. 반면 2회 유찰 시에는 대항력 임차인의 보증금이 매각대금으로 전부 충족되지 않으면서 매수인 인수가 33,332,800원으로 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 이소라 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 74,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 305,000,000원 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 225,000,000원 중 74,930,000원이 배당되고 150,070,000원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 함께 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 22층이며, 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 도시지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 준공일은 2022.10.31입니다. 감정요항표상 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.07 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부가 최우선. 이소라 보증금 225,000,000원은 선순위 대항력 임차보증금입니다. 실제 배당액이 얼마인지에 따라 낙찰자 인수금액이 달라집니다.
- 2회 유찰가 착시 주의. 195,200,000원만 보고 취득가로 생각하면 안 됩니다. 시나리오상 33,332,800원을 추가 인수해 실질취득은 228,532,800원입니다.
- 현재 회차는 인수 0. 305,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
- 관리비. 2026년 3월 기준 미납관리비가 840,700원 기재돼 있습니다. 실제 입찰 시점의 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 후 존속 여부 및 관련 제한을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 금액 자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 실제 배당은 세금·집행비용·배당요구 상황에 따라 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0, 유찰 후에는 계산이 달라진다”
이 물건은 단순한 ‘임차권 있는 아파트’로 끝나는 사건이 아닙니다. 이소라의 보증금 225,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이지만, 현재 최저가 305,000,000원에서는 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리구조만 놓고 보면 실질취득액은 305,000,000원 그대로입니다.
그러나 2회 유찰돼 매각가가 195,200,000원으로 내려가면 상황이 바뀝니다. 임차보증금이 낙찰가를 넘어서는 구간에서 미배당 보증금이 매수인에게 이어져 33,332,800원 인수, 실질취득 228,532,800원이 됩니다. 즉 유찰로 표면 가격은 크게 내려가도 실제 부담은 그만큼 내려가지 않습니다.
또한 동일 면적의 최근 실거래 금액이 없어 지금 단계에서 감정가 305,000,000원을 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 현재가는 인수 0이지만 가격 검증이 필요하고, 유찰 뒤에는 반드시 ‘낙찰가 + 임차보증금 인수’를 함께 계산해야 하는 물건입니다.
