광주지방법원 2026타경50338. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 22층 2211호입니다. 전용면적 39.86㎡의 아파트로, 감정가와 최저매각가는 모두 56,800,000원입니다. 일반적인 경매물건처럼 단순히 말소기준권리 뒤의 근저당이나 가압류가 정리되는 구조로만 보아서는 안 됩니다. 등기부에는 강동완 명의의 주택임차권등기가 남아 있고, 그 임차보증금은 60,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 최저매각가보다 높은 금액입니다.
다만 매각물건명세서에는 중요한 변화가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.09.17. 제출했습니다. 이 확약은 낙찰자에게 매우 중요한 인수 위험 해소 근거입니다.
따라서 이 사건은 보증금 전액을 매수인이 떠안는다고 단정해서도, 임차권이 있다는 이유만으로 무조건 위험하다고 평가해서도 안 됩니다. 반대로 확약서의 적용 범위와 실제 말소 절차를 확인하지 않은 상태에서 모든 권리 문제가 자동으로 해결된다고 보아서도 안 됩니다. 주택도시보증공사 승계 임차권의 확약 적용 여부가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 22층 2211호 |
| 도로명주소 | 광장로 70 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 39.86㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트 벽식구조 · 23층 중 22층 · 동향 · 복도식 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사고흥 (2020.04.29. 소유권이전 · 거래가액 58,000,000원) |
| 감정가 | 56,800,000원 |
| 최저매각가 | 56,800,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 표기 | 1회 유찰 · 현재 회차 최저가 56,800,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 61,462,140원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준권리 | 2026.03.10. 강제경매개시결정 (갑구 10번) |
| 임차권 | 강동완 · 보증금 60,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 확약 | 2026.09.17. 주택도시보증공사 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 미납관리비 | 139,960원 (2026년 3월 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2026.03.10. 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 과거 국민은행·익산원예농업협동조합·현대해상화재보험의 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 확인해야 할 핵심은 과거 근저당이 아니라 을구 7번 주택임차권과 그 승계인의 확약입니다.
임차인 및 보증기관 승계 관계
| 임차인 / 승계 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
강동완 주택임차권등기 주택도시보증공사 승계 |
60,000,000원 전유부분 건물의 전부 |
가능·확인 필요 전입·점유 2023.04.07. |
확정일자 기재 2023.04.07. 배당요구 내역 있음 |
확약 반영 0원 승계인 잔존청구권 포기 |
실제 임차인은 강동완 1명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 이 주택임차권의 승계인으로 등장하는 것이며, 강동완과 별개의 임차인이 추가로 존재하여 보증금이 이중으로 발생한 구조로 계산하지 않습니다. 임차보증금 60,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 61,462,140원도 서로 다른 성격의 금액이므로 합산하지 않습니다.
확약이 없었다면 보증금이 최저매각가보다 크다는 점에서 낙찰가와 별도의 미배당 보증금 인수 가능성을 고려해야 하는 사건입니다. 그러나 제출된 확약을 반영한 실질취득 분석에서는 낙찰가 56,800,000원 + 확약 적용 인수액 0원을 기준으로 평가합니다. 이 결론은 해당 주택도시보증공사 승계 임차권에 한정되며, 확약의 당사자가 아닌 별도 권리가 확인된다면 독립적으로 재검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 117.9%
성호2차아파트는 1,773세대이며, 준공일은 2003.11.07.입니다. 동일 면적 39.86㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균은 48,183,333원입니다. 현재 최저매각가 56,800,000원은 이 평균을 웃도는 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
거래가격은 40,000,000원~59,700,000원으로 폭넓게 분포합니다. 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원이며, 현재 최저매각가 56,800,000원은 최신 거래금액보다도 높습니다. 평균과 비교해도 117.9%이므로, 현 회차의 최저가를 저렴한 매수가격으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,422,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 61,462,140원 | 55,377,600원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 6,084,540원 |
집행비용은 추정치입니다. 신청채권자의 예상배당과 미배당액은 청구금액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 등기된 임차보증금은 동일한 개념이 아닙니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 56,800,000원 | 55,377,600원 | 6,084,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 (80%) | 45,440,000원 | 44,222,080원 | 17,240,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 (64%) | 36,352,000원 | 35,297,664원 | 26,164,476원 | 0원 |
회차별 매수인 인수 0원은 주택도시보증공사 확약의 적용을 전제로 합니다. 미배당액이 증가해도 확약이 유효하다면 해당 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 회차별 매각가는 시나리오이며 실제 후속 매각조건 확정과는 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 서측에 인접한 성호2차아파트입니다. 주변에는 아파트단지, 도시공원, 학교 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 편리하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 23층 건물 중 22층, 동향 복도식 아파트입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 정비된 소로와 광로의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지 내부 도로와 연결되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 학교 관련 보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,773세대의 아파트단지이나, 동일 면적의 실거래가격이 40,000,000원~59,700,000원으로 넓게 분포합니다. 단지 경매 평균 유찰 4.7회와 매각률 46%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.17. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의, 대상 권리와 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 승계관계 확인. 강동완의 보증금 60,000,000원과 주택도시보증공사의 승계관계를 검토하고, 동일 보증금을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 대항력과 점유 확인. 등기상 주민등록·점유개시일은 2023.04.07.입니다. 실제 대항요건 유지 여부와 현재 점유자를 확인하고 매각 후 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 9-1번 민간임대주택등기의 경매 후 처리, 임대사업자 관련 의무 및 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2026년 3월 기준 미납관리비 139,960원이 있습니다. 현재 체납액과 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰가격 검토. 현재 최저가 56,800,000원은 실거래 평균 48,183,333원의 117.9%입니다. 매각조건에 변동이 없다면 이후 시나리오의 45,440,000원 및 36,352,000원 구간을 최근 실거래와 재비교할 필요가 있습니다.
- 회차·최저가 재확인. 현재 회차는 1회 유찰로 표기되어 있으나 최저매각가는 감정가와 동일한 56,800,000원(100%)입니다. 입찰 전 법원 매각공고의 실제 최저가와 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실제 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 등기상 60,000,000원의 주택임차권이 존재한다는 점에서 표면상 위험해 보일 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.17. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 사실은 판단을 바꾸는 핵심 근거입니다. 확약이 유효하게 적용되면 낙찰자가 해당 보증금을 추가로 부담하지 않는 실질 인수 0원 구조입니다.
그렇다고 현 회차가 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 최저매각가 56,800,000원은 최근 실거래 평균 48,183,333원의 117.9%이며, 최신 거래 47,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 단지 경매 평균 유찰은 4.7회, 매각률은 46%입니다.
따라서 종합 판단은 권리 위험은 확약 확인을 전제로 해소 가능하지만, 가격 경쟁력과 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 사건입니다. 확약서 원본의 효력, 민간임대주택등기 처리, 점유 및 관리비 문제를 확인하되, 현 최저가에서 무리하게 접근하기보다 가격 조정 가능성을 검토하는 것이 적절합니다. 종합 평가는 C등급입니다.
