광주지방법원 2026타경50580. 광양시 중동 수하임2차 202동 24층 2404호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022년 11월 7일 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2026년 4월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 이 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 김효정의 임대차계약일은 2022년 11월 11일, 확정일자도 같은 날이고, 주민등록일자는 2022년 11월 28일, 점유개시는 2022년 12월 3일입니다. 2024년 11월 6일에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차권은 단순히 “배당받고 끝나는 후순위 임차인”으로 보면 안 됩니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 회차에서는 미배당액이 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 24층 2404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 28층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 4월 기준 1,526,760원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
우리은행 근저당권은 채권최고액 20,762,000,000원으로 설정됐다가 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 독립된 말소기준 담보권이 남아 있지 않아, 현재 경매에서는 2026년 4월 17일 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산됩니다. 김효정의 주민등록일자 2022년 11월 28일과 확정일자 2022년 11월 11일은 이보다 훨씬 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효정 | 225,000,000원 | 2022.11.28 / 2022.11.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 회차별 변동 |
김효정은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 225,000,000원이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 신건에서는 전액 배당 가능해 인수 0원이지만, 이는 임차권 자체가 후순위라 소멸해서가 아니라 매각대금으로 보증금 전액을 충족하기 때문입니다.
③ 회차별 실질 부담 — 2회 유찰부터 가격과 인수를 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 303,000,000원 | 152,042,000원 | 0원 | 303,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 242,400,000원 | 211,793,600원 | 0원 | 242,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 193,920,000원 | 225,000,000원 | 34,594,880원 | 228,514,880원 |
2회 유찰 시에는 최저가가 193,920,000원까지 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이때 매수인은 낙찰가만 내는 것이 아니라 미배당 보증금 34,594,880원을 추가로 떠안아 실질취득 228,514,880원이 됩니다. 즉 화면에 보이는 193,920,000원만 보고 “36% 할인”이라고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 임차인 김효정 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 72,958,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김효정 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 225,000,000원 중 예상배당은 72,958,000원이며 미배당은 152,042,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주변은 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 24층 2404호이며 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측은 광대로, 동측은 왕복 2차로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 장방형 평지이며 공동주택과 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022년 10월 31일 준공이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수액 재계산. 현재는 0원이지만 2회 유찰부터 임차보증금 미배당 승계가 발생합니다. 매각가격이 달라지면 배당과 인수액도 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김효정의 전입·확정일자·점유개시일·배당요구와 임차권등기명령 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 11월 7일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원본 기재를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 1,526,760원이 기재돼 있습니다. 공용부분 승계 여부와 최신 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 303,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 관리비 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸지는가?”보다 “인수가 얼마나 붙는가”가 먼저다
이 물건은 신건만 보면 매수인 인수액이 0원이어서 단순해 보입니다. 하지만 김효정은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 225,000,000원입니다. 현재 303,000,000원과 1회 유찰 242,400,000원에서는 배당으로 보증금을 전액 충족하지만, 2회 유찰 193,920,000원에서는 미배당 보증금 34,594,880원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 이 사건은 “유찰될수록 무조건 싸지는 물건”이 아닙니다. 2회 유찰 시 화면상 최저가는 193,920,000원이지만 실제 부담은 228,514,880원입니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 감정가나 실질취득액의 시장 대비 고저는 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 이후에는 대항력 임차보증금 승계를 반드시 합산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
