광주지방법원 2026타경50548. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 19층 1904호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 현재 회차와 유찰 후의 권리구조가 달라진다는 점입니다. 임차인 김영균은 임대차계약일 2020.07.20, 확정일자 2022.11.02, 전입·점유개시 2022.11.16이고, 2024.10.25 임차보증금 222,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2026.04.15이므로 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
다만 현재 신건 매각가 307,000,000원을 가정하면 집행비용 5,098,000원 뒤 김영균의 보증금 222,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현 회차에서의 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 낙찰가가 더 내려갈 때입니다. 2회 유찰 시 매각가 196,480,000원으로 보증금보다 낮아지고, 시나리오상 미배당 보증금 29,070,720원이 매수인 부담으로 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 19층1904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 19층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택 | 2022.11.07 민간임대주택등기 · 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
우리은행 근저당권은 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리관계의 기준은 2026.04.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김영균의 전입·점유개시일 2022.11.16과 임차권등기일 2024.10.25는 모두 이보다 앞섭니다. 임차권등기에는 보증금 222,000,000원, 전유부분 건물 전부, 확정일자 2022.11.02가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영균 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.16 | 2022.11.02 | 222,000,000원 | 배당요구 2024.10.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 시 승계 |
김영균은 보증금 222,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차에서는 전액 배당으로 끝나지만 매각대금이 충분하지 않은 회차에서는 미배당액이 남아 매수인이 인수하게 됩니다.
③ 회차별 실질부담 — 2회 유찰부터 인수액이 붙는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 307,000,000원 | 79,902,000원 | 142,098,000원 | 0원 | 307,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 245,600,000원 | 19,361,600원 | 202,638,400원 | 0원 | 245,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 196,480,000원 | 0원 | 222,000,000원 | 29,070,720원 | 225,550,720원 |
핵심은 2회 유찰 시나리오입니다. 최저매각가 자체는 196,480,000원까지 내려가지만 미배당 임차보증금 29,070,720원이 승계되므로 실질취득액은 225,550,720원입니다. 즉 표면상 최저가 하락분을 그대로 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 임차인 김영균 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 79,902,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 222,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구 222,000,000원 중 예상배당은 79,902,000원이고 미배당은 142,098,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
이 사건은 감정가 307,000,000원과 같은 금액에서 시작하는 신건입니다. 가격 판단에서는 단순 할인율보다 회차별 실질부담이 중요합니다. 현재 회차 실질취득은 307,000,000원, 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시에는 인수액까지 합해 225,550,720원입니다.
특히 2회 유찰에서는 화면상 매각가가 196,480,000원까지 내려가도 실제 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 계산해야 하므로 최저가 196,480,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하는 것은 부정확합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며 동측으로 진출입 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 19층 1904호이며, 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지대 장방형 토지의 아파트 건부지이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수액 재계산. 현재·1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰 시 29,070,720원이 승계됩니다. 응찰 전 해당 회차의 배당가능액을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 김영균은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며 임차권등기와 배당요구가 있습니다. 미배당액이 생기면 명도와 보증금 반환 문제가 연결됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 원문과 법적 처리관계를 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,590,550원이 기재돼 있습니다. 실제 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 유찰 후에는 달라진다”
이 물건을 한 문장으로 정리하면 현재 신건에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 2회 유찰부터는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 아파트입니다. 김영균의 보증금은 222,000,000원이고, 현재 307,000,000원 및 1회 유찰 245,600,000원에서는 인수가 없습니다. 그러나 2회 유찰 196,480,000원에서는 29,070,720원을 추가로 부담해 실질취득이 225,550,720원이 됩니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 어느 회차부터 임차보증금이 미배당되어 승계되는지를 먼저 보고, 그 다음 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다. 현재 권리는 관리 가능한 수준이지만, 유찰 후에는 계산 방식 자체가 바뀐다는 점이 가장 중요한 리스크입니다.
