광주지방법원 2026타경50477. 광양시 중동 수하임2차 202동 15층 1501호 아파트입니다. 이 사건은 표면적으로는 감정가와 최저가가 모두 296,000,000원인 신건이고, 현재 회차 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 박향미 임차인의 대항력입니다. 전입일은 2022.11.11, 확정일자는 2022.12.13이고, 2024.10.25 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준으로 잡힌 2026.04.10 강제경매개시결정보다 앞서 전입했기 때문에 미배당 보증금이 발생하는 회차에서는 그 미배당분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
또 하나의 확인 포인트가 있습니다. 을구 2번 임차권에는 보증금이 220,000,000원으로 기재되어 있으나, 을구 2-2 변경등기에는 222,000,000원으로 정정되어 있습니다. 2-2는 별도의 임차인을 뜻하는 것이 아니라 2번 임차권의 변경등기로 기재되어 있으므로, 이를 다른 임차인의 보증금처럼 더해 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 매각절차에서 어느 금액을 기준으로 미배당 인수액이 확정되는지는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상28층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재는 0원, 유찰 후에는 달라진다
등기부에는 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당권이 있으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2026.04.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박향미의 전입일 2022.11.11은 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박향미 | 전유부분 건물의 전부 · 2022.11.11 | 2022.12.13 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 미배당분 |
② 가격 검증 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31이고 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 이번 자료에서 가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 감정가 296,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 않습니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 유찰에 따라 달라지는 실질취득액입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 예상 인수가 0원이지만, 2회 유찰 시에는 매각가가 189,440,000원으로 낮아지는 대신 매수인 인수액이 34,012,160원으로 발생합니다. 따라서 체감 매입원가는 189,440,000원이 아니라 189,440,000원 + 34,012,160원 = 223,452,160원입니다. 대항력 보증금이 낙찰가를 넘는 구간에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나므로 최저가 숫자만큼 취득원가가 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 296,000,000원 | 0원 | 296,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 236,800,000원 | 0원 | 236,800,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 189,440,000원 | 34,012,160원 | 223,452,160원 |
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 박향미 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 71,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박향미 보증금 220,000,000원이 전액 우선변제되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 222,000,000원 중 예상배당은 71,056,000원이고 미배당은 150,944,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·공공기관·학교·근린생활시설 등이 소재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복6차선, 동측은 왕복2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상28층 건물 중 15층이며, 승강기·도시가스 난방·주차장·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일 2022.10.31이고 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 변경금액 확인. 최초 임차권 보증금 220,000,000원과 2025.05.13 변경등기 222,000,000원의 관계를 등기 원문과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 최저가 189,440,000원만 보지 말고 인수 34,012,160원을 합한 223,452,160원으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. 박향미는 전유부분 건물 전부에 관한 임차권등기와 대항력이 확인됩니다. 배당·점유·인도 상태를 실제 매각 시점에 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,260,410원이 기재되어 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 금액 비교 없이 감정가나 유찰 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 현재 회차에만 맞는 말이다
이 사건의 가장 중요한 포인트는 단순합니다. 현재 매각가 296,000,000원 가정에서는 박향미의 보증금 220,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 박향미의 대항력 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 유찰로 배당재원이 줄어 보증금 미배당이 생기면 그 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있고, 실제 2회 유찰 시나리오에서는 34,012,160원 인수가 계산되어 실질취득이 223,452,160원으로 올라갑니다.
여기에 최초 임차권 보증금 220,000,000원과 변경등기 222,000,000원 사이의 금액 차이, 민간임대주택등기, 2026년 4월 기준 미납관리비 1,260,410원도 확인해야 합니다. 반면 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 신건 296,000,000원이나 유찰가를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 배당은 인수 0원, 권리 자체는 대항력 존재, 유찰 후에는 실질취득액 재계산이 필수 — 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
