서울남부지방법원 2023타경5554. 사건상 용도는 단독주택으로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 유엘리아파트 제101동 제3층 제301호입니다. 감정 대상 면적은 29.11㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물로 2019.03.14 사용승인되었습니다. 현재 소유자는 전준영이며 2023.04.19 매매를 원인으로 2023.04.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액도 215,000,000원입니다.
권리 구조는 가격보다 훨씬 복잡합니다. 송태원은 2019.06.09 임대차계약, 2019.06.10 확정일자, 2019.07.21 점유개시, 2019.07.22 주민등록을 갖추고 있으며, 2021.05.28 보증금을 증액해 총 215,000,000원으로 기재된 주택임차권을 2023.08.03 등기했습니다. 이 임차권은 말소기준인 2023.11.01 강제경매개시결정보다 앞서고, 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 중앙로51길 26-17, 제101동 제3층 제301호 (신월동, 유엘리아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 분류 · 감정상 다세대주택 이용 · 전용 29.11㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제3층 · 사용승인 2019.03.14 |
| 소유자 | 전준영 · 2023.04.19 매매 · 2023.04.28 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송태원 / 215,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.11.01 강제경매개시결정 · 송태원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 송태원의 전입은 2019.07.22로 말소기준 2023.11.01보다 빠르고, 등기상 임차보증금은 215,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금 인수 가능액이 커져, 가격 비교는 최저가가 아니라 실질취득 약 215,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 하나는 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송태원 | 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 2019.07.22 | 2019.06.10 · 2021.05.28 증액 | 215,000,000원 | 대항력 有 잔액 승계 |
| 한용훈 | 301호(전입세대확인서) | 2023.06.30 | 2021.05.28 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
한용훈은 2023.06.30 전입으로 말소기준 2023.11.01보다 앞서고, 확정일자 2021.05.28 및 배당요구 2023.12.12가 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 송태원의 215,000,000원 임차권만 정리했다고 권리위험이 끝나는 사건이 아닙니다. 한용훈의 실제 임대차계약, 보증금, 송태원 임차권과의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 215,000,000원으로 본다
유엘리아파트(101,102동)는 총 28세대이고, 비교 대상 면적은 29.11㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 156,000,000원과 2026.06의 220,000,000원이며 최근 12개월 평균은 188,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -4.4%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.11㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 29.31㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2023.04 | 29.11㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.05 | 29.89㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 29.31㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 188,000,000원 |
전체 거래 평균은 193,200,000원이지만 과거 거래가 함께 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 188,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.4%이고, 실질취득도 약 215,000,000원으로 보아야 하므로 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 220,000,000원 한 건보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 특히 최근 거래 추세가 -4.4%라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 인수 · 임차인 송태원 보증금 | 215,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 송태원 | 215,000,000원 | 211,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 신청채권자 지급액은 211,190,000원, 미배당은 3,810,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 송태원의 신청채권과 임차보증금이 동일인·동일 금액으로 나타나므로 실제 법률관계와 배당충당 방식은 원문 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 211,190,000원 | 3,810,000원 | ≈ 215,000,000원 기준 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 46,208,000원 | ≈ 215,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 80,126,400원 | ≈ 215,000,000원 기준 |
따라서 이 사건에서 “1회 유찰이면 172,000,000원, 2회 유찰이면 137,600,000원이니 싸진다”는 접근은 위험합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가 감소분이 미배당 보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조입니다. 여기에 한용훈의 보증금이 아직 확인되지 않았기 때문에, 확인되지 않은 추가 인수위험은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양강초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 신정네거리역과 지하철 5호선 신정역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 진입표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 236.7㎡, 공시지가 2,677,000원/㎡이며 완경사·사다리형·세로각지(가) 조건입니다.
- 환금성. 유엘리아파트(101,102동)는 총 28세대이고 비교 면적은 29.11㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 가격 추세는 -4.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 최저가가 아니라 대항력 보증금 인수까지 반영한 약 215,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 송태원 권리관계 원문 대조. 임차권자와 신청채권자가 동일인이고 각각 215,000,000원이 나타납니다. 신청채권 원인과 임차보증금의 배당충당 관계를 확인해야 합니다.
- 한용훈 보증금 확인. 2023.06.30 전입, 2021.05.28 확정일자, 2023.12.12 배당요구가 있으나 보증금이 확인되지 않습니다.
- 명도관계 확인. 송태원 임차권등기와 한용훈의 현재 전입이 함께 존재하므로 실제 점유자와 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 188,000,000원, 최신 거래 220,000,000원, 최근 추세 -4.4%를 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실제 임대차계약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 사건이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 215,000,000원인 신건입니다. 그러나 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 215,000,000원 임차보증금입니다. 유찰되어 낙찰가가 172,000,000원, 137,600,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금 인수 부담이 늘어나는 구조이므로 실질취득은 약 215,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 평균 188,000,000원의 114.4%이고 최근 가격 흐름도 -4.4%입니다. 여기에 송태원의 신청채권과 임차권이 동일인·동일 금액으로 겹쳐 보이는 법률관계, 그리고 보증금이 확인되지 않은 한용훈의 임차관계가 별도로 존재합니다. 가격 메리트도 뚜렷하지 않고 권리확인 부담도 큰 사건입니다. 이 물건은 최저가가 얼마나 내려가느냐보다, 두 임차관계와 실제 인수잔액이 어떻게 확정되는지를 먼저 확인해야 합니다.
