광주지방법원 2026타경50497. 전라남도 광양시 중동 수하임2차 202동 22층 2202호 아파트입니다. 감정가는 2.8억원이지만 한 번 유찰되면서 최저매각가가 1.96억원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 70% 가격에 접근할 수 있는 물건입니다. 그러나 등기부를 살펴보면 중요한 권리가 등장합니다. 임차인 김환경의 보증금 225,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자, 임차권등기를 갖춘 대항력 임차인으로, 경매대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
더구나 이 사건은 일반적인 은행 근저당권 실행에 따른 임의경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 기존 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인되지만, 김환경의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립해 매각으로 곧바로 정리되는 권리가 아닙니다. 따라서 최저매각가와 실제 취득에 필요한 금액을 반드시 나눠서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 제202동 제22층 제2202호 도로명주소: 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 주거용 아파트 · 지하 1층~지상 28층 건물 중 22층 |
| 건물특성 | 철근콘크리트구조 · 타워형 · 남동향 · 승강기 및 옥내주차장 |
| 단지규모 / 준공 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유 · 2022.11.07 소유권보존) |
| 감정가 | 280,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 1,303,240원 (2026년 4월 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
권리분석의 출발점은 2026.04.13 강제경매개시결정입니다. 이 사건에서 확인되는 말소기준권리는 갑구 제2번 강제경매개시결정입니다. 우리은행의 기존 근저당권은 등기부상 말소 처리되어 있으며, 김환경의 임차권등기는 2024.10.25 접수되어 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다.
김환경은 2023.01.12 점유를 개시하고 2023.01.26 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2022.11.30입니다. 임차권등기와 함께 대항력 및 우선변제권이 인정되는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 매수인이 그 미배당액을 인수하게 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
김환경 전유부분 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
225,000,000원 |
전입 2023.01.26 확정 2022.11.30 점유개시 2023.01.12 |
대항력 있음 우선변제 배당요구 있음 |
32,544,000원 매수인 인수 |
김환경의 임대차계약일은 2022.10.01이며, 임차권등기명령은 2024.10.24, 임차권등기 접수일은 2024.10.25입니다. 배당요구도 확인됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 김환경 1명입니다.
임차권등기가 존재하고 배당요구가 이루어졌더라도, 보증금 전액이 배당되지 않는 경우 잔액에 대한 매수인의 부담이 남을 수 있습니다. 임차권 말소와 인도 문제 역시 보증금 전액 변제 여부를 기준으로 점검해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.96억이 취득원가는 아니다
수하임2차는 176세대 규모의 아파트로 2022.10.31 준공됐습니다. 대상 호수는 지상 28층 중 22층의 남동향 타워형 세대입니다. 그러나 가격 메리트를 평가할 때에는 단지 이름이나 감정가만으로 판단할 수 없습니다. 동일 면적·유사 층의 최근 실거래가격을 기준으로 실질취득금액을 비교해야 합니다.
특히 이번 경매는 최저가를 시장가격과 단순 비교하면 안 됩니다. 현재 최저가 196,000,000원에 낙찰받더라도 미배당 임차보증금 32,544,000원이 추가되므로 실질취득은 228,544,000원입니다. 실제 시장가격과 비교해야 할 금액은 1.96억원이 아니라 약 2.28억원입니다.
| 입찰 회차 | 매각가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
196,000,000원 | 32,544,000원 | 228,544,000원 |
| 2회 유찰 감정가 49% |
137,200,000원 | 90,520,800원 | 227,720,800원 |
| 3회 유찰 감정가 34.3% |
96,040,000원 | 131,088,720원 | 227,128,720원 |
실질취득 = 가정 매각가 + 매수인 인수 보증금. 집행비용은 배당재원에서 우선 공제되는 추정치이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 매수인의 기타 비용은 별도입니다. 후속 회차의 매각가는 유찰 시나리오일 뿐 확정된 매각조건은 아닙니다.
표에서 가장 중요한 숫자는 실질취득입니다. 매각가가 196,000,000원에서 137,200,000원, 다시 96,040,000원으로 내려가더라도 보증금 인수액이 32,544,000원에서 90,520,800원, 131,088,720원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 모두 보증금 225,000,000원에 집행비용 상당액이 반영된 수준에서 움직입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 김환경 보증금 우선변제 |
225,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 주택도시보증공사 |
225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,544,000원은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치입니다. 임차인 우선배당과 신청채권자 배당은 제공된 배당 가정에 따르며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금을 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
매각대금 196,000,000원에서 집행비용 3,544,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 192,456,000원입니다. 임차인의 보증금은 225,000,000원이므로 32,544,000원이 부족합니다. 이 부족분은 대항력 있는 임차권에 따라 매수인에게 인수되는 것으로 분석됩니다.
주택도시보증공사의 신청채권액은 225,000,000원이나 위 배당 가정에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 임차인 배당 부족분과 신청채권자 미배당은 서로 다른 항목이므로 매수인의 인수액을 산정할 때 225,000,000원을 추가로 더하는 방식으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재한 주상혼용지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행하는 시가지에 있습니다. 북측 왕복 6차로 대로와 동측 왕복 2차로 도로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량 출입이 이루어집니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.10.31 준공된 176세대 아파트입니다. 대상 호수는 지상 28층 중 22층의 남동향 타워형 세대이며, 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 열교환기, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역으로, 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 부지입니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비교적 최근 준공된 아파트라는 장점이 있지만, 176세대 규모이므로 실제 거래량과 매수 수요를 확인해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 이번 물건은 대항력 임차보증금 때문에 일반적인 낙찰가 할인율만으로 매입 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액. 현재 최저가 낙찰 가정에서 김환경의 보증금 부족분은 32,544,000원입니다. 배당표 확정 결과에 따라 실제 부담이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 최저가 196,000,000원이 아니라 실질취득 228,544,000원을 기준으로 동일 면적·유사 층의 최근 실거래가격과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 실질취득 227,720,800원, 3회 유찰 시 227,128,720원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 늘어나는 구조이므로 입찰 상한은 인수액까지 합산해 설정해야 합니다.
- 임차권 말소 및 명도. 김환경의 임차권등기가 존재하며 대항력이 확인됩니다. 보증금 전액 변제와 임차권 말소, 주택 인도 조건을 별도로 확인해야 합니다. 소액의 낙찰대금만 지급하면 명도가 완료된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 기재가 있습니다. 매각에 따른 등록 및 의무의 처리 여부와 관련 행정절차를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,303,240원이 명시되어 있습니다. 최신 체납액과 공용부분·전유부분 구분, 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 경매 진행 및 권리 원본 확인. 강제경매개시결정, 기존 근저당권 말소, 임차권등기, 민간임대주택등기의 현재 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부도 확인해야 합니다.
- 취득부대비용. 실질취득금액 외에도 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용, 관리비 등 추가 자금이 발생할 수 있으므로 낙찰대금과 보증금 인수액만으로 전체 투자비를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1.96억에 낙찰받아도 1.96억짜리 집은 아니다”
이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 196,000,000원까지 내려왔지만, 임차인 김환경의 보증금 225,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 현재 최저가를 기준으로 미배당 보증금 32,544,000원이 매수인에게 넘어가 실질취득은 228,544,000원이 됩니다.
추가 유찰을 기다린다고 해서 문제가 저절로 해결되지는 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄어들고, 매수인의 보증금 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 약 2.25억원 이상의 수준에 머물게 됩니다. 여기에 민간임대주택등기 확인과 미납관리비, 임차권 말소 및 명도 문제도 남아 있습니다.
결론은 권리분석상 인수 부담이 명확한 주의 물건입니다. 현재 시세 대비 유리한 거래인지 확인하려면 동일 면적의 최근 실거래가격을 실질취득금액과 비교해야 합니다. 실질취득이 최근 시세보다 충분히 낮다는 근거가 확보되지 않는다면, 단순히 감정가의 70%라는 이유로 입찰할 물건은 아닙니다. 최저가는 1.96억이지만, 매수인의 판단 기준은 실질취득 약 2.28억입니다.
