광주지방법원 2026타경50510. 전남 광양시 중동 수하임2차 201동 13층 1303호의 강제경매 사건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발, 경매개시결정의 채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 222,000,000원으로, 임차인 조동수의 보증금과 금액이 같습니다.
권리분석의 출발점은 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인의 임대차계약은 그보다 앞선 2022.10.01 체결됐지만, 실제 전입과 점유 개시는 2022.12.30입니다. 계약일이 빠르다는 이유만으로 선순위 대항력이 생기지는 않습니다. 이 물건은 계약일보다 전입·점유일과 말소기준권리의 선후관계를 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50510 (강제경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 광주지방법원 순천지원 광양등기소 |
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 13층 1303호 |
| 도로명주소 | 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 28층 중 13층 |
| 단지 규모 / 준공 | 176세대 · 2022.10.31 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 295,000,000원 |
| 최저매각가 | 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2022.11.07 · 을구 1번 · 우리은행 근저당권 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경은 확인 대상
말소기준권리는 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 이후 전입한 임차인 조동수의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 반면 민간임대주택등기는 일반 근저당권이나 가압류와 성격이 다르므로, 임대사업자 등록 및 임대의무와 관련한 사항은 별도 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조동수 건물 전부 · 주거 |
222,000,000원 | 2022.12.30 2022.12.27 |
없음 | 후순위 | 관계 확인 |
| 임대차계약일 | 2022.10.01 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.12.30 |
| 확정일자 | 2022.12.27 |
| 임차권등기일 | 2024.10.25 (을구 2번) |
| 임차보증금 | 222,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.25 |
| 대항력 판정 | 없음 · 전입·점유가 말소기준권리보다 늦음 |
| 우선변제 관계 | 확정일자는 있으나 선순위 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 추정 |
② 가격 검토 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 206,500,000원입니다. 감정가 295,000,000원의 70%로, 한 차례 유찰된 결과입니다. 하지만 감정가에서 30% 내려왔다는 사실이 곧 실거래 시세보다 30% 싸다는 의미는 아닙니다.
수하임2차는 176세대 규모로 2022.10.31 준공된 아파트입니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회로 나타납니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래가격과 최신 거래금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 매매시장보다 낮은지 높은지는 판단하기 어렵습니다. 단지 전체 평균이나 감정가 할인율을 실거래 할인율로 대신할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 206,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 144,550,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 101,185,000원 | 0원 |
각 금액은 제시된 유찰 시나리오의 최저매각가입니다. 실제 낙찰가격과 다를 수 있으며, 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
아래는 최초 근저당권 채권최고액을 사용한 참고용 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행 근저당권 변경등기와 금액이 일치하지 않으므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 20,762,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 206,500,000원 |
집행비용 3,691,000원은 추정치입니다. 최초 근저당권 채권최고액 20,762,000,000원을 적용한 모형에서는 주택도시보증공사 배당액이 0원으로 계산되지만, 변경등기에 기재된 120,000,000원을 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다. 임차인의 실제 배당액도 별도로 확정된 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시뮬레이션
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 20,781,191,000원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 20,842,273,700원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 20,885,031,590원 |
이 모형에서는 낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액이 커지지만, 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 후순위 근저당권·임차권의 소멸로 인한 채권자 미회수액과 매수인의 인수채무는 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 학교시설, 중·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 28층 건물의 13층 1303호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수시설, 화재탐지·소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31입니다. 단지 규모와 거래 표본의 확보 가능성을 고려해 실제 매도 유동성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역에 위치하며 대로2류 및 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지 현황. 단지 부지는 인접 도로와 대체로 평탄한 장방형 토지로, 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 토지 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호수 내부 상태를 보증하는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 해당 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 최근 실거래를 통한 가격 수준과 거래량을 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 별도 부담 — 미납관리비 1,134,580원
또한 이 주택에는 민간임대주택등기가 있습니다. 등록 사유일은 2020.04.28이며 등기는 2022.11.07 이루어졌습니다. 등기에는 임대의무기간 동안의 계속 임대와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 경매 매수 이후 관련 의무의 존속 여부 및 등록 상태는 담당 관청과 관련 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기 확인. 을구 1번 채권최고액 20,762,000,000원과 을구 1-1번 변경금액 120,000,000원, 공동담보 해제의 정확한 법적 관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 실제 배당순위 재검토. 근저당권 변경 내용을 반영하여 주택도시보증공사 및 임차인의 배당 가능성과 실제 채권관계를 확인해야 합니다. 현재 계산의 배당액 0원을 확정 결과로 보지 마세요.
- 임차인의 전입·점유 재확인. 조동수의 전입일과 점유개시일이 2022.12.30인지, 별도 선순위 점유관계가 있는지를 현황조사서와 주민등록 관련 서류로 재확인하세요.
- 임차권등기와 보증기관 관계. 임차권등기명령 2024카임116 및 주택도시보증공사의 청구 관계를 확인해 대위변제·채권승계 여부와 말소 절차를 점검하세요.
- 실거래가격 확인. 수하임2차의 동일 또는 유사 면적 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 검토하세요. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
- 관리비 체납 확인. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,134,580원의 공용부분 해당액, 후속 체납 및 입찰 시점의 최신 금액을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록상태. 민간임대주택등기와 관련한 등록말소 여부, 임대의무 및 경매 매수 후 영향을 담당 관청에 확인하세요.
- 점유 인도와 내부 상태. 임차인의 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있는 경우 인도명령·명도 협의 및 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 매각서류 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 가격과 배당은 아직 검증이 필요하다”
광양 수하임2차 1303호는 감정가 295,000,000원에서 최저매각가 206,500,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 임차인 조동수의 보증금은 222,000,000원이지만, 전입·점유가 말소기준권리보다 늦기 때문에 이 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득 기본금액은 206,500,000원입니다.
그렇다고 지금 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다. 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시장가격 대비 할인이라고 판단할 수 없기 때문입니다. 여기에 우리은행 근저당권의 변경등기, 주택도시보증공사와 임차인의 채권관계, 민간임대주택등기와 미납관리비까지 확인할 사항이 남아 있습니다.
종합 판단은 C등급(48점). 임차인의 대항력 인수 위험은 낮다는 장점이 있지만, 현재 배당 계산의 신뢰성이 부족하고 실거래 기반 가격 검증도 되지 않았습니다. 권리 구조는 비교적 유리하나, 가격 판단과 핵심 서류 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
