광주지방법원 2026타경50528. 광양시 중동 수하임2차 201동 19층 1903호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상28층 건물 중 19층입니다. 현재 등기에는 박병구 명의의 주택임차권이 존재하지만, 말소기준인 2022.11.07. 우리은행 근저당권보다 전입신고일 2022.12.19.이 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리되며, 매수인이 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 222,000,000원입니다. 신건 가정 배당에서는 집행비용을 뺀 금액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되면서 주택도시보증공사에는 배당액이 없는 것으로 산정돼 있습니다. 하지만 이는 채권자 사이의 배당 문제이고, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50528 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 19층1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 지하1층/지상28층 중 19층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 4월 기준 1,415,790원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 이후 2024.11.14. 박병구의 주택임차권등기와 2026.04.15. 강제경매개시결정이 이어집니다. 박병구의 전입신고일은 2022.12.19.으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병구 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.19 | 2024.09.26 | 222,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
박병구는 2020.09.23. 임대차계약을 체결했고 2022.11.11. 점유를 시작했으며, 2022.12.19. 전입신고, 2024.09.26. 확정일자를 받았습니다. 임차권등기명령은 2024.11.14.입니다. 핵심은 전입일이 말소기준권리인 2022.11.07.보다 뒤라는 점입니다. 따라서 보증금이 222,000,000원이어도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금으로 보지 않습니다. 배당요구는 접수된 것으로 확인되며, 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산정상 총 채권액은 20,984,000,000원, 채권자 배당액은 289,084,000원, 미배당액은 20,694,916,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 회차별로 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 20,694,916,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 20,752,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 20,799,274,240원 | 0원 |
수하임2차 경매물건의 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 294,000,000원이고, 1회 유찰 시 235,200,000원, 2회 유찰 시 188,160,000원으로 계산돼 있습니다. 실거래 비교값이 제시되지 않은 만큼 이 사건은 감정가 자체를 시세로 단정하기보다 회차별 가격과 현장 상태를 함께 보고 응찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린상가가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하고 동측으로 진출입 가능합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 중 19층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인 기준일은 2022.10.31입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 확인. 박병구의 임차권은 대항력 없는 후순위로 분석되지만, 매각물건명세서와 등기 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 20,762,000,000원 설정 뒤 같은 날 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제 등기가 있어 현재 효력 범위를 반드시 원문 대조하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,415,790원의 미납관리비가 기재돼 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 1.6회이고 제공 시나리오는 235,200,000원·188,160,000원까지 제시돼 있습니다. 회차별 자금계획을 별도로 세우세요.
- 현장 확인. 19층 아파트의 내부 상태, 점유 현황, 관리 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — 임차보증금 222,000,000원보다 ‘전입 순서’가 핵심
이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 박병구의 보증금 222,000,000원이지만, 권리분석의 결론을 가르는 것은 금액이 아니라 순서입니다. 말소기준 우리은행 근저당은 2022.11.07., 박병구의 전입은 2022.12.19.로 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 각 매각 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최초 근저당권과 같은 날 변경등기의 금액 차이가 크고 미납관리비도 확인되는 만큼, 권리 자체는 인수 0원으로 정리하되 등기 원문·관리비·현장 상태를 최종 대조한 뒤 가격을 결정하는 사건입니다.
