광주지방법원 2026타경50485. 광양시 중동 수하임2차 202동 23층 2304호 아파트입니다. 2022년 준공된 176세대 단지의 28층 건물 중 23층에 자리합니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청 청구금액은 225,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가에서 30% 낮아진 최저가가 눈에 들어옵니다. 그러나 경매물건의 가격은 매각대금만으로 결정되지 않습니다. 이 물건에는 매각 후에도 보증금 미배당분을 매수인이 부담할 수 있는 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 따라서 이번 분석의 출발점은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인 배당과 매수인 인수액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금

이 물건에서 중요한 것은 말소기준권리가 2026.04.13 강제경매개시결정이라는 사실입니다. 우리은행 근저당권은 앞서 설정되었지만 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 119,880,000원의 근저당권 변경 기록은 원래 근저당권의 변경등기이지 별도의 독립 근저당권으로 합산할 채권이 아닙니다.

반면 김민석의 임차권은 2024.11.13 등기되었고, 전입신고와 점유개시도 경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석되어, 매각대금에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 임차권등기를 단순히 경매로 사라지는 권리로 취급해서는 안 됩니다.

대항력 임차인 — 실제 임차인 1명

김민석은 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 별도 기재되어 있으며, 이를 추가 임차인으로 계산하거나 보증금 225,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 신청채권자와 임차인의 청구금액이 같은 만큼, 양측의 채권관계와 대위·승계 여부는 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 하지만 이 비율은 매각대금만 비교한 수치입니다. 매수인 인수액을 합하면 가격 구조가 완전히 달라집니다.

이는 임차보증금 225,000,000원에 가까운 금액입니다. 보증금보다 실질취득이 높은 이유는 집행비용 3,818,400원이 매각대금에서 먼저 공제된다는 배당 가정 때문입니다.

동일 단지의 비교 가능한 최신 실거래가격이 확인되지 않아 228,818,400원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가 308,000,000원만 근거로 가격상 이익이 있다고 판단할 수 없습니다.

회차별 시뮬레이션 — 유찰되어도 총 부담은 비슷하다

각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정의 예상치입니다. 실질취득은 매각대금과 임차보증금 인수액의 합계이며, 취득세·관리비·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

현재 회차에서 2회 유찰 가정으로 넘어가면 최저가는 215,600,000원에서 150,920,000원으로 내려갑니다. 하지만 인수액은 13,218,400원에서 76,992,880원으로 증가합니다. 실질취득은 각각 228,818,400원과 227,912,880원으로 큰 차이가 나지 않습니다.

3회 유찰을 가정해도 마찬가지입니다. 최저가는 105,644,000원까지 내려가지만 인수액이 121,635,016원으로 늘어나, 실질취득은 227,279,016원으로 추정됩니다. 낙찰가가 크게 내려가도 총 취득 부담은 보증금 225,000,000원 부근에서 형성되는 셈입니다.

③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 예상배당 합계는 215,600,000원입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 별도 부담액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상배당의 순서는 집행비용 3,818,400원을 공제한 후, 임차인 김민석에게 211,781,600원을 배당하는 구조입니다. 이 경우 매각대금이 모두 소진되고 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상 배당금은 0원입니다.

주택도시보증공사의 신청채권액과 김민석의 보증금이 모두 225,000,000원이라는 점도 중요합니다. 두 금액이 각각 독립된 채권인지, 동일 보증금에 관한 대위·승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 같은 금액이라는 이유만으로 채권 동일성을 확정하거나 두 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 자리하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 광대로와 동측 중로에 접하며, 동측에 단지 진출입로가 개설되어 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.10.31 준공된 수하임2차 176세대 단지입니다. 본건은 28층 건물의 23층에 있으며, 철근콘크리트구조와 콘크리트지붕으로 구성되어 있습니다. 개별 가스보일러 난방, 도시가스, 승강기, 주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역에 위치하며 도시지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 아파트단지 부지로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 민간임대주택 등기. 2020.04.28 민간임대주택 등록에 관한 사항이 2022.11.07 등기되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 등기 내용이 있으므로, 매각 후 등록관계와 관련 의무의 존속 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,365,760원이 기재되어 있습니다. 이 금액 전체를 매수인이 자동 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 등 법적으로 승계되는 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지는 176세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회로 집계되어 있습니다. 다만 최근 실거래에 근거한 적정 매매가격과 실제 매도 가능 가격은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 중심으로 입찰 판단. 현재 최저가 215,600,000원만 보지 말고, 예상 인수액 13,218,400원을 합한 228,818,400원을 기준으로 가격 적정성을 검토해야 합니다.
• 임차인 배당 및 인수액 검증. 김민석의 전입신고, 점유개시, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구를 원본 서류와 대조해야 합니다. 실제 배당에서 부족한 금액이 얼마인지, 임차권의 매수인 인수 범위가 어떻게 확정되는지가 핵심입니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권액 225,000,000원과 임차보증금 225,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 보증금 대위변제·채권승계 여부에 따라 배당관계와 권리 해석을 다시 검토할 필요가 있습니다.
• 기말소 근저당 원본 확인. 우리은행 근저당권의 말소 사실 및 119,880,000원 변경등기의 종속관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무 확인. 민간임대주택 등록과 관련한 등기 내용을 검토하고, 경매 매각 이후 등록 및 의무 승계 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 대조. 수하임2차에서 면적·층·거래시점이 유사한 최근 거래와 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 미납관리비 확인. 2026년 4월 기준 체납액 1,365,760원의 현재 잔액과 승계 가능한 공용부분 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 임차권 정리. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 실제 점유자를 확인하고, 보증금 반환 또는 배당 후 임차권 말소, 인도 가능 여부 등을 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 추가 유찰 시 최저가는 내려가지만 매수인 인수액은 늘어납니다. 회차별 실질취득 228,818,400원, 227,912,880원, 227,279,016원을 비교해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 308,000,000원짜리 아파트를 215,600,000원에 취득할 수 있다는 판단입니다. 실제로는 보증금 225,000,000원을 가진 대항력 임차인이 있고, 최저가 낙찰 시 예상되는 미배당 13,218,400원이 매수인 부담으로 남습니다.

따라서 실질취득은 228,818,400원으로 추정됩니다. 추가 유찰이 진행되더라도 미배당 보증금 인수가 커지는 구조여서 총 부담은 보증금 225,000,000원 부근에 머뭅니다. 유찰 횟수만으로 수익성을 판단할 수 없는 물건입니다.

여기에 2026년 4월 기준 미납관리비 1,365,760원이 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 사이의 관계도 확인해야 합니다. 민간임대주택 등록에 따른 잔존 의무와 현재 점유관계도 입찰 전 검토 대상입니다.

최근 실거래 시세를 확인하기 전에는 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총 부담, 그리고 실제 처분 가능한 시장가격으로 투자 판단을 해야 합니다.

결론은 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 보수적 접근 대상입니다. 임차인 보증금 인수구조가 명확하고, 시세 대비 안전마진이 검증되기 전까지 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.