광주지방법원 2026타경50485. 광양시 중동 수하임2차 202동 23층 2304호 아파트입니다. 감정가는 308,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 같습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.11.13 등기된 김민석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.09.03, 확정일자는 2022.11.02, 주민등록일자는 2022.11.11, 점유개시일자는 2023.02.03이고 보증금은 225,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
현재 회차에서는 매각대금 308,000,000원에서 집행비용 5,112,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 보증금 225,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 유찰로 매각대금이 내려가면 상황이 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 197,120,000원에 매수인 인수 31,439,680원이 붙어 실질취득액은 228,559,680원이 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수가 발생하므로, 단순한 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 28층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 1,365,760원 (2026년 4월 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
등기 흐름은 2022.11.07 소유권보존과 민간임대주택등기에서 시작합니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고 채권최고액 변경등기도 있습니다. 등기부에는 해당 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 김민석의 주택임차권이 2024.11.13 등기됐고, 2026.04.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 전유부분의 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 225,000,000원 | 2022.11.11 | 2022.11.02 | 대항력 有 우선변제 有 유찰 시 승계 가능 |
김민석은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다. 보증금은 225,000,000원이고 배당요구를 했습니다. 현재 신건에서는 보증금이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 매각가격이 내려가 보증금 전액을 배당하지 못하면 그 부족액이 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 계산법이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 77,888,000원 | 147,112,000원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 17,150,400원 | 207,849,600원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 31,439,680원 | 228,559,680원 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 77,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 308,000,000원 가정에서는 임차인 김민석의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 77,888,000원을 배당받아 147,112,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 시세 판단 — 최근 실거래 가격 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세 수치는 확인되는 가격 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 308,000,000원이나 1·2회 유찰가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다.
특히 이 물건은 2회 유찰 시 표면 최저가가 197,120,000원으로 낮아지지만 실질취득은 228,559,680원입니다. 향후 실제 입찰 판단에서는 비교 가능한 동일 면적·유사 층의 최근 거래가격과 실질취득액을 직접 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 23층 2304호이며, 위생·급배수·가스보일러 개별난방·도시가스·화재탐지·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 중로에 접하며 단지 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 장방형의 아파트단지 부지로 이용 중이며 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 현재 회차에서는 225,000,000원 전액 배당이 전제되지만, 실제 배당표와 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰별 인수 계산. 2회 유찰 시 매수인 인수액 31,439,680원, 실질취득 228,559,680원으로 계산됩니다. 표면 최저가만 보지 마세요.
- 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,365,760원이 확인됩니다. 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등기와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 동일 면적·유사 층 최근 실거래와 비교한 뒤, 특히 유찰 회차에서는 낙찰가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 현재 신건 308,000,000원 기준으로는 임차인 김민석의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 임차인의 전입과 확정일자가 선행하고 대항력·우선변제권이 확인되므로, 유찰로 매각대금이 떨어질수록 미배당 보증금의 승계 여부가 핵심으로 올라옵니다.
실제로 2회 유찰 시 매각가는 197,120,000원이지만 인수액 31,439,680원이 붙어 실질취득은 228,559,680원입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 실질취득액으로 다시 계산”입니다. 최근 실거래 가격 수치가 확인되지 않는 만큼 어느 회차가 시세 대비 유리한지는 별도 실거래 검증 전에는 단정할 수 없습니다.
