광주지방법원 2026타경50560. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 6층 603호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 김영표가 임대차계약일 2022.10.01, 전입·점유·확정일자 2022.11.14로 임차권을 갖고 있습니다. 임차보증금은 219,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 등기부상 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있어, 배당으로 회수하지 못한 금액이 발생하면 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차에서는 예상 매각대금 272,000,000원에서 집행비용 4,608,000원을 먼저 공제한 뒤에도 임차보증금 219,000,000원이 전액 배당되므로 인수액이 없습니다. 그러나 유찰이 시작되면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 가격 217,600,000원에서는 인수액 5,246,400원이 붙어 실질취득 부담이 222,846,400원, 2회 유찰 가격 174,080,000원에서는 인수액 48,157,120원이 붙어 222,237,120원입니다. 즉 보증금보다 낮은 가격대로 내려가면 최저가가 떨어지는 만큼 임차보증금 인수가 늘어, 실질취득액이 보증금 수준에 집행비용을 더한 금액대로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상28층 건물 내 6층 · 타워형·남서향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 1,635,510원 (2026년 4월 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2022.11.07 우리은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 이 사건의 말소기준권리는 2026.04.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김영표의 전입일 2022.11.14와 임차권등기 2024.10.25는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 김영표는 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금 219,000,000원은 실제 임차보증금으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 배당받지 못한 보증금은 매수인 부담
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영표 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2022.11.14 / 2022.11.14 | 2024.10.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 미배당분 인수 |
현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수액이 0원이지만, 유찰 후 매각가가 보증금보다 낮아지는 순간 최저가와 실질취득가를 분리해서 봐야 합니다. 1회 유찰 시 최저가는 217,600,000원이지만 매수인 인수 5,246,400원을 더한 실질취득 부담은 222,846,400원입니다. 2회 유찰 시 최저가가 174,080,000원까지 내려가도 인수액이 48,157,120원으로 늘어 실질취득 부담은 222,237,120원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 금액 비교는 보류
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로 감정가 272,000,000원 또는 실질취득 부담이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건처럼 유찰 시 임차보증금 인수가 발생하는 물건은 단순 최저가보다 실질취득 부담을 기준으로 시세를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 김영표 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 48,392,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김영표의 보증금 219,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 48,392,000원이 배당되고 미배당은 170,608,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득가가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 0원 | 272,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 5,246,400원 | 222,846,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 48,157,120원 | 222,237,120원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통이 운행되는 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하1층·지상28층 철근콘크리트 건물의 6층 603호, 타워형·남서향입니다. 도시가스 보일러, 열교환기, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차로 대로, 동측으로 왕복 2차로 중로에 접하며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로·중로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지 규모. 수하임2차 176세대, 사용승인일 2022.10.31입니다. 실거래 금액이 없어 시세 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 재계산. 실제 입찰 예정가를 넣어 김영표 보증금 219,000,000원의 배당액과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 1회·2회 유찰에서는 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어납니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 1,635,510원의 미납관리비가 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 공용·전유부분 구분을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 금액 근거가 없어 현재 최저가 또는 유찰 후 실질취득 부담이 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다. 입찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 근처에 남는다”
이 사건은 신건만 보면 단순해 보입니다. 272,000,000원에 매각되면 임차보증금 219,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김영표는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로, 유찰 후 배당 부족이 생기면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰에서는 최저가 217,600,000원에 인수 5,246,400원, 2회 유찰에서는 최저가 174,080,000원에 인수 48,157,120원입니다. 결국 실질취득 부담은 각각 222,846,400원, 222,237,120원으로 비슷한 수준에 머뭅니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가” 자체가 아니라, 그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 인수되는가입니다. 실거래 금액 근거가 없어 시세 대비 할인 여부는 보류해야 하고, 민간임대주택등기와 미납관리비까지 원본 확인을 마친 뒤 실질취득 부담을 기준으로 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
