광주지방법원 2026타경50370. 광양시 중동 동광양무등파크맨션 103동 1203호, 20층 건물의 12층 아파트입니다. 겉으로 드러난 숫자만 보면 감정가 6,900만원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 4,830만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 70%라는 가격은 눈길을 끌지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인의 선순위 권리가 훨씬 중요한 물건입니다.
임차인 허영진은 2021.04.05 전입 및 점유를 개시했고, 2021.03.10 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 78,000,000원이며, 2024.11.11 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 나머지 보증금을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
더구나 임차인 허영진이 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 임차권등기와 경매개시결정에 동일인이 등장하지만, 이를 별도의 보증금 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력과 실제 배당, 잔여 인수액을 하나의 흐름으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1418 동광양무등파크맨션 103동 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 광양시 중마로 230 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 20층 중 12층 · 계단식 단위세대 |
| 소유자 | 정대권 (2018.08.09 소유권이전 · 거래가 69,000,000원) |
| 감정가 | 69,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,300,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 허영진 · 청구액 78,000,000원 |
| 임차인 | 허영진 · 보증금 78,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 30,969,400원 |
| 실질취득 예상 | 79,269,400원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인
임차인 및 대항력 분석
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 허영진 전유부분 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.04.05 확정 2021.03.10 임차권등기 2024.11.11 |
78,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 배당요구 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 허영진 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.10, 전입 및 점유개시일은 2021.04.05입니다. 압류 등기보다 전입이 빠르며, 매각물건명세서에서도 대항력과 잔여 보증금 인수를 명시하고 있습니다.
2024.11.11 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 배당금으로 충당되지 못하는 보증금은 매수인의 부담으로 연결됩니다. 임차인이 신청채권자로도 표시되어 있지만 이는 동일 인물의 권리 행사이므로 보증금을 두 차례 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
동광양무등파크맨션과 대응하는 무등파크 단지는 640세대, 1994.09.09 준공된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 59.97㎡ 동일 평형의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 66,375,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 11건 평균 66,045,454원과 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 18 | 64,500,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 11건 | 66,045,454원 |
| 전체 표본 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 66,375,000원 |
최근 거래가격은 58,000,000원~78,000,000원 범위이며, 최신 거래인 2026.04의 가격은 58,000,000원입니다. 최근 거래군의 가격 추세도 이전 거래군 대비 -5.6%로 하락 방향입니다.
최저매각가 48,300,000원 자체는 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 하지만 이 물건은 보증금을 별도로 인수하므로 그 73.1%를 실제 취득가격의 할인율로 사용할 수 없습니다.
최근 12개월 평균 66,045,454원보다 13,223,946원 높으며, 평균 대비 120.0%입니다. 최신 거래 58,000,000원에 비해서는 21,269,400원 높고, 약 136.7%입니다. 감정가 69,000,000원도 웃돌기 때문에 1회 유찰에 따른 외형상 할인만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,269,400원 |
| 1. 임차인 허영진 보증금 | 78,000,000원 | 47,030,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 허영진 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | 78,000,000원 | 30,969,400원 |
매각대금 48,300,000원에서 집행비용 1,269,400원을 제외한 47,030,600원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 임차인과 신청채권자가 같은 허영진이므로 해당 채권을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인 대상입니다.
유찰 회차별 인수금액 시뮬레이션
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 48,300,000원 | 30,969,400원 | 79,269,400원 |
| 2회 유찰(49%) | 33,810,000원 | 45,198,580원 | 79,008,580원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 23,667,000원 | 55,159,006원 | 78,826,006원 |
현재 최저가는 48,300,000원이고, 3회 유찰을 가정하면 23,667,000원까지 내려갑니다. 그러나 같은 시뮬레이션에서 매수인 인수금액은 30,969,400원에서 55,159,006원으로 증가합니다. 낙찰가가 크게 줄더라도 실질취득은 계속 약 7,800만원대에 머무릅니다.
각 회차의 실질취득금액은 해당 회차 최저가와 예상 인수액을 합산했습니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 배당순위 및 임차인의 권리 유지 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 백운고등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트 중심 주거지역으로 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 여건이 무난하며, 대지권의 목적 토지는 대로 및 소로에 접하고 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 20층 건물 중 12층 단위세대입니다. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 617,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 특이사항이 없습니다. 다만 장기간 공실로 보인다는 감정 의견이 있으므로 내부 설비 상태를 주의 깊게 점검해야 합니다.
- 환금성. 640세대 규모의 아파트이며 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.6%이고 거래가격 편차가 있어 고가 취득 시 처분가격 위험이 커집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 보증금 78,000,000원 중 예상 미배당액 30,969,400원을 기준으로 실질취득을 판단해야 합니다. 최저매각가만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 대항력 및 임차권등기. 2021.04.05 전입·점유, 2021.03.10 확정일자, 2024.11.11 임차권등기의 효력과 현재 임차인의 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인과 채권자 동일성. 허영진의 임대차계약·보증금 지급 경위와 강제경매 신청채권의 성립을 확인하되 동일한 보증금 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.02.02 광양시 압류가 2024.08.09 말소된 사실과 2023.05.11 국 압류의 현황을 최신 등기부 및 매각기록으로 대조해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 인수보증금이 증가합니다. 2~3회 유찰만으로 실질취득이 시세 아래로 내려가지 않는다는 점을 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,818,340원의 체납 내역과 공용·전용부분 구분, 이후 추가 발생분을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 점유·내부 상태. 장기간 공실로 보인다는 감정 의견과 임차권등기 상태를 함께 고려해 현재 점유자, 인도 가능성, 설비 작동 여부 및 수선비를 조사해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 66,045,454원, 최신 거래 58,000,000원, 하락 추세 -5.6%를 기준으로 실질취득의 적정성을 다시 판단해야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 및 임대차 관련 증빙을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸도, 내 돈은 싸지 않다”
이 물건은 숫자를 어디까지 보느냐에 따라 완전히 다른 경매로 보입니다. 최저가 48,300,000원만 보면 감정가에서 30% 내려온 아파트입니다. 하지만 임차보증금 78,000,000원을 기준으로 권리를 분석하면, 낙찰자가 예상 인수할 보증금은 30,969,400원이고 실질취득은 79,269,400원으로 올라갑니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 66,045,454원의 120.0%이며, 최신 거래 58,000,000원보다도 크게 높습니다. 최근 가격 추세 역시 -5.6%로 하락 방향입니다. 단지가 평균 1.6회 유찰되는 이력이 있다고 하더라도, 이 사건은 유찰 시 인수보증금이 함께 늘어나는 구조라 단순 가격 하락을 기대하는 방식으로 접근하기 어렵습니다.
권리분석상 핵심은 분명합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담해야 하며, 그 부담까지 포함한 실질취득금액이 최근 시세를 웃돕니다. 미납관리비와 장기 공실에 따른 상태 위험도 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 권리 및 배당관계가 실질적으로 변경되지 않는 한, 현재 조건에서는 입찰보다 권리관계 재확인과 가격 보류가 타당합니다.
