서울남부지방법원 2024타경119436. 화곡동 현경뜰안채 제1동 6층 602호, 전용면적 29.86㎡에 대응하는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2017년 4월 사용승인된 지상 6층 건물의 6층 물건으로, 감정가는 210,000,000원인데 9회 유찰되어 현재 최저가는 28,186,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
핵심은 2019.09.20 전입·점유한 임차인 최은실입니다. 말소기준권리인 이성수 근저당권은 2019.10.25 설정됐으므로 최은실의 전입·점유가 앞섭니다. 확정일자도 2019.08.27이고 배당요구까지 했기 때문에 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 보증금 200,000,000원 중 배당은 27,278,652원에 그치고, 나머지 172,721,348원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5, 제1동 제6층 제602호 (화곡동, 현경뜰안채) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.86㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 한순혜 · 2019.10.24 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 28,186,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최은실 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.25 이성수 근저당권 · 채권최고액 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기상 말소기준은 2019.10.25 이성수 근저당권입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국의 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 최은실의 전입·점유는 2019.09.20으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기가 지워지는 것과 별개로, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은실 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.20 | 2019.08.27 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 172,721,348원 |
| 채웅준 | 602호 · 주거 | 2019.11.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최은실의 임차권등기에는 2024년 부기 경정을 통해 점유개시일자가 2019.09.20, 확정일자가 2019.08.27로 정정되어 있습니다. 별도의 4-2·4-3 표시는 새로운 임차인이 아니라 해당 임차권의 경정 부기입니다. 채웅준은 2019.11.15 전입으로 말소기준권리 2019.10.25보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 2억원에 고정
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 훨씬 큽니다. 그래서 경매 최저가가 더 내려가면 싸지는 금액만큼 임차인 배당이 줄고, 그만큼 매수인 인수가 늘어납니다. 즉 최저가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 200,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 28,186,000원 | 172,721,348원 | 200,907,348원 |
| 10회 유찰 시 | 22,548,800원 | 178,257,078원 | 200,805,878원 |
| 11회 유찰 시 | 18,039,040원 | 182,685,663원 | 200,724,703원 |
9회에서 11회까지 최저가는 28,186,000원에서 18,039,040원으로 내려가지만, 인수액은 172,721,348원에서 182,685,663원으로 증가합니다. 따라서 ‘한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 거의 작동하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현경뜰안채의 비교 가능한 최근 거래는 2025.11 전용 29.99㎡, 3층 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 210,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가만 대입하면 실거래의 13.4%에 불과하지만, 이는 이 사건의 경제적 부담을 반영하지 못한 수치입니다.
| 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 210,000,000원 | 최근 실거래와 동일 |
| 현재 최저가 | 28,186,000원 | 실거래의 13.4%이나 인수액 제외 수치 |
| 실질취득 | 200,907,348원 | 최근 실거래의 약 95.7% |
| 2025.11 실거래 | 210,000,000원 | 전용 29.99㎡ · 3층 |
실질취득 200,907,348원은 최근 실거래 210,000,000원보다 9,092,652원 낮아 약 4.3%의 차이가 있습니다. 그러나 최근 12개월 비교 표본이 1건뿐이고, 대상은 6층·비교거래는 3층이므로 이 차이만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 특히 9회 유찰이라는 숫자와 달리 실질취득은 최근 거래가의 약 95.7%라는 점이 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 907,348원 |
| 1. 임차인 최은실 보증금 | 200,000,000원 | 27,278,652원 |
| 2. 근저당 · 이성수 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 685,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최은실 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 매각대금은 집행비용 907,348원과 최은실 임차보증금 27,278,652원 배당으로 소진됩니다. 최은실 보증금 부족분 172,721,348원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며, 승강기·난방·급배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 규모. 도시형생활주택(단지형다세대주택 10세대)으로, 대규모 아파트 단지와 달리 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 218.0㎡, 사다리형 평지이며 공시지가는 2,978,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담액으로 계산. 낙찰가에 최은실의 미배당 임차보증금 인수액을 반드시 더해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 10회·11회 유찰 시에도 최저가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄돼 총액은 계속 200,000,000원 부근입니다.
- 최은실 채권관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약서·배당요구·채권 원인 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 채웅준 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차는 별개이므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 최은실 임차권의 점유개시일과 확정일자가 부기 경정된 이력이 있으므로 등기부 원문을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 규모이고 최근 비교거래가 1건이므로 아파트처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “13% 낙찰가”가 아니라 “약 2억원 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 경매 화면에서 가장 강한 착시를 만드는 유형입니다. 감정가 210,000,000원짜리 물건이 9회 유찰되어 28,186,000원까지 내려왔으니 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 최은실의 보증금 미배당분 172,721,348원을 인수하면 현재 회차의 실질취득은 200,907,348원입니다.
최근 실거래는 210,000,000원입니다. 즉 현재 회차의 경제적 부담은 최근 거래가보다 9,092,652원, 약 4.3% 낮은 수준에 그칩니다. 게다가 비교 가능한 최근 12개월 거래도 1건이고 현경뜰안채는 10세대 규모의 도시형생활주택입니다. 9회 유찰이라는 강한 숫자에 비해 실제 가격 여유는 크지 않고, 선순위 임차보증금 인수 구조까지 복잡합니다. 이 물건의 핵심은 ‘28,186,000원에 살 수 있는 집’이 아니라 ‘약 200,000,000원을 부담해야 하는 선순위 임차인 인수형 경매’라는 점입니다.
