광주지방법원 2026타경50560. 광양시 중동 수하임2차 202동 603호, 전용 84.4521㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 176세대 단지로, 동광양중학교 남측 인근에 자리합니다. 겉으로 보면 감정가 2.72억에서 80% 수준까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기부를 펼쳐보면 가격표보다 먼저 확인해야 할 이름이 등장합니다. 바로 임차권자 김영표입니다.

김영표 씨는 2022년 11월 14일 전입과 점유를 시작했고, 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024년 10월 25일에는 보증금 219,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 반면 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2026년 4월 16일입니다. 임차인의 대항요건이 훨씬 앞서 있으므로 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

따라서 이 물건의 가격은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다. 낙찰대금에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권

등기부상 우리은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이 물건의 말소기준은 2026년 4월 16일 강제경매개시결정으로 파악됩니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 임차인의 전입·점유와 확정일자가 권리분석의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 실질취득액의 하한을 만든다

실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 대항력 및 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 먼저 공제하면 임차인의 예상 배당액은 213,753,600원입니다.

보증금 219,000,000원에서 예상 배당액을 뺀 5,246,400원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 실질취득액은 다음과 같습니다.

여기서 중요한 것은 낙찰가가 낮아지면 인수해야 할 임차보증금이 반대로 증가한다는 점입니다. 보증금보다 낙찰가가 낮은 선순위 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가를 낮추는 것만으로 실제 취득비용을 크게 절감하기 어렵습니다.

③ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수액

현재 회차는 감정가의 80%인 217,600,000원입니다. 다음 회차로 넘어가면 표시되는 최저매각가는 줄지만 임차보증금의 미배당분이 커집니다. 예상 인수액까지 더하면 실질취득액은 계속 219,000,000원 보증금 수준에 묶이는 흐름을 보입니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 최저가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 배당 결과 및 임차권 처리에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)

현재 회차 추정 배당은 집행비용 3,846,400원과 임차인 배당 213,753,600원으로 매각대금 217,600,000원이 소진되는 구조입니다. 임차보증금 부족분 5,246,400원은 배당금이 아니라 매수인의 별도 인수 부담입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 및 채권의 중복 관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 가격·환금성 판단 — 감정가보다 실질취득액을 보라

수하임2차의 감정가는 272,000,000원이고 현재 최저가는 217,600,000원입니다. 감정가를 기준으로는 80% 수준까지 내려왔지만, 실제 인수액을 포함한 취득비용은 222,846,400원입니다.

다만 감정가는 매각 평가를 위한 금액이지 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격과 같다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 실질취득액 약 2.22억 원 수준을 최근 동일 면적 실거래가와 비교한 이후에 판단해야 합니다. 현재로서는 최근 실거래 시세나 가격 추세를 근거로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·관리비 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재한 주상혼용지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 시가지 내 대중교통수단이 운행 중입니다. 북측 왕복 6차로 대로와 동측 왕복 2차로 도로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 28층 건물의 6층 603호입니다. 타워형·남서향이며 도시가스 보일러, 열교환기, 승강기, 스프링클러, 옥내주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 967,200원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2022.10.31 준공된 176세대 단지입니다. 주거·업무·상업시설이 혼재한 지역인 만큼 실제 매매수요와 동일 면적의 최근 거래사례를 확인해 매각 가능 가격을 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2020.04.28 민간임대주택 등록에 관한 등기가 2022.11.07 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한이 기재되어 있으므로 경매 매각 이후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 매각물건명세서에는 2026년 4월 기준 1,635,510원의 미납관리비가 기재되어 있습니다. 실제 잔액 및 공용부분 관리비의 승계 범위는 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 현재 최저가 낙찰 기준 예상 인수액은 5,246,400원입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라지므로 배당요구 및 채권관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 예상 실질취득액은 222,846,400원이며, 추가 유찰 후에도 약 2.22억 원 수준이 유지되는 시나리오입니다. 최저가만 기준으로 응찰하지 않아야 합니다.
• 신청채권 관계. 주택도시보증공사 청구금액 219,000,000원과 임차인 김영표 보증금 219,000,000원이 동일합니다. 대위변제·구상채권·배당요구 사이의 관계를 원본으로 확인하고 중복 채권 계산을 피해야 합니다.
• 임차권 및 명도. 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당분을 인수하는 구조이므로, 보증금 정산과 임차권 말소 및 주택 인도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 명의의 민간임대주택등기가 있으므로 등록 유지 여부, 임대의무기간 및 매각 후 처리 가능성을 담당 기관에 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,635,510원의 미납 내역이 있습니다. 공용부분과 전유부분을 구분하여 매수인이 실제 부담할 금액을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 전용 84.4521㎡의 최근 실거래, 동일 단지 매물 호가, 거래량 및 가격 추세를 대조하여 2.22억 원대 실질취득액의 적정성을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·임차권등기명령 관련 기록을 확인하고, 매각기일 변경 여부도 점검해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 총취득비용은 크게 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 감정가 272,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 217,600,000원으로 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 김영표의 보증금 219,000,000원을 고려하면 현재 예상 실질취득액은 222,846,400원입니다.

다음 회차에서 최저가가 174,080,000원으로 내려가더라도 인수액은 48,157,120원으로 늘어나 실질취득액이 222,237,120원 수준에 머뭅니다. 3회 유찰 시에도 같은 구조입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 늘어나는 것이 이 경매의 핵심 함정입니다.

여기에 주택도시보증공사 청구채권과 임차보증금의 관계, 민간임대주택등기, 미납관리비 1,635,510원까지 확인해야 합니다. 반면 실질취득액을 비교할 신뢰할 만한 최근 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

결론은 ‘최저가 할인에 현혹되지 말고, 선순위 임차보증금과 실질취득액을 먼저 계산하라’입니다. 이 물건은 최저가만 낮다고 가격 메리트가 커지는 구조가 아니며, 임차보증금 처리 및 채권관계를 확인하고 최근 실거래 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.