서울서부지방법원 2025타경51820. 은평구 갈현동 위드하우스 4층 402호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 등기상 말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2017년 설정된 부천지구원예농업협동조합 근저당은 2018년에 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류 역시 2022년에 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 선순위 권리는 2023.09.08 가압류입니다.
문제의 핵심은 임차인입니다. 김정혁의 주민등록·점유개시는 2020.04.10로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 206,000,000원, 주택 전부를 사용하며 2024.04.18 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 구조만 보면 낙찰자가 보증금 미배당액을 승계할 수 있는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특약이 결론을 바꿉니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행되는 범위에서 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 489-9 위드하우스 4층 402호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로17길 41-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 대상면적 28.85㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 명세서 조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정혁 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.10 | 206,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 실질 0원 포기·말소 조건 적용 |
실제 임차인은 김정혁 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권승계인으로 함께 기재되어 있으므로 이를 별도의 실제 임차인이나 별도의 206,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 보증금 기준액은 206,000,000원 하나입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 239,000,000원도 최근 거래보다 높다
확약 조건을 반영하면 이 사건의 실질취득액은 낙찰가 239,000,000원입니다. 따라서 가격 비교의 기준도 최저가와 실질취득액 모두 239,000,000원입니다. 제시된 최근 시세 평균과 최신 실거래는 모두 190,000,000원이고, 현재 최저가는 그 값의 125.8%입니다. 즉 권리 인수 문제가 조건부로 해소된다고 해도 신건 가격 자체가 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 24.79㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근 시세 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
다만 비교 표본은 1건뿐이고, 대상면적 28.85㎡와 거래면적 24.79㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 190,000,000원을 절대적인 적정가로 단정하기보다는 현재 239,000,000원이 확인된 거래수준보다 높다는 경고 신호로 보는 것이 적절합니다. 표본 한계가 있더라도 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 인수 · 임차인 김정혁 보증금 | 206,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 234,854,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김정혁의 대항력 보증금은 206,000,000원 전액이 매수인 인수로 분류되지만, 이 사건은 명세서상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 총 채권액 1,485,000,000원 중 예상배당은 234,854,000원이며 미배당은 1,250,146,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서울갈현동우체국 북동측 인근으로, 구산사거리를 중심으로 상가·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로변 노선버스 정류장이 있으며, 도보 접근 가능한 원거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수·화재탐지 설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 위드하우스는 15세대이며 2017.07.06 준공됐습니다. 확인된 거래가 1건뿐이고 대상면적과 거래면적도 일치하지 않아 가격 검증과 재매각 시 비교표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 206,000,000원 보증금이 아니라, 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건의 문구와 적용대상을 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약 조건 반영 시 현재 실질취득은 239,000,000원입니다. 확인된 최근 시세 190,000,000원의 125.8%이므로 신건 가격을 ‘저가’로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원입니다. 포기·말소 조건이 동일하게 유지되는지 각 회차 명세서를 확인하면서 가격을 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차인으로 확인된 사람은 김정혁 1명이지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 조건 밖 별도 점유자가 없는지 현장 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 명세서상 임차권승계인으로 등장하지만 실제 임차인 1명과 별도로 206,000,000원 보증금을 또 더하는 구조가 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 조건부 해소, 가격은 여전히 불리”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 206,000,000원이 붙은 전형적인 인수형 사건입니다. 김정혁의 전입·점유가 2020.04.10로 말소기준 2023.09.08보다 앞서기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시해 주된 인수위험은 실질적으로 0원까지 내려갑니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액도 239,000,000원인데, 제시된 최근 시세와 최신 거래는 190,000,000원입니다. 현재 가격은 그 수준의 125.8%입니다. 게다가 15세대 다세대주택이고 실거래 표본도 1건에 불과하며 대상면적과 거래면적도 다릅니다. 결론은 권리는 조건부 정리, 가격은 보류. 이 물건은 ‘대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다’도 아니고, ‘인수가 0원이니 싸다’도 아닙니다. 매력은 권리해소 자체보다 유찰 이후 실질취득가격이 얼마나 내려오느냐에서 결정됩니다.
