광주지방법원 2026타경50477. 전라남도 광양시 중동 수하임2차 202동 1501호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 청구금액 222,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 296,000,000원이 1회 유찰돼 최저매각가가 207,200,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 70%이지만 그 할인율을 그대로 매수인의 경제적 이익으로 볼 수 없습니다.
핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 박향미는 2022년 11월 전입신고를 마쳤고, 2022년 12월 점유를 시작했으며 확정일자도 확보했습니다. 2024년 10월에는 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2026년 4월 강제경매개시결정입니다. 선순위 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 못하면 그 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 제202동 제15층 제1501호 도로명: 행정2길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하 1층~지상 28층 중 15층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 현황 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (2022.11.07 소유권보존) |
| 감정가 | 296,000,000원 |
| 최저매각가 | 207,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.10 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 박향미 · 등기 보증금 220,000,000원 2025.05.13 변경등기 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
등기부상 우리은행 근저당권은 2022년 11월 설정됐으나, 해당 근저당권에는 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 설정 당시 채권최고액은 20,762,000,000원이고, 같은 날 공동담보 해제 및 채권최고액 119,880,000원으로 변경된 내용도 기록되어 있습니다. 변경기록을 별개의 독립된 근저당권으로 합산해서는 안 됩니다.
이 사건에서 주목해야 할 권리는 2024.10.25 등기된 박향미의 주택임차권입니다. 박향미의 전입·점유·확정일자는 모두 2026.04.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석하며, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수 위험으로 판단합니다.
선순위 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박향미 | 전유부분 건물의 전부 |
220,000,000원 정정 222,000,000원 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2020.07.20 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.11.11 |
| 점유개시일 | 2022.12.12 |
| 확정일자 | 2022.12.13 |
| 임차권등기 | 2024.10.25 (2024카임134) |
| 임차권 변경 | 2025.05.13 · 보증금 222,000,000원으로 정정 |
| 배당요구 | 있음 |
| 기준권리 | 2026.04.10 강제경매개시결정 |
| 인수 판단 | 우선배당 후 미회수 보증금 매수인 인수 위험 |
임차권 변경등기는 동일 권리의 보증금 정정이므로 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 박향미의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 별도 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
② 실질취득가 — 2.07억에 사는 물건이 아니다
이 물건의 핵심은 낙찰가와 실질취득비용을 구분하는 것입니다. 최저매각가 207,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용 3,700,800원을 공제하고 임차인에게 203,499,200원이 우선배당됩니다. 보증금 220,000,000원을 기준으로 한 미회수액은 16,500,800원입니다.
| 실질취득 계산 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 207,200,000원 | 현재 회차 낙찰가 가정 |
| 예상 집행비용 | 3,700,800원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 임차인 예상배당 | 203,499,200원 | 보증금 220,000,000원 기준 |
| 매수인 인수 | 16,500,800원 | 임차보증금 미배당 잔액 |
| 실질취득 | 223,700,800원 | 낙찰가 + 인수액 |
위 계산은 최초 임차보증금 220,000,000원과 현재 회차 예상배당에 따른 수치입니다. 취득세, 명도비, 매수인 부담 가능 관리비 등은 별도입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 207,200,000원 | 16,500,800원 | 223,700,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 145,040,000원 | 77,790,560원 | 222,830,560원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 101,528,000원 | 120,693,392원 | 222,221,392원 |
각 회차의 실질취득은 낙찰가와 해당 회차 추정 인수액의 합계입니다. 시나리오는 정정 보증금 반영 전 추정치이며 실제 집행비용·배당순위·보증금 인정액에 따라 변동됩니다.
현재 회차에서 실질취득은 약 2.237억입니다. 최저가가 145,040,000원으로 낮아지는 2회 유찰 시에도 실질취득은 222,830,560원으로 추정됩니다. 다시 101,528,000원까지 낮아져도 실질취득은 222,221,392원입니다.
낙찰가가 내려가면 매각대금에서 임차인에게 배당될 돈이 줄고, 그만큼 매수인에게 인수되는 임차보증금 잔액이 증가하기 때문입니다. 따라서 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되는 구간에서는 실질취득비용이 보증금 규모 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 총액은 소폭 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,700,800원 |
| 1. 임차인 박향미(우선변제) | 220,000,000원 | 203,499,200원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,700,800원, 임차인 우선배당 203,499,200원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 추정 미배당 청구액은 222,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차권 변경 보증금에 따른 재산정이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설이 형성된 중심상업지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 지하 1층~지상 28층 철근콘크리트구조 건물 중 15층 1501호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역으로 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다. 상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 대로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 개별 호수의 환금성과 가격 메리트는 실제 거래가격·거래량 및 동일 면적 비교를 통해 판단해야 합니다.
- 임대 관련. 등기부상 민간임대주택 등록이 확인되므로 등록상태와 임대의무 관계를 점검해야 합니다. 물건에 관한 대항력 있는 임차권 역시 별도로 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권. 박향미의 전입 2022.11.11, 점유개시 2022.12.12, 확정일자 2022.12.13, 임차권등기 2024.10.25를 원본과 대조하세요. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권입니다.
- 보증금 정정. 2025.05.13 임차보증금이 222,000,000원으로 정정된 부기등기가 있습니다. 최초 220,000,000원과의 차이를 확인하고 실제 배당 및 인수액을 재산정해야 합니다.
- 실질취득 중심의 입찰. 현재 회차 낙찰가 207,200,000원만 보지 말고, 배당표 기준 실질취득 223,700,800원과 정정액 반영 시 225,700,800원이라는 추정 부담을 기준으로 검토하세요.
- 추가 유찰 착시. 다음 회차에서 최저가가 145,040,000원 또는 101,528,000원까지 낮아져도 매수인 인수액이 증가합니다. 최저가 하락이 동일한 폭의 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다.
- 주택도시보증공사 청구. 신청채권자 청구액은 222,000,000원이며, 현재 배당 시나리오에서는 전액 미배당으로 추정됩니다. 임차권과 신청채권의 법적 관계 및 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 민간임대 등록. 갑구 1-1번의 민간임대주택등기와 임대의무기간, 매각 후 관련 등기의 처리 여부를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,260,410원이 기록되어 있습니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 공용·전용부분 구분을 확인하고 실제 매수인 부담 가능액을 검토하세요.
- 명도 및 점유. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태나 명도 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 현황조사와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 실거래 대조. 수하임2차 동일 평형의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하고 실질취득비용과 직접 비교하세요. 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 감정평가서의 최신 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “1회 유찰, 30% 할인”보다 중요한 것은 인수보증금
광양 수하임2차 1501호는 감정가 296,000,000원에서 최저가 207,200,000원으로 내려온 아파트입니다. 그러나 이 물건의 본질은 저렴해진 최저가가 아니라 선순위 임차권의 인수 구조에 있습니다.
박향미의 선순위 임차보증금은 최초 220,000,000원이며, 변경등기에는 222,000,000원이 기록되어 있습니다. 현재 배당표 기준으로 매수인 인수액은 16,500,800원, 실질취득은 223,700,800원입니다. 정정된 보증금을 같은 배당액에 적용하면 실질취득은 225,700,800원으로 계산됩니다.
더 유찰되더라도 임차인이 배당받지 못하는 돈을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득비용은 보증금 수준에 가까이 머무릅니다. 여기에 미납관리비, 민간임대주택 등록관계, 실제 점유 및 명도, 최종 배당금액에 관한 추가 검토가 필요합니다.
결론은 신중한 접근입니다. 대항력 임차인에게 지급할 보증금 잔액이 존재하는 이상 최저가 207,200,000원만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 실질취득비용을 기준으로 동일 평형의 최신 실거래 시세와 비교하고, 222,000,000원으로 정정된 보증금의 최종 인수범위를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 낙찰가가 낮은 것과 실제로 싸게 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.
