광주지방법원 2026타경50497. 광양시 중동 수하임2차 202동 22층 2202호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 11월 7일 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 인물은 임차인 김환경입니다. 임대차계약일은 2022년 10월 1일, 확정일자는 2022년 11월 30일, 점유개시는 2023년 1월 12일, 주민등록일자는 2023년 1월 26일이며, 보증금은 225,000,000원입니다.
김환경은 2024년 10월 25일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 자료상 대항력 있음, 우선변제권 행사 가능으로 판정되어 있습니다. 말소기준은 2026년 4월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 이 임차권은 그보다 앞서 성립한 권리로서 미배당 보증금이 생기면 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50497 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하1층 지상28층 건물 내 22층 · 타워형 · 남동향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택 | 2020.04.28 등록 · 2022.11.07 등기 |
| 미납관리비 | 2026년 4월 기준 1,303,240원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
우리은행 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2022년 11월 7일 근저당권 변경 등기에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 현재 매각에서 중요한 말소기준은 2026년 4월 13일 강제경매개시결정입니다. 임차인 김환경의 임대차·확정일자·전입·점유 및 임차권등기는 모두 이보다 앞서 있어, 단순히 “경매로 전부 소멸한다”고 볼 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 225,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김환경 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 계약 2022.10.01 확정 2022.11.30 점유 2023.01.12 전입 2023.01.26 배당요구 2024.10.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김환경은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다. 보증금 225,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구가 있고, 대항력도 인정된 상태이므로 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 미배당 부분이 매수인 인수로 연결됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 228,000,000원대
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 280,000,000원 | 50,280,000원 | 174,720,000원 | 0원 | 280,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 224,000,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 4,936,000원 | 228,936,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 179,200,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 49,108,800원 | 228,308,800원 |
1회 유찰에서는 최저가가 224,000,000원으로 내려가지만 매수인 인수가 4,936,000원 붙어 실질취득은 228,936,000원입니다. 2회 유찰에서는 표면상 최저가가 179,200,000원까지 낮아져도 인수액이 49,108,800원으로 늘어 실질취득은 228,308,800원입니다. 즉 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간부터는 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 바뀌어 총 취득부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 김환경 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 50,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김환경의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 225,000,000원 중 예상배당은 50,280,000원, 미배당은 174,720,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 상업·업무용 부동산으로 이루어진 주상혼용지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물 내 22층 2202호이며 타워형·남동향입니다. 위생·급배수·도시가스 보일러·열교환기·스프링클러·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31입니다.
- 토지·도로. 중심상업지역이며 북측 왕복 6차로 대로, 동측 왕복 2차로 중로에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 대조. 김환경의 임대차계약일 2022.10.01, 확정일자 2022.11.30, 점유개시 2023.01.12, 전입 2023.01.26, 임차권등기·배당요구 2024.10.25를 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 유찰가가 아니라 실질취득. 1회 유찰 시 224,000,000원만 볼 것이 아니라 4,936,000원 인수를 더한 228,936,000원, 2회 유찰 시에는 179,200,000원과 인수 49,108,800원을 합친 228,308,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28 민간임대주택 등록 및 2022.11.07 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,303,240원이 기재되어 있으므로 입찰 전 관리사무소에 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 시세와 직접 비교할 때에는 표면 최저가가 아니라 매수인 인수까지 합친 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 총부담은 같이 내려가지 않는다”
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수가 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 권리의 핵심은 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 280,000,000원에서는 임차인이 전액 배당받지만, 1회 유찰부터 보증금 미배당이 생기며 매수인 인수가 발생합니다. 1회 유찰의 실질취득은 228,936,000원, 2회 유찰은 228,308,800원으로, 표면 최저가가 224,000,000원에서 179,200,000원으로 크게 낮아져도 총 부담은 거의 보증금 수준에 머뭅니다.
권리판단의 결론은 명확합니다. 신건은 임차보증금 전액 배당으로 인수 0원, 유찰 뒤에는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 따라서 이 물건의 매력은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 그 회차의 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액이 얼마인가로 판단해야 합니다.
