광주지방법원 2026타경50332. 광양시 중동의 수하임2차 202동 2203호 아파트입니다. 2022년 준공된 단지의 28층 건물 중 22층에 자리한 물건으로, 감정가는 305,000,000원입니다. 현재 1회 유찰되어 최저매각가가 213,500,000원까지 내려왔지만, 권리분석에서 먼저 살펴야 할 것은 할인율이 아닙니다. 2024년 등기된 임차보증금 225,000,000원과 그보다 앞선 전입·확정일자입니다.
소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구액 225,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 2022년 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 권리관계의 핵심은 기존 은행 담보가 아니라 강제경매개시결정에 앞서 대항력을 확보한 임차인입니다. 임차인의 배당 부족분이 매수인에게 남는 구조이므로 최저가와 실제 취득 부담을 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50332 (강제경매 · 순천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 제202동 제22층 제2203호 도로명주소: 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 28층 중 22층 |
| 단지 개요 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 305,000,000원 |
| 최저매각가 | 213,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준 | 2026.03.10. 강제경매개시결정 |
| 대항력 임차인 | 이소라 · 보증금 225,000,000원 |
| 예상 인수금 | 15,289,000원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 실질취득 예상액 | 228,789,000원 (낙찰가 + 인수액, 취득 관련 별도 비용 제외) |
| 미납관리비 | 840,700원 (2026년 3월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2026.03.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 다만 이보다 앞선 2022년에 임차인의 전입신고·점유가 시작되었고 확정일자도 확보되었습니다. 2024.12.27.에는 보증금 225,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다.
우리은행의 2022.11.07. 근저당권은 공동담보가 기재된 채권최고액 20,762,000,000원의 담보권이었으나 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 같은 날 등기된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권 변경·공동담보 해제 내역은 별개의 새로운 근저당 채무로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 현재 매수인 인수 위험 판단에서는 임차보증금의 미변제액을 중심으로 검토해야 합니다.
아울러 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재합니다. 2020.04.28. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 매각 이후 등록 상태와 임대사업자 관련 의무가 어떻게 처리되는지 별도로 확인해야 합니다. 이를 일반 근저당처럼 자동 소멸하는 권리로 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소라 전유부분 전부 · 주거 |
225,000,000원 | 전입 2022.11.11. 확정 2022.11.03. 점유 2022.11.19. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
인수 위험 15,289,000원 |
임차권등기일 및 배당요구일: 2024.12.27. · 임차보증금 225,000,000원 · 현재 최저가 기준 예상 우선배당 209,711,000원.
주택도시보증공사는 본건의 경매 신청채권자이고, 이소라는 임차권등기상 실제 임차인입니다. 신청채권자의 청구액 225,000,000원과 임차보증금 225,000,000원을 각각 별개의 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다. 실제 인수액은 임차보증금의 배당 부족분을 기준으로 판단합니다. 다만 신청채권과 임차보증금의 법률적 관계 및 최종 배당순위는 입찰 전 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,789,000원 |
| 1. 임차인 이소라 보증금 | 225,000,000원 | 209,711,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 213,500,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 실제 배당순위·당해세·임차인 최우선변제·신청채권의 법률관계 등에 따라 배당액과 인수액은 변동할 수 있습니다. 현재 계산에서 신청채권자 미배당은 225,000,000원이며, 이를 매수인 인수금에 별도로 합산하지 않습니다.
보증금 225,000,000원의 대항력 인수형이기 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 규모를 중심으로 유지되며, 경매 집행비용 등이 계산상 차이를 만듭니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 크게 안 내려간다
이 사건은 감정가 대비 낙찰가 할인율과 매수인이 실제로 부담하는 총액이 다른 사례입니다. 다음 회차에서 최저가가 추가로 하락하더라도 대항력 임차인의 보증금 잔액이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 예상액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
213,500,000원 | 15,289,000원 | 228,789,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
149,450,000원 | 78,442,300원 | 227,892,300원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 수준 |
104,615,000원 | 122,649,610원 | 227,264,610원 |
각 회차 실질취득 예상액은 해당 회차 최저가와 예상 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 시나리오별 집행비용 차이에 따라 총액에 일부 변동이 있으며 취득세·등기비·명도비 등은 포함하지 않습니다.
⑤ 시세·입지·환금성 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분
수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지입니다. 감정가 305,000,000원과 현재 실질취득 예상액 228,789,000원을 비교하면 감정가보다는 낮습니다. 그러나 감정가는 특정 시점의 평가액이며, 현재 매매시장에서 거래되는 가격과 동일하지 않습니다.
따라서 실거래 시세와 비교할 때는 최저가 213,500,000원이 아니라 실질취득 예상액 228,789,000원을 기준으로 삼아야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
- 위치. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재한 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 22층이며, 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역에 위치하며, 상대보호구역·가축사육제한구역 등과 관련된 제한사항이 있습니다. 토지 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. 176세대 규모의 2022년 준공 아파트로, 입지뿐 아니라 동일 면적 거래 빈도와 매수 수요를 따로 점검할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 해당 수치는 과거 경매 결과에 관한 참고 지표이며 현재 물건의 향후 낙찰이나 유찰을 보장하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 우선 확인. 이소라의 보증금 225,000,000원, 대항력, 확정일자, 배당요구, 임차권등기 내용과 최종 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 현재 최저가에 낙찰되면 인수액 15,289,000원을 더한 228,789,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 추가 유찰 시에도 보증금 잔액 때문에 총부담이 크게 줄지 않는다는 점을 반영해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금의 관계, 배당순위 및 채권의 승계·대위 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 서로 다른 명목의 동일 보증금 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간 및 매각 이후 행정상 의무 처리 여부를 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 2026년 3월 기준 미납관리비 840,700원이 확인됩니다. 입찰 전 체납액의 최신 합계와 공용부분 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래가격과 거래량을 확인하고, 실질취득 예상액과 비교해야 합니다. 대상 세대와 면적·층·상태가 다른 거래를 그대로 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 점유 및 명도. 대항력 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조이므로, 잔액 정산과 임차권등기 말소 및 인도 협의를 입찰 전 자금계획에 반영해야 합니다.
- 추가 비용. 취득세·등기비용·미납관리비·명도비용 등은 실질취득 예상액에 별도로 더해야 합니다. 특히 임차인의 실제 인도 조건을 사전에 검토해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 감정가 305,000,000원에서 최저가 213,500,000원으로 하락했다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이소라의 보증금 225,000,000원이 낙찰자의 경제적 부담을 결정한다는 점입니다. 현재 회차에서는 15,289,000원의 보증금 인수가 예상되며, 실질취득액은 228,789,000원에 이릅니다.
추가 유찰이 진행되어 낙찰가가 떨어지더라도 인수해야 할 보증금 잔액이 그만큼 늘어나기 때문에 총취득액은 크게 달라지지 않습니다. 기존 우리은행 근저당권이 이미 말소되었다는 긍정적 요소가 있지만, 대항력 임차인의 잔액 인수, 민간임대주택등기, 미납관리비 및 시세 검증을 모두 고려해야 합니다.
최저가만 보면 할인 물건이지만, 실질취득액으로 보면 판단이 달라집니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 가격 우위도 인정하기 어렵습니다. 이 사건은 “유찰을 기다릴 물건”이라기보다 “보증금 인수 구조와 실제 시장가격부터 확인해야 할 물건”입니다. 종합적으로 가격 판단을 보류하고 신중하게 접근하는 편이 적절합니다.
