광주지방법원 2026타경50535. 광양시 중동에 위치한 수하임2차 201동 5층 502호입니다. 주택도시보증공사가 219,000,000원을 청구하여 강제경매를 신청한 사건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 등기에는 민간임대주택 등록 사실과 우리은행 근저당권, 박근영의 주택임차권이 나타납니다.
이 사건을 볼 때는 임차보증금 규모와 대항력 여부를 구분하는 것이 중요합니다. 보증금 219,000,000원이 최저매각가 184,800,000원보다 크다고 해서 그 차액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 박근영의 전입신고일과 점유개시일은 2022.11.11이고, 말소기준 근저당권 설정일은 2022.11.07입니다. 제공된 권리판정상 대항력이 없으므로 임차권은 매각으로 소멸하고, 보증금 미배당분도 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다.
반면 우리은행 근저당권은 최초 채권최고액이 20,762,000,000원으로 기재되어 있으나, 같은 날 변경등기에는 120,000,000원과 공동담보 해제가 나타납니다. 이는 예상배당을 검토할 때 반드시 확인해야 할 부분입니다. 또한 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 28층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 단지규모 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 264,000,000원 |
| 최저매각가 | 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택 | 2020.04.28 등록 · 2022.11.07 등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 근저당 변경은 확인 필요
임차인 분석 — 보증금 219,000,000원
확인된 실제 임차인은 박근영 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증공사의 청구금액과 박근영의 임차보증금은 각각 219,000,000원으로 같지만, 양자의 구체적인 대위·승계 관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근영 | 전유부분 건물의 전부 | 219,000,000원 | 2022.11.11 | 2022.11.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.09.30 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.11.11 |
| 점유개시일 | 2022.11.11 |
| 확정일자 | 2022.11.11 |
| 임차권등기명령 | 2024.10.24 · 2024카임113 |
| 임차권등기일 | 2024.10.25 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.10.25 |
| 대항력 | 없음 — 전입일이 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 있음 · 구체적인 배당순위 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
임차권등기가 존재한다는 사실만으로 선순위 대항력이 새롭게 발생하는 것은 아닙니다. 이 임차인의 전입 및 점유개시 시점은 말소기준권리 이후입니다. 따라서 보증금이 최저매각가보다 크더라도, 본건은 선순위 대항력 임차보증금을 매수인이 인수하는 유형과 구별됩니다.
또한 임차권등기는 임대차계약 및 보증금반환채권과 관련한 권리공시이지만, 현재 누가 실제 점유하고 있는지까지 확정해 주지는 않습니다. 낙찰 이후 인도 및 명도 절차는 현황을 확인하여 별도 계획해야 합니다.
② 가격 검증 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
이 물건의 감정가는 264,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 184,800,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이므로 경매가격 자체는 낮아졌습니다. 하지만 실거래가격을 기준으로 얼마나 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 264,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 184,800,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.8회 |
| 단지 경매 참고 낙찰일 | 2026.07.13 |
| 실거래 기준 시세 | 별도 검증 필요 |
| 실질취득 예상액 | 184,800,000원 (매수인 인수 0원 가정) |
수하임2차는 176세대 단지이며 2022.10.31 준공된 아파트입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회로 나타납니다. 다만 평균 유찰 횟수는 개별 물건의 향후 낙찰 가능성이나 적정 가격을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,387,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 181,412,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 예상배당은 최초 근저당권 채권최고액 20,762,000,000원을 기준으로 산출된 추정표입니다. 근저당권 변경등기의 120,000,000원 및 공동담보 해제가 반영되었는지 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.
이 추정에서는 집행비용 3,387,200원을 제외한 매각대금 181,412,800원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당액이 없는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액도 0원입니다.
다만 주택도시보증공사의 예상배당 0원이 임차인의 보증금 219,000,000원을 매수인이 부담한다는 뜻은 아닙니다. 배당에서 회수하지 못하는 채권과 낙찰자가 인수하는 권리는 서로 구별됩니다. 후순위 대항력 없는 임차권이 매각으로 소멸한다는 판정에 따르면, 매수인의 예상 인수액은 여전히 0원입니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 추정 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 20,799,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 129,359,999원 | 126,748,959원 | 20,854,251,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 20,892,477,937원 | 0원 |
시나리오상 매각가격이 내려갈수록 채권자에게 배당되는 금액은 감소하고, 미배당 채권액은 늘어납니다. 하지만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
이 미배당액은 최초 근저당 채권최고액을 적용한 계산 결과입니다. 실제 해당 호실에 유효한 담보채권액과는 차이가 있을 수 있으므로, 이를 개별 아파트의 확정 채무 잔액이나 매수인 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접하며, 아파트 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 28층 건물의 5층 세대입니다. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 도시가스, 화재탐지·소화경보, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지는 평탄한 세장형으로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 967,200원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 지표이며 해당 세대의 시장 거래가격과는 다릅니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고, 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태 및 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 176세대 아파트단지로, 최근 실거래가격과 거래량을 확인해야 실제 매도 가능성과 적정가격을 평가할 수 있습니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.8회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 변경등기의 120,000,000원, 공동담보 해제 내용을 원문으로 대조하고, 이 호실에 유효한 담보채권 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 박근영의 전입일 2022.11.11과 말소기준권리 설정일 2022.11.07을 확인하고, 매각물건명세서 및 주민등록 관련 자료와 대항력 판정이 일치하는지 최종 점검해야 합니다.
- 배당 및 보증공사 채권. 주택도시보증공사의 청구금액은 219,000,000원입니다. 임차보증금과 금액이 같으므로 채권의 원인과 대위·승계 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택 등기의 현재 상태와 임대의무기간, 경매 이후 매수인에게 적용되는 제한을 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 상황을 확인하고 인도·명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,411,040원이 기재되어 있습니다. 관리사무소를 통해 현재 체납액과 공용부분 관련 승계 가능액을 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 감정가 264,000,000원과 최저가 184,800,000원만으로 적정 매수가를 결정해서는 안 됩니다. 유사 면적·층의 최근 거래가격과 매도 호가, 시장 추세를 비교해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 184,800,000원이며, 2회 유찰 시 129,359,999원, 3회 유찰 시 90,551,999원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 실제 매각조건과 최저가를 회차별로 재확인해야 합니다.
- 매각서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격과 배당까지 안전”
광양 수하임2차 502호의 가장 중요한 긍정 요소는 후순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않는다는 점입니다. 실제 임차인 박근영의 보증금은 219,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입 및 점유개시가 말소기준 근저당권보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기에는 최초 근저당 채권최고액 20,762,000,000원과 변경등기 금액 120,000,000원이 함께 나타나므로, 이 호실에 적용되는 실제 담보 범위를 먼저 확인해야 합니다. 민간임대주택 등록의 효력, 현재 점유 상황, 미납관리비 1,411,040원도 별도 점검 대상입니다.
가격 또한 마찬가지입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 실제 시세보다 저렴한 가격으로 단정할 수는 없습니다. 동일·유사 면적의 최근 실거래를 통해 적정가격을 산정한 다음 입찰 여부를 판단해야 합니다.
종합 판단은 C등급(52점)입니다. 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 근저당권 변경과 공동담보, 민간임대주택 등기, 실거래 시세 미확인 및 관리비 체납이 남아 있어 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 유리하나, 입찰 판단은 추가 검증 후로 보류하는 조건부 검토 물건입니다.
