광주지방법원 2026타경50554. 광양시 중동 수하임2차 201동 20층 2003호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.01 강민철 명의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.04.16 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
임차권등기만 보면 보증금이 225,000,000원으로 커 보이지만, 핵심은 날짜 순서입니다. 강민철의 주민등록일자는 2024.08.07, 점유개시일자는 2024.08.29이고 말소기준 근저당은 2022.11.07입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위이고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리됩니다. 낙찰자가 보증금 225,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50554 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지하1층 지상28층 중 20층 2003호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2022.11.07 우리은행 근저당입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 기록돼 있습니다. 이후 설정된 강민철 임차권과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 강민철의 전입은 말소기준보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민철 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 대항력 없음 전입 2024.08.07 | 미상 확정일자 2024.09.25 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
감정가와 최저매각가는 모두 303,000,000원으로 현재 신건입니다. 다만 동일 면적 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액은 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격에 대해 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 297,958,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 303,000,000원에서 집행비용 5,042,000원을 제외한 297,958,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 예상 배당이 없습니다. 채권 전체 미배당액은 20,689,042,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설 등이 소재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물의 20층 2003호이며 승강기·도시가스 난방·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복6차선, 동측 왕복2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2022.11.07, 전입 2024.08.07, 점유개시 2024.08.29, 확정일자 2024.09.25의 선후관계를 원본으로 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 근저당 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원본 등기부에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 해당 표시의 처리 관계를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비가 1,665,800원으로 기재돼 있습니다. 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 최근 실거래 비교값이 없으므로 303,000,000원이 적정한지 주변 실거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 225,000,000원보다 날짜가 먼저다”
이 사건은 큰 임차보증금 숫자만 보고 매수인 인수형으로 오해하면 안 됩니다. 강민철의 주민등록일자 2024.08.07은 우리은행 근저당 2022.11.07보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계의 핵심 위험은 비교적 명확하게 정리됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가가 303,000,000원이지만 동일 면적 최근 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 메리트를 판정할 근거가 없습니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.6회이고, 회차 시나리오는 242,400,000원·193,920,000원까지 내려가지만, 유찰됐다는 사실 자체가 곧 싸다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증과 근저당 변경등기·민간임대주택 표시·미납관리비 확인이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
