광주지방법원 2026타경50338. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 22층 2211호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사고흥이고 2020년 4월 29일 거래가 58,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 유효하게 눈여겨봐야 할 핵심 권리는 2025년 5월 27일 등기된 강동완의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2023년 3월 20일, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2023년 4월 7일이며 임차보증금은 60,000,000원입니다.
강제경매개시결정은 2026년 3월 10일 주택도시보증공사의 신청으로 등기됐습니다. 매각물건명세서는 이 임차인에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라고 명시하고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저매각가가 아니라 보증금까지 포함한 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 22층 2211호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 23층 중 22층 · 동향 복도식 |
| 소유자 | 주식회사고흥 (2020.04.29. 소유권이전, 거래가 58,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,800,000원 / 56,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 61,462,140원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 139,960원 (2026년 3월 기준) |
① 권리 흐름 — 임차보증금 6,000만원이 핵심
과거 국민은행·익산원예농업협동조합·현대해상화재보험의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 뒤에 생긴 강동완의 주택임차권입니다. 임차권등기 원문에는 보증금 60,000,000원, 임대차계약일 2023.03.20, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.04.07이 명시되어 있습니다. 실제 임차인은 강동완 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강동완 전유부분 건물의 전부 | 60,000,000원 | 2023.04.07 / 2023.04.07 | 2025.05.27 | 대항력 有 우선변제 요구 승계 위험 有 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 대비 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 56,800,000원 | 약 3,200,000원 | 약 60,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 45,440,000원 | 약 14,560,000원 | 약 60,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 36,352,000원 | 약 23,648,000원 | 약 60,000,000원 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이고, 임차인은 강동완 1명입니다. 신청채권자의 청구액 61,462,140원과 임차보증금 60,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 매수인 입장에서는 무엇보다 명세서가 명시한 임차보증금 미변제 잔액 승계를 기준으로 취득원가를 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6,000만원은 최근 거래보다 높다
같은 단지 성호2차(201~205동), 동일 면적 39.86㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 48,183,333원, 최신 거래는 2026년 4월 47,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 평균의 117.9%인데, 실질취득 약 6,000만원을 기준으로 보면 최근 평균의 124.5%, 최신 거래의 127.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
표본의 거래 범위는 40,000,000원~59,700,000원입니다. 최고 거래가인 59,700,000원과 비교해도 실질취득 약 60,000,000원이 더 높습니다. 따라서 이 사건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “유찰되면 바로 가격 메리트가 생긴다”고 평가하기 어렵습니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 6,000만원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,422,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 61,462,140원 | 55,377,600원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 6,084,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 신청채권자 청구액을 기준으로 한 배당 예상입니다. 이와 별개로 매각물건명세서는 강동완의 임차보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 신청채권자의 미배당액 6,084,540원을 임차보증금에 다시 합산하지 않고, 매수인의 가격 판단은 대항력 임차보증금 60,000,000원을 기준으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물의 22층 2211호입니다. 동향 복도식입니다.
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·도시공원·학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 편리하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 준공일은 2003.11.07입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 보호구역 관련 제한이 있고, 정비된 도로 및 단지 내부 도로와 연결됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 매각률 50%로 나타나므로 응찰 수요를 낙관적으로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 회차의 기준 취득원가는 56,800,000원이 아니라 임차보증금 승계를 반영한 약 60,000,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 45,440,000원, 2회 유찰 시 36,352,000원이지만 보증금 미변제 인수액이 함께 증가하므로 실질취득은 약 60,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 임차권 원본 재확인. 강동완의 임대차계약일 2023.03.20, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.04.07, 보증금 60,000,000원 및 임차권등기 내용을 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 말 것. 신청채권자 주택도시보증공사 배당과 대항력 임차인의 미변제 보증금 승계는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026년 3월 기준 미납관리비 139,960원이 확인되므로 납부 범위와 추가 발생액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 6,000만원 부근”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 56,800,000원이라는 최저가입니다. 대항 가능한 임차인 강동완의 보증금은 60,000,000원이고, 명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 현 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 뒤에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수분이 커져 실질취득은 약 60,000,000원 수준으로 유지됩니다.
그 6,000만원은 동일면적 최근 12개월 평균 48,183,333원의 124.5%, 최신 거래 47,000,000원의 127.7%입니다. 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰, 매각률 50%입니다. 이 물건은 “몇 번 유찰되면 싸지는 물건”이 아니라, 유찰가보다 대항력 임차보증금이 가격의 바닥을 만드는 물건으로 봐야 합니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 현재 조건의 매력도는 낮습니다.
