광주지방법원 2026타경50548. 광양시 중동의 수하임2차 202동 19층 1904호 아파트입니다. 2022년 준공된 건물로, 해당 동은 지상 28층이며 본건은 19층에 있습니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 222,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 겉으로 보면 감정가보다 최저가가 낮아진 일반적인 유찰 아파트처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰 후에도 남을 수 있는 임차보증금입니다.
임차인 김영균은 2022년 11월 16일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 11월 2일입니다. 2024년 10월 25일에는 보증금 222,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2026년 4월 15일입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로, 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50548 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 제202동 제19층 제1904호 |
| 도로명주소 | 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 28층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 307,000,000원 |
| 최저매각가 | 214,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차인 | 김영균 · 보증금 222,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 말소기준권리 | 2026.04.15 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 민간임대주택 | 2020.04.28 등록 · 2022.11.07 등기 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고 및 입찰조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
등기상 확인되는 우리은행 근저당권은 2022년 11월 7일 설정된 채권최고액 20,762,000,000원의 공동담보 근저당권으로, 이미 말소된 권리입니다. 관련 변경등기에는 채권최고액 119,880,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 이미 말소된 우리은행 근저당권을 현재 매수인이 그대로 인수해야 하는 살아 있는 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.
이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2026년 4월 15일 강제경매개시결정입니다. 반면 김영균의 임차권등기는 2024년 10월 25일 접수되었습니다. 그 이전에 전입·점유와 확정일자도 갖추고 있습니다. 매각으로 임차보증금 반환책임이 전부 없어지는 구조가 아닙니다. 우선배당을 받더라도 부족분이 남으면 대항력에 기초한 보증금 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영균 주택임차권등기 |
건물 전부 2022.11.16 |
222,000,000원 | 있음 | 있음 확정 2022.11.02 |
미배당 보증금 인수 |
| 실제 임차인 | 김영균 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.07.20 |
| 전입신고일 | 2022.11.16 |
| 점유개시일 | 2022.11.16 |
| 확정일자 | 2022.11.02 |
| 임차권등기 | 2024.10.25 · 을구 2번 · 2024카임122 |
| 배당요구 | 있음 |
| 현재 회차 예상배당 | 211,091,400원 |
| 현재 회차 미배당 | 10,908,600원 |
| 매수인 인수 판단 | 미배당 보증금 인수 |
임차권자인 김영균은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 판단됩니다. 우선변제권은 매각대금에서 먼저 배당받을 수 있는 권리이고, 대항력은 낙찰자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리입니다. 따라서 우선배당을 받는다고 해서 보증금 전액이 반환되지 않은 상태의 대항력이 자동 소멸하지는 않습니다.
주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이지만, 임차인 김영균과 별도의 실제 점유 임차인으로 산정하지 않습니다. 신청채권자의 청구액 222,000,000원과 김영균의 보증금 222,000,000원은 금액이 같지만, 그것만으로 대위변제 또는 채권승계 관계가 확정되는 것은 아닙니다. 채권귀속 및 배당자격을 원본 서류로 확인하되, 동일한 보증금 반환의무를 이중으로 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 유찰되어도 보증금 장벽은 남는다
감정가는 307,000,000원, 현재 최저매각가는 214,900,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 임차보증금이 222,000,000원이므로 단순한 70% 할인 아파트로 해석해서는 안 됩니다.
현재 회차에서 낙찰된다고 가정하면 매각대금 214,900,000원에서 집행비용 3,808,600원을 먼저 차감하고 임차인에게 211,091,400원이 배당됩니다. 나머지 10,908,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금과 인수액의 합계는 225,808,600원입니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 감정가 70% |
214,900,000원 | 10,908,600원 | 225,808,600원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 49% |
150,430,000원 | 74,476,020원 | 224,906,020원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
105,301,000원 | 118,973,214원 | 224,274,214원 |
실질취득액 = 가정 낙찰가 + 해당 회차 예상 보증금 인수액. 집행비용 추정과 배당액의 차이에 따라 회차별 합계는 달라집니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 시세와 환금성 — 실질취득액으로 판단해야 한다
수하임2차는 176세대 규모로 2022년 10월 31일 준공되었습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 확인 가능한 동일 조건의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확보되지 않았습니다.
이 상황에서 감정가 307,000,000원보다 낮은 214,900,000원에 낙찰할 수 있다는 이유로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판정할 수는 없습니다. 비교해야 할 금액은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액 225,808,600원입니다. 향후 유찰 회차에서도 보증금 인수 구조를 포함한 실질취득액을 기준으로 실제 동일 단지·동일 면적 거래가격과 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,808,600원 |
| 1. 임차인 김영균 · 우선변제 | 222,000,000원 | 211,091,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 임차보증금 인수 | — | 10,908,600원 |
예상배당은 집행비용 3,808,600원을 가정한 모형입니다. 임차인에게 매각대금 잔액 211,091,400원이 배당되고, 부족한 보증금 10,908,600원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 주택도시보증공사 신청채권 222,000,000원의 예상배당은 0원이며, 이는 매수인 인수액과 별개입니다. 실제 배당순위는 주택도시보증공사의 채권 승계 관계, 세금채권 및 최우선변제 해당 여부 등을 확인한 뒤 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 있으며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 북측에 왕복 6차선 포장도로, 동측에 왕복 2차선 포장도로가 있으며 동측으로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 28층 건물 중 19층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지와 규제. 중심상업지역, 대로2류 및 중로2류 접함, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평지대 내 장방형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 176세대, 2022년 준공 단지입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰은 1.8회입니다. 거래가격을 확인하기 전에는 환금성이나 매각 가능가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 임차보증금 인수. 김영균의 대항력, 보증금 222,000,000원, 배당요구, 임차권등기 상태를 확인하고 낙찰가에 인수액을 더해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 보증금 반환 및 명도. 배당 후 남는 보증금은 매수인의 부담이 될 수 있으므로 임차권등기 말소와 점유 인도에 필요한 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유가 없거나 명도가 완료되었다고 단정할 수 없습니다.
- 주택도시보증공사 채권. 신청채권액 222,000,000원과 임차보증금이 동일하므로 대위변제·채권양도·승계 여부 및 배당자격을 확인해야 합니다. 단순히 동일 금액이라는 이유로 독립적인 보증금 인수액을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등록. 2020.04.28 등록된 민간임대주택으로, 임대의무기간·임대료 증액기준 및 경매 취득에 따른 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,590,550원의 미납관리비가 기재되어 있습니다. 현재 미납액과 공용부분 해당 금액, 매수인 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래를 확인하세요. 최저가 214,900,000원이 아니라 실질취득액 약 225,808,600원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 배당 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 및 채권승계 증빙을 대조해야 합니다. 예상배당은 세금·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수가 더 중요하다”
광양 수하임2차 1904호는 감정가 307,000,000원에서 최저가 214,900,000원으로 내려온 아파트입니다. 그러나 보증금 222,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낮아진 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
현재 회차 예상 인수액 10,908,600원을 반영한 실질취득액은 225,808,600원입니다. 2회 또는 3회 유찰 시에도 보증금 미배당액이 증가해 실질취득액은 약 2.24억 수준을 유지합니다. 여기에 2026년 4월 기준 미납관리비와 민간임대주택 등록에 따른 확인 사항까지 있습니다.
실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액이 시세보다 유리한지 알 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 낮아 보여도 가격 메리트 미확인, 선순위 임차보증금 인수 위험으로 보수적 접근”입니다. 응찰에 앞서 가장 먼저 할 일은 유찰 회차를 기다리는 것이 아니라 보증금 반환채권과 대항력, 실제 배당순위, 최근 실거래가격을 확정하는 것입니다.
