광주지방법원 2026타경50370. 광양시 중동 동광양무등파크맨션 103동 12층1203호 아파트입니다. 현재 소유자는 정대권이며 2018.07.24 매매를 원인으로 2018.08.09 소유권을 이전받았고 거래가액은 69,000,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 소유권보다 허영진의 주택임차권입니다. 허영진은 2021.03.10 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.04.05 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 78,000,000원입니다.
데이터상 말소기준권리는 2023.02.02 광양시 압류입니다. 허영진의 전입은 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각대금이 보증금 전액을 충족하지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 그래서 이 물건은 유찰로 최저가가 떨어져도 단순히 더 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50370 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1418 동광양무등파크맨션 103동 12층1203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 20층 내 12층1203호 |
| 소유자 | 정대권 · 2018.07.24 매매 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 아파트 · 장기간 공실로 보이며 제반 설비 등의 하자 유의 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
허영진은 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 2024.11.11에는 광주지방법원 순천지원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐고, 2026.03.25에는 같은 허영진이 강제경매 신청채권자로 등기되어 있습니다. 데이터에는 이 동일인 관계에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 입찰 전 원본 서류에서 계약관계와 채권 성격을 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허영진 | 전유부분 건물 전부 | 2021.04.05 / 2021.03.10 | 78,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
무등파크 동일 면적 59.97㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 66,375,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 66,045,454원, 최신 거래는 2026.04의 58,000,000원이며 최근 구간의 가격 추세는 -5.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 18 | 64,500,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.97㎡ | 11건 | 66,045,454원 |
최저가 69,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 104.5%입니다. 즉 임차인 인수를 빼고 보더라도 신건 가격이 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 대항력 보증금 인수 구조까지 더하면, 가격 비교의 기준은 69,000,000원이 아니라 실질취득 약 78,000,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높은 수준이므로 이 사건을 ‘최저가가 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 보증금 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 69,000,000원 | 10,642,000원 | ≈78,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 55,200,000원 | 24,193,600원 | ≈78,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,160,000원 | 35,034,880원 | ≈78,000,000원 |
회차별 인수액은 배당 계산에 따른 값입니다. 대항력 임차인 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득이 보증금 수준에 묶입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 임차인 허영진 보증금 · 우선변제 | 78,000,000원 | 67,358,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 허영진 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 78,000,000원 중 67,358,000원이 우선변제되고, 부족분 10,642,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 백운고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 무난하고, 대지권 목적 토지는 대로·소로에 접하며 출입도로 상태가 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 20층 건물 내 12층1203호 계단식 단위세대입니다. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 617,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 무등파크는 640세대, 1994.09.09 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 58,000,000원부터 78,000,000원까지 분포하고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 현황 유의. 임대내역은 미상이고 장기간 공실로 보이므로 제반 설비 등의 하자에 유의가 필요하다고 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 69,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 약 78,000,000원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 매각가 55,200,000원에 인수 24,193,600원, 2회 유찰 시 매각가 44,160,000원에 인수 35,034,880원으로 계산됩니다. 낙찰가 하락만큼 총 부담이 내려가는 구조가 아닙니다.
- 허영진 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 허영진으로 동일하게 기재되어 있고, 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고가 있으므로 계약서·채권원인·배당요구 원본을 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,818,340원이 기재되어 있으므로 공용부분 승계 범위와 최신 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 공실·설비 확인. 장기간 공실로 보인다는 감정 의견이 있으므로 난방·급배수·누수·창호 등 제반 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.6%이고 최신 거래가 58,000,000원이므로 과거 전체 평균만을 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 인수형
이 사건의 핵심은 단순합니다. 허영진의 보증금은 78,000,000원이고 전입일 2021.04.05는 말소기준으로 제시된 2023.02.02보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 받지 못하면 남은 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 신건에서는 인수액이 10,642,000원이며, 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커집니다.
가격 측면도 불리합니다. 최저가 69,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 104.5%이고, 실질취득은 보증금 약 78,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균은 66,045,454원, 최신 거래는 58,000,000원이며 추세는 -5.6%입니다. 권리 인수와 시세 이상의 실질취득이 동시에 존재하므로, 최저가가 낮아지는 것만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 유찰 횟수가 늘어도 반드시 실질가격이 싸지는 것은 아니라는 점이 이 물건의 가장 중요한 결론입니다.
