광주지방법원 2026타경50510. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 13층 1303호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차권자 조동수의 전입·점유는 2022.12.30.로 이보다 늦습니다. 따라서 조동수의 222,000,000원 임차보증금은 크지만, 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 분류되고 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산됩니다.
다만 등기에는 같은 2022.11.07. 우리은행 1번 근저당권에 대해 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제라는 변경등기도 기재되어 있습니다. 현재 배당 시나리오는 우리은행 채권최고액 20,762,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 배당액을 판단할 때는 근저당 변경 내용과 채권계산서를 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 이 확인사항과 별개로, 조동수의 대항력 부재와 매수인 인수 0원이라는 핵심 결론은 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 13층1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 28층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 4월 기준 1,134,580원 |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.11.07. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 조동수는 확정일자 2022.12.27., 주민등록 및 점유개시 2022.12.30.로, 말소기준일보다 모두 늦습니다. 등기에도 2024.10.25. 임차보증금 222,000,000원의 주택임차권이 올라와 있으나 이 역시 말소기준권리 후순위이며, 경매로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조동수 | 전유부분의 건물전부 | 222,000,000원 | 2022.12.30 / 2022.12.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조동수는 주거 임차권등기자로 배당요구가 접수되어 있으나, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 295,000,000원, 신건 할인은 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 295,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 295,000,000원입니다. 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에서 확인되는 최근 실거래 금액 기준이 없어, 295,000,000원이 최근 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.6회지만, 이 수치만으로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단해서도 안 됩니다. 가격 판단은 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 290,070,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 집행비용 4,930,000원을 제외한 매각대금이 우리은행에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 20,693,930,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 13층 1303호입니다.
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트 단지 중심의 공동주택과 학교시설·중소규모 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측에 연접한 왕복 2차선 규모 아스팔트포장도로를 통해 주출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이고 준공일은 2022.10.31입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 조동수의 전입·점유 2022.12.30.이 말소기준권리 2022.11.07.보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 1번 근저당권의 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기 120,000,000원·공동담보 해제의 관계를 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,134,580원이 있으므로 낙찰 시점까지의 추가 미납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 295,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 아직 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래를 반드시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원입니다. 다만 가격이 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “보증금 2.22억”보다 중요한 것은 대항력 순서다
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 222,000,000원이지만, 권리분석의 결론은 숫자 자체가 아니라 말소기준권리보다 전입·점유가 빠른지에서 갈립니다. 조동수의 전입·점유는 2022.12.30., 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.11.07.이므로 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것이 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재는 신건으로 감정가·최저가·실질취득이 모두 295,000,000원이고 최근 실거래 금액 비교가 없기 때문에, 가격 평가는 보류가 맞습니다. 또한 근저당 변경등기, 민간임대주택등기, 미납관리비 1,134,580원은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 정리하면 임차인 인수 위험은 낮지만, 가격과 등기 세부사항을 확인하고 들어가야 하는 물건입니다.
