광주지방법원 2026타경50405. 여수 웅천동 여수베이원파크 6층 619호입니다. 소유자 변선향은 2023년 9월 12일 매매를 원인으로 2023년 11월 3일 거래가액 196,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 여천농업협동조합이 채권최고액 96,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 케이비국민카드 13,058,998원, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 38,813,488원의 가압류가 붙었지만 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 단순하지만 물건 성격은 한 번 더 확인해야 합니다. 사건 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가서의 이용상태는 생활숙박시설이고, 주변 역시 생활숙박시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 해안 주변지대로 평가됐습니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 같은 전제에서 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1876-1 여수베이원파크 6층 619호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층건 중 6층 619호 |
| 소유자 | 변선향 (2023.09.12. 매매 · 2023.11.03. 소유권이전 · 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여천농업협동조합 / 73,889,017원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.11.03. 설정된 여천농업협동조합 근저당 96,000,000원입니다. 2021년의 여천농업협동조합 근저당 130,000,000원은 2023.11.03. 해지되어 이미 말소됐고, 2024년 여수시 압류도 다음 날 해제됐습니다. 현재 경매에 영향을 주는 후순위 권리는 경매개시결정과 가압류 2건이며 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 확인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액은 0원이지만 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 현장 및 원본 서류로 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 163,000,000원으로 신건입니다. 소유자 변선향의 2023년 취득 거래가액은 196,000,000원이지만, 이것만으로 현재 시장가를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,058,998원 | 13,058,998원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 38,813,488원 | 38,813,488원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,045,514원 |
신건 163,000,000원 가정에서는 채권자 배당액 147,872,486원이 모두 충족되고 소유자에게 12,045,514원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이순신공원 남서측 인근으로, 생활숙박시설·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 해안 주변지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설입니다. 토지도 숙박시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물이며 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,273.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 3,033,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·자연녹지지역에 저촉되고 지구단위계획구역에 포함되며, 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건상 아파트 표기와 감정평가상 생활숙박시설 이용상태가 함께 존재하므로 건축물대장·집합건축물 현황과 실제 사용상태를 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 확인 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 163,000,000원이 현재 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 별도의 최신 거래자료 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 130,400,000원, 미배당 20,098,086원이며 2회 유찰 시 매각가 104,320,000원, 미배당 45,812,966원입니다. 매수인 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2023.11.03. 여천농업협동조합 근저당을 말소기준으로 보고 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 용도와 가격”
등기상으로는 비교적 깔끔합니다. 말소기준인 여천농업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 일반 아파트 경매처럼 보면 핵심을 놓칠 수 있습니다. 사건 용도 표기는 아파트지만 감정평가 이용상태는 생활숙박시설이며, 최신 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 보류입니다. 실제 용도·점유·환금성을 확인해 163,000,000원의 응찰가가 합리적인지 별도로 검증하는 것이 핵심입니다.
