광주지방법원 2026타경50516. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 25층 2501호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 202,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 163,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리구조의 기준점은 2022년 11월 7일 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 최희원은 계약일 2022년 9월 30일, 확정일자 2022년 10월 27일이지만 주민등록과 점유개시가 2022년 11월 18일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 미배당 보증금이 생기더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 임차보증금 자체보다 근저당 변경등기입니다. 우리은행 근저당은 같은 날 최초 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정된 뒤, 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 81,120,000원 및 공동담보 해제가 기록되어 있습니다. 반면 예상배당은 최초 채권최고액 20,762,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 배당순서보다 먼저 현재 유효한 근저당 채권최고액과 공동담보 관계를 원본 등기에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 25층2501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층/지상28층 건물 중 25층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.07 등기 · 2020.04.28 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차권은 뒤, 근저당 변경은 확인
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 최희원의 주택임차권은 2024.10.14 등기됐고, 주민등록·점유개시도 2022.11.18로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 강제경매개시결정과 임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 계약 / 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최희원 전유부분 건물 전부 · 주거 | 163,000,000원 | 계약 2022.09.30 전입·점유 2022.11.18 | 2022.10.27 배당요구 2024.10.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 최희원 1명입니다. 보증금은 163,000,000원이고 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 다만 확정일자가 말소기준보다 빠른 것과 별개로, 주민등록·점유개시가 2022.11.18로 우리은행 근저당권 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 우선변제 여부는 명확히 확정하지 않고 미상으로 두는 것이 안전합니다. 매수인 승계액은 데이터상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 기록돼 있고 최근 낙찰일 기록은 2026.07.13입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가·최저가 202,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 총 채권액은 20,925,000,000원, 채권자 예상배당은 198,372,000원, 총 미배당은 20,726,628,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 근저당 변경등기에는 채권최고액 81,120,000원이 별도로 기재되어 있어 위 배당표와 원본 등기 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 20,726,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 20,766,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 20,798,329,920원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 붙는 구조가 아니므로, 유찰로 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 실거래 비교가격이 없으므로 161,600,000원 또는 129,280,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린상가가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 왕복 6차선·동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 토지는 세장형 평지, 주상용 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상28층 건물의 25층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 사용승인일 2022.10.31이며 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원본 대조. 우리은행 근저당 최초 20,762,000,000원과 변경 81,120,000원·공동담보 해제의 현재 효력을 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 경매 후 존속효과와 매수인 의무 여부를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 임차인. 최희원 보증금 163,000,000원은 대항력 없음으로 분석되며 매수인 인수액은 0원입니다. 전입·점유 2022.11.18과 말소기준 2022.11.07을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 우선변제. 임차인의 우선변제 여부는 확정적으로 단정하지 말고 배당요구·확정일자·배당순위를 배당표 원본에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,127,520원이 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 최신 금액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 가격. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 202,000,000원의 가격 메리트를 수치로 확인할 수 없습니다. 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 배당과 가격은 별도 확인
권리분석의 핵심만 보면 임차인은 실제 1명, 보증금은 163,000,000원이지만 말소기준 이후 전입·점유라 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라붙는 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗’ 물건으로만 보기에는 등기상 확인 포인트가 큽니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액은 20,762,000,000원이지만 같은 날 81,120,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 기록이 있습니다. 예상배당은 최초 금액을 기준으로 작성돼 있어 신청채권자 주택도시보증공사 배당이 0원으로 나타납니다. 따라서 배당전망은 원본 대조 전 확정하면 안 됩니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가·최저가 2.02억이 실거래 시세보다 싼지 비싼지를 확인할 거래금액 근거가 없으므로 가격 메리트는 보류가 맞습니다. 결론은 “금전 인수 0원, 하지만 근저당 변경·민간임대주택등기·가격은 원본과 시세를 더 확인해야 하는 B등급 물건”입니다.
