광주지방법원 2026타경50580. 전남 광양시 중동 수하임2차 202동 2404호 아파트입니다. 감정가 303,000,000원의 물건이 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 212,100,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 70%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 이 사건은 최저매각가보다 임차보증금의 인수 여부를 먼저 봐야 하는 경매입니다.

임차인 김효정은 2022.11.11 확정일자를 받고, 2022.11.28 주민등록을 마쳤으며, 2022.12.03부터 점유를 개시한 것으로 등기되어 있습니다. 2024.11.06에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2026.04.17 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 미회수액이 매수인의 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수가 핵심

이 사건에서 확인해야 할 말소기준은 2026.04.17 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정되었던 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 관련 변경등기의 효력과 최종 말소 상태는 원본 대조가 필요합니다.

반면 김효정의 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 주민등록·점유개시·확정일자·임차권등기와 배당요구가 확인되므로, 예상배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인이 남은 보증금을 인수하는 구조입니다. 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 임차보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있고, 김효정은 별도로 확인되는 실제 임차인입니다. 두 금액이 모두 225,000,000원이라고 해서 임차보증금이 450,000,000원인 것은 아닙니다. 신청채권의 법률상 관계와 배당순위는 별도 확인할 필요가 있으며, 현재 예상배당표에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다.

③ 실질취득 — 최저가가 아니라 총 부담을 봐야 한다

일반적으로 경매에서 유찰은 취득가격을 낮추는 기회입니다. 하지만 이 물건은 다릅니다. 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 기준으로 비교해야 하며, 집행비용 등이 배당에서 먼저 차감되기 때문에 실질취득은 임차보증금보다 조금 높게 계산될 수 있습니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수보증금. 낙찰가가 각 회차 최저매각가와 같다는 가정이며, 취득세·등기비용· 명도비용·관리비 등은 별도입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 실질취득액은 보증금과 정확히 일치하지 않습니다.

④ 시세 판단 — 감정가와 실거래가를 혼동하지 말 것

감정가는 303,000,000원이고 현재 최저매각가는 그 70%인 212,100,000원입니다. 그러나 실질취득 예상액은 228,769,400원으로, 매각가만을 기준으로 한 할인율보다 실제 부담이 큽니다.

같은 단지 동일 면적의 최근 실거래가격을 기준으로 실질취득액을 검증하기 전에는 시세보다 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 감정평가액과 시장의 실제 거래가격은 서로 다른 지표입니다. 특히 임차보증금 인수형 경매에서는 매각가가 아니라 실질취득액을 최근 거래와 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)

집행비용 3,769,400원과 임차인 배당 208,330,600원으로 매각대금 212,100,000원이 모두 배분되는 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 미배당은 225,000,000원이며, 이는 임차인 미회수 보증금과 별개의 배당계산 항목입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 주거시설과 상업시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 북측은 광대로, 동측은 왕복 2차로에 접합니다.
• 건물. 수하임2차는 176세대이며 2022.10.31 준공된 단지입니다. 해당 호실은 철근콘크리트구조 지상 28층 건물의 24층에 위치합니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·소방설비와 공용승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역에 해당하며 도시지역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 실제 환금성을 판단할 때는 같은 단지 유사 면적의 최근 거래가격과 거래량, 개별 호실의 상태를 함께 살펴야 합니다. 감정가만으로 매도 가능가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 김효정의 주민등록·점유개시·확정일자·임차권등기 내용과 대항력의 계속 여부를 원본 서류로 대조하세요. 임차권등기 이후 실제 점유 현황도 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액. 현 회차의 예상 인수액은 16,669,400원이며, 유찰이 추가될수록 인수액이 증가합니다. 낙찰가와 보증금 인수액을 반드시 합산해 자금을 계획하세요.
• 배당 및 신청채권. 주택도시보증공사의 청구액은 225,000,000원이고, 예상배당은 0원입니다. 신청채권과 임차보증금의 관계, 실제 채권자 및 배당순위는 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대등록의 현재 상태와 매각에 따른 임대사업 관련 의무, 임차인 보호 규정의 적용 여부를 별도로 확인하세요.
• 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비가 1,526,760원으로 기재되어 있습니다. 현재 체납액과 공용부분 관리비의 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 실거래 비교. 최저가 212,100,000원이 아니라 실질취득 예상액 228,769,400원을 기준으로 동일 단지 유사 호실의 최근 실거래가격과 비교하세요.
• 명도·인도. 임차권등기와 현재의 실점유 상태는 구별해야 합니다. 실제 점유자와 보증금 반환·인도 조건을 확인한 뒤 인도명령 또는 명도 협의 필요성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 실질취득은 거의 줄지 않는다”

이 사건은 최저매각가만 보고 접근하면 위험한 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 303,000,000원의 아파트가 1회 유찰되어 212,100,000원까지 내려왔지만, 임차인 김효정의 보증금 225,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 16,669,400원이 매수인 부담으로 남는 것으로 분석됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득 예상액은 228,769,400원입니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 인수보증금이 증가하므로 총 부담은 225,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 낙찰가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.

여기에 민간임대주택등기와 미납관리비 1,526,760원, 실제 점유 상태 및 신청채권의 관계도 추가로 확인해야 합니다. 최근 실거래가격을 통한 실질취득 기준의 가격 검증도 필요합니다. 권리 인수 부담이 명확한 만큼, 가격 판단은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.