광주지방법원 2026타경50535. 광양시 중동 수하임2차 201동 5층 502호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 11월 7일 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024년 10월 25일 등기된 박근영의 주택임차권과 2026년 4월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 박근영의 임대차계약일은 2022년 9월 30일로 근저당 설정보다 빠르지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자와 점유개시일은 모두 2022년 11월 11일입니다. 이는 말소기준인 2022년 11월 7일 우리은행 근저당보다 뒤이므로, 이 사건에서는 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금 219,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상 28층 건물 내 5층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 2022.10.31 / 176세대 |
| 기타 등기 | 2022.11.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2.19억이 있어도 인수는 0원
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 박근영의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.11.11로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기된 임차보증금이 219,000,000원이어도 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 주택임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박근영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박근영은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니므로 별도의 실제 임차인으로 봅니다. 배당요구는 2024.10.25 접수됐으나, 매수인 인수 여부와는 별개이며 이 사건의 계산상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 264,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 264,000,000원입니다. 수하임2차는 176세대, 2022년 10월 31일 준공된 아파트이고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 비교 가능한 거래금액이 제시되지 않아, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 264,000,000원 | 0원 | 264,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 211,200,000원 | 0원 | 211,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 168,960,000원 | 0원 | 168,960,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,496,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 계산입니다. 총 미배당액은 20,721,496,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공원, 공공청사 등이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 동측으로 중로와 접하며 아파트 동측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 5층 502호로, 위생·급배수·가스보일러 난방·도시가스·승강기·소화경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 3,095.6㎡의 아파트 건부지이며 평지·세로장방 형태, 공시지가 967,200원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 박근영의 전입·점유개시일 2022.11.11이 말소기준 2022.11.07보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 후속 변경등기의 120,000,000원 기재 관계를 등기 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택 등록 기재가 있으므로 매각 후 처리 관계를 관련 원문과 함께 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,411,040원의 미납관리비가 기재돼 있습니다. 관리주체에 현재 잔액과 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득액은 현재 회차 기준 264,000,000원입니다. 실거래 비교 근거 없이 ‘신건이 싸다’고 전제하지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정하세요.
- 배당표 범위. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 원본 서류를 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별도다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 박근영의 임차보증금은 219,000,000원이지만, 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 264,000,000원입니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘가격 메리트’라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 거래금액이 없는 상태에서 264,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.6회입니다. 여기에 1,411,040원의 미납관리비와 근저당 변경등기 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 보수적 확인이 필요한 신건입니다.
