광주지방법원 2026타경50516. 광양시 중동 수하임2차 201동 2501호 아파트입니다. 지상 28층 건물의 25층에 위치하며, 2022년 10월 준공된 176세대 단지입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기재된 강제경매로, 청구금액은 163,000,000원입니다.
등기부의 말소기준권리는 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 임차권등기와 강제경매개시결정이 존재합니다. 권리관계에서 가장 중요한 것은 임차보증금 163,000,000원을 낙찰자가 인수하는가인데, 해당 임차인의 전입·점유개시일이 말소기준일보다 늦어 인수대상으로 분류되지 않습니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 인수형이 아니라, 시세와 입찰가격을 따져야 하는 후순위 임차권 물건에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 25층 2501호 |
| 도로명주소 | 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 층수 / 구조 | 지하 1층·지상 28층 중 25층 2501호 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 / 준공 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
| 시세조회 기준면적 | 59.9353㎡ (해당 호수와 면적 일치 여부 확인 필요) |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2022.11.07 우리은행 근저당권 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 근저당권변경 · 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 대규모 근저당
권리의 출발점은 우리은행의 2022.11.07 근저당권입니다. 최초 기재된 채권최고액은 20,762,000,000원으로, 이 물건의 감정가보다 매우 큰 금액입니다. 공동담보목록이 있고, 같은 날 근저당권변경등기에 81,120,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
2024.10.14에는 최희원 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 보증금은 163,000,000원이며 임대차계약일은 2022.09.30, 확정일자는 2022.10.27입니다. 다만 전입신고 및 점유개시가 2022.11.18로 말소기준일 이후입니다. 따라서 확정일자가 근저당 설정보다 빠르다는 사실만으로 선순위 대항력이 인정되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 163,000,000원, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최희원 | 전유부분 건물 전부 | 163,000,000원 | 없음 | 순위 확인 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 최희원 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.30 |
| 확정일자 | 2022.10.27 |
| 전입신고일 | 2022.11.18 |
| 점유개시일 | 2022.11.18 |
| 임차권등기 | 2024.10.14 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.10.14 |
| 대항력 판단 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
한편 임차권등기가 존재한다는 사실과 실제 점유자가 누구인지는 구분해야 합니다. 입찰 전 현황조사와 현장확인을 통해 현재 점유 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 141,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 할인율은 30%이지만, 실제 시장가격보다 30% 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 202,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 141,400,000원 | 감정가의 70% |
| 인수액 포함 실질취득 | 141,400,000원 | 매각가 기준 · 인수 0원 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 우위 판정 보류 |
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태로, 평균 유찰 횟수에 가까워지고 있습니다. 다만 평균 유찰 횟수는 가격을 보장하는 지표가 아니며, 향후 유찰이나 추가 가격 하락이 확정된 것도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,779,600원을 우선 공제하고, 나머지 138,620,400원이 우리은행에 배당되는 추정 모델입니다. 이 모델에서 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 임차인 최우선변제, 당해세 및 근저당권 변경에 따른 실제 채권액 조정은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 유찰 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 141,400,000원 | 138,620,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 최저매각가가 낮아지는 구조지만, 현재 권리 판단에서는 매수인의 임차보증금 인수액이 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈 때 대항력 있는 임차인의 인수보증금이 증가해 실질취득액이 고정되는 유형과는 다릅니다.
다만 가격이 낮아질 수 있다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 향후 회차가 실제로 진행되는지 확인하고, 각 회차에서 실거래가와 명도·관리비·부대비용을 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근. 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 왕복 6차선 도로와 동측 왕복 2차선 도로에 접하며 동측으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 2022.10.31 준공된 지하 1층·지상 28층 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전· 화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·용도지역. 중심상업지역으로, 토지는 세장형 평지의 주상용 건부지입니다. 공시지가 기준값은 967,200원/㎡이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 사항이 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 176세대 단지이고 최근 실거래 시세와 거래량 비교가 확인되지 않아 매도 시 소요기간이나 가격 방어력을 확정하기는 어렵습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준·근저당변경 확인. 2022.11.07 우리은행 근저당의 공동담보목록과 같은 날 변경등기의 81,120,000원·공동담보 해제 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 최희원 임차권등기와 전입일을 대조하고, 실제 거주자·점유상태·명도 협의 가능성을 확인하세요. 보증금 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28 등록에 따른 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 이후 해당 등록과 임대의무 관련 법적 처리 여부를 관할기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,127,520원의 내역을 관리주체에 확인하고, 공용부분 비용 중 실제 매수인 부담 가능액을 구분하세요.
- 시세 검증. 수하임2차의 동일 면적·유사 층 실거래와 최근 12개월 평균 및 가격 추세를 확인하고, 현재 최저가 141,400,000원과 비교해 입찰가를 결정하세요.
- 매각기일·원본 확인. 2026.10.26 매각 진행 여부, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권·배당관계를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 시세”
광양 수하임2차 2501호는 감정가 202,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 141,400,000원까지 낮아진 아파트 경매물건입니다. 임차인 1명의 보증금이 163,000,000원이지만, 전입일이 말소기준권리 이후이므로 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 바로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래가 비교가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기·대규모 공동담보 근저당 변경·미납관리비라는 확인사항이 남아 있기 때문입니다. 권리상 보증금 인수 부담은 낮지만, 가격 판단과 별도 권리 확인은 보류. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라, 실제 시세와 총취득비용을 검증한 뒤 낙찰가를 정하는 것입니다.
