광주지방법원 2026타경50491. 전남 광양시 중동 수하임2차 202동 21층 2104호 아파트입니다. 감정가는 289,000,000원이고 한 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 202,300,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 관심이 갈 수 있지만, 권리관계에는 반드시 확인해야 하는 임차권이 존재합니다.
소유자는 유한회사와이지개발이며, 등기부에는 임차인 강성빈의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2020.11.03, 점유개시일은 2022.11.14, 전입신고일과 확정일자는 모두 2022.11.16입니다. 이 임차인의 보증금은 225,000,000원입니다.
기존 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되고, 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2026.04.13 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항요건은 그보다 앞서 갖춰졌으며, 임차권등기에 대해서도 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 단순히 경매대금만 지급하고 임차보증금과 무관하게 소유권을 취득하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 21층 2104호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 28층 중 21층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 289,000,000원 |
| 최저매각가 | 202,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 임차인 | 강성빈 · 임차보증금 225,000,000원 |
| 예상 인수금 | 26,332,200원 (현재 최저가 기준) |
| 예상 실질취득 | 228,632,200원 (낙찰가 + 보증금 인수) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
우리은행 명의의 근저당권은 2022.11.07 설정된 공동담보 근저당권으로 채권최고액이 20,762,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 근저당권 자체는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 같은 날 기록된 채권최고액 119,880,000원의 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내역도 있어, 실제 말소 범위는 등기부 원본과 공동담보목록을 대조해야 합니다. 기말소 근저당권의 채권최고액을 매수인 인수금에 더해서는 안 됩니다.
또한 갑구에는 민간임대주택등기가 있습니다. 2020.04.28 민간임대주택으로 등록되었고, 2022.11.07 관련 사항이 등기되었습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로 매수 후 임대사업자 관련 의무의 적용 여부와 등록 상태는 별도로 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성빈 | 전유부분 건물의 전부 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계신고 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 강성빈 |
|---|---|
| 계약일 | 2020.11.03 |
| 점유개시 | 2022.11.14 |
| 전입신고 | 2022.11.16 |
| 확정일자 | 2022.11.16 |
| 임차권등기 | 2024.11.13 · 광주지방법원 순천지원 광양시법원 2024카임182 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.13 |
| 임차보증금 | 225,000,000원 |
| 현재 예상배당 | 198,667,800원 |
| 현재 예상 미배당 | 26,332,200원 |
임차인 강성빈은 전입신고 및 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태이므로 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 다만 우선변제를 받는 것과 보증금을 전액 회수하는 것은 다릅니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 충당하면, 현 최저가로는 임차보증금 전액을 배당하기 어렵습니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰되어도 총액은 크게 줄지 않는다
이번 사건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가 + 매수인 인수금입니다. 현재 매각가를 202,300,000원으로 가정하면 예상 집행비용은 3,632,200원이고, 임차인에게 배당 가능한 금액은 198,667,800원입니다.
예상 집행비용: 3,632,200원
임차보증금: 225,000,000원
예상 배당: 198,667,800원
미배당 보증금: 26,332,200원
실질취득 = 202,300,000원 + 26,332,200원 = 228,632,200원
경매대금이 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 보증금 225,000,000원이 실질취득 부담의 기준점이 됩니다. 아래 추정 총액이 보증금보다 조금 높은 것은 집행비용 추정치가 포함되기 때문입니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 인수금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 202,300,000원 | 26,332,200원 | 228,632,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 141,610,000원 | 86,172,540원 | 227,782,540원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 99,127,000원 | 128,057,286원 | 227,184,286원 |
실질취득은 각 회차 매각가와 예상 인수금을 합산한 금액입니다. 집행비용을 반영한 추정 결과이며 실제 매각가, 배당순위, 세금, 집행비용, 권리 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 거래비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,632,200원 |
| 1. 임차인 강성빈 (우선변제) | 225,000,000원 | 198,667,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 추정에서는 집행비용 3,632,200원을 제외한 매각대금 198,667,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 임차보증금 26,332,200원이 미배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 중복 인수금으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 감정가 할인율과 시장 할인율은 다르다
수하임2차는 총 176세대이고, 준공일은 2022.10.31입니다. 대상 아파트의 감정가는 289,000,000원으로, 현 최저매각가 202,300,000원은 감정가의 70%입니다.
하지만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 실질취득 추정액은 228,632,200원이며, 이 금액을 실제 매매시세와 비교해야 합니다. 현재 동일 조건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 실질취득금액이 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 감정평가액 | 289,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 202,300,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 실질취득 추정 | 228,632,200원 |
| 임차보증금 | 225,000,000원 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.8회 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 이 수치만으로 향후 낙찰 여부나 적정 낙찰가를 단정할 수는 없습니다. 특히 본건은 대항력 있는 임차보증금이 실질취득 비용을 결정하므로, 유찰 횟수보다 보증금 인수 구조와 실제 매매시세가 더 중요한 판단 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동의 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 북측은 왕복 6차로, 동측은 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접하며, 동측으로 단지 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 28층 건물 중 21층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 지하주차장 및 소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역으로, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지는 세로장방형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 환금성. 2022.10.31 준공된 176세대 단지입니다. 다만 최근 거래가격과 거래량에 대한 확인이 필요해, 현시점에서 매각 용이성이나 적정 매매가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 추가 부담 — 미납관리비 1,267,540원
아울러 임대주택 등록과 관련된 의무가 남아 있는지 확인해야 합니다. 민간임대주택등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 명시되어 있으므로, 경매 매각에 따른 해당 의무의 처리 여부도 원본 서류와 관할 기관을 통해 검토할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 강성빈의 보증금 225,000,000원과 현재 예상 인수금 26,332,200원을 기준으로 매각물건명세서 및 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 추정 실질취득은 228,632,200원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 예상 실질취득이 227,000,000원대에 머무는 점을 고려해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 권리관계. 신청채권자와 임차인의 청구금액이 모두 225,000,000원입니다. 대위변제·구상권·채권양도 여부를 확인하고 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 유지 여부, 임대의무기간, 매수인에게 적용되는 사항을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 2026년 4월 기준 1,267,540원의 미납관리비가 있으므로, 최신 잔액 및 공용부분·전유부분 구분을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 현황을 확인하고, 미반환 보증금과 명도 협의의 관계를 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 수하임2차의 동일 면적·유사 층수 거래를 조사하여 228,632,200원의 실질취득 부담이 최근 시세에 비해 유리한지 판단해야 합니다.
- 등기부·명세서 재확인. 기존 우리은행 근저당의 말소 범위, 임차권등기, 공동담보 관련 사항, 매각조건 및 최신 권리변동을 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도, 보증금은 남는다”
이 물건은 감정가 289,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 202,300,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 본질은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 강성빈의 대항력 있는 임차보증금 225,000,000원이 핵심입니다.
현재 매각가 기준 예상 인수금은 26,332,200원이고, 이를 합한 실질취득은 228,632,200원입니다. 추가 유찰 시에도 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담은 225,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
기존 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만, 임차권 인수와 민간임대주택 관련 사항은 별도의 검토가 필요합니다. 게다가 미납관리비 1,267,540원이 확인되며, 최근 실거래가격이 확보되지 않아 실질취득금액의 시세 대비 경쟁력도 확정하기 어렵습니다.
결론은 권리 인수 주의·가격 검증 보류입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 기대하기보다는 실제 취득비용, 보증금 반환관계, 시장가격을 함께 검토해야 합니다. 이 물건에서 중요한 것은 얼마에 낙찰받는가보다 최종적으로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
