광주지방법원 2026타경50491. 광양시 중동 수하임2차 202동 21층 2104호 아파트입니다. 2022년 11월 소유권보존된 뒤 민간임대주택등기가 기재됐고, 임차인 강성빈은 2022년 11월 16일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 등기부상 임차권등기는 2024년 11월 13일 설정됐으며 보증금은 225,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2026년 4월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리돼 있어, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 현재 신건 289,000,000원에서는 배당표상 집행비용 4,846,000원을 빼고도 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차에서 낙찰자가 추가로 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 문제는 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 231,200,000원까지는 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 184,960,000원에서는 43,429,440원이 인수로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 21층2104호 · 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 28층 건물 중 21층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.07. 등기 · 2020.04.28. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차보증금
우리은행 근저당권은 2022년 11월 7일 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정된 기록이 있으나 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 119,880,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 이후 임차인 강성빈의 임차권등기가 2024년 11월 13일 들어왔고, 2026년 4월 13일 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성빈 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.11.16 확정 2022.11.16 점유개시 2022.11.14 | 225,000,000원 | 2024.11.13 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 강성빈은 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 계산되는 구조는 아닙니다.
② 회차별 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 289,000,000원 | 0원 | 289,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 231,200,000원 | 0원 | 231,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 184,960,000원 | 43,429,440원 | 228,389,440원 |
특히 1회 유찰과 2회 유찰을 비교하면 표면 최저가는 231,200,000원에서 184,960,000원으로 46,240,000원 내려갑니다. 그러나 2회 유찰부터 43,429,440원의 보증금 인수가 생기기 때문에 실질취득은 231,200,000원에서 228,389,440원으로 2,810,560원만 낮아집니다. 즉 두 번째 유찰의 64% 가격을 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 임차인 강성빈 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 59,154,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 289,000,000원에서는 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구에는 59,154,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 165,846,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 21층 2104호이며 위생·급배수, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 지하주차장, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접하며 동측으로 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공으로 기재돼 있고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수액 확인. 신건·1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰부터 43,429,440원의 임차보증금 인수가 발생합니다.
- 실질취득 기준 적용. 2회 유찰 시 응찰 판단 기준은 최저가 184,960,000원이 아니라 인수를 더한 228,389,440원입니다.
- 임차권 원본 확인. 강성빈의 임대차계약일 2020.11.03, 점유개시 2022.11.14, 전입·확정 2022.11.16, 임차권등기 2024.11.13을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,267,540원이 기재돼 있습니다. 공용부분 여부와 실제 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 근저당 변경기록 대조. 우리은행 근저당 본등기는 이미 말소로 표시되지만 같은 날 채권최고액 119,880,000원·공동담보 해제의 변경등기가 있으므로 등기부 원문을 함께 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수 0원입니다. 임차인 강성빈의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실 자체는 사라지지 않습니다. 1회 유찰 231,200,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 184,960,000원에서는 43,429,440원이 인수로 돌아서 실질취득이 228,389,440원이 됩니다.
그래서 이 물건은 “64%까지 떨어졌다”는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 신건은 인수 0원, 2회 유찰부터는 보증금 인수형. 회차가 바뀔 때마다 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득을 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
