서울남부지방법원 2025타경9052. 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제3층 제비-312호입니다. 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,720,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 절반 가까이 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 3번 주택임차권입니다.
임차인 박지은은 2021.10.13. 주민등록, 2021.10.12. 점유 개시, 2021.09.15. 확정일자를 갖추고 보증금 189,000,000원으로 2023.11.01. 임차권등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준인 2025.03.19. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9052 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-2 마곡센트럴대방디엠시티오피스텔 제3층 제비-312호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하5층 지상14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 제승완 · 2020.09.08. 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 94,720,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017년 우리은행 근저당권은 2019.10.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박지은의 주택임차권이 2023.11.01. 등기됐고, 2025.03.19. 박지은이 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 이미 사라진 과거 근저당이 아니라, 말소기준보다 앞선 박지은의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2021.10.13 | 2021.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 가격의 착시 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
현재 회차의 최저가는 94,720,000원이고 예상배당에서 임차인 박지은에게 92,615,040원이 배당됩니다. 보증금 중 부족분 96,384,960원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
여기서 중요한 구조는 낙찰가가 더 내려가도 실질취득가가 함께 내려가지 않는다는 점입니다. 4회 유찰 시 매각가는 75,776,000원으로 내려가지만 인수액은 114,987,968원으로 늘고, 5회 유찰 시 매각가는 60,620,800원까지 내려가지만 인수액은 129,870,374원으로 커집니다. 즉 보증금 189,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 가격 판단의 기준은 낮아지는 최저가가 아니라 실질취득 약 189,000,000원 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,960원 |
| 1. 임차인 박지은 보증금 | 189,000,000원 | 92,615,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박지은 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 96,384,960원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철9호선 양천향교역 8번출구 남서측 인근이며, 주위는 아파트·주상용건물·오피스텔·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철9호선 양천향교역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상14층 업무시설(오피스텔) 건물이며 소화전·승강기·냉난방·주차장·급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 양천로·강서로·마곡동로10길과 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중요시설물보호지구(공항), 도시철도(9호선) 저촉, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 11,540,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 94,720,000원만 보면 안 됩니다. 매수인 인수 96,384,960원을 함께 보며 보증금 189,000,000원 수준의 취득구조로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 박지은의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수한다는 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차권자 박지은이 강제경매 채권자로도 나타나므로 계약서·금전흐름·점유관계와 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰을 할인으로 오해 금지. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 각각 114,987,968원·129,870,374원으로 증가합니다.
- 현재 시세 별도 확인. 현 시점 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 실질취득 약 189,000,000원 수준이 시장가격 대비 유리한지 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계와 배당표를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 유찰가 ≠ 51.2% 취득가”
이 물건의 최저매각가는 감정가 185,000,000원의 51.2%인 94,720,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박지은의 대항력 있는 임차보증금은 189,000,000원이고, 현재 예상 미배당 인수액은 96,384,960원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 사건은 낮은 최저가를 보고 접근하는 경매가 아니라, 선순위 임차보증금 전체를 기준으로 실질취득을 계산해야 하는 사건입니다. 현재 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 “싸다”는 결론은 보류해야 하고, 입찰 판단의 출발점은 보증금 189,000,000원 수준의 실질취득 구조를 받아들일 수 있는지 여부입니다.
