서울남부지방법원 2025타경11015. 강서구 화곡동 ‘라홈’ 4층 401호, 전용 45.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성한이고, 2022년 2월 4일 소유권이전 후 민간임대주택등기가 이어졌습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 공은경의 주택임차권입니다. 보증금은 485,000,000원, 주민등록일자는 2022년 2월 4일, 점유개시는 2022년 2월 5일이며 등기부에는 확정일자 2022년 1월 12일이 기재돼 있습니다.
등기상 강제경매개시결정은 2025년 7월 17일이고, 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 1월 11일입니다. 임차인은 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다. 통상 구조라면 보증금 인수 여부가 핵심 위험이지만, 이 사건은 특별매각조건이 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.99㎡ · 지상6층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 | 2021.11.29 |
| 소유자 | 김성한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 566,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 485,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
과거 전북은행 근저당권은 2022년 1월 14일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질적인 기준점은 2025년 7월 17일 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024년 1월 11일에 공은경의 주택임차권등기가 존재합니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하며, 2025년 보전처분과 회생절차개시는 2026년 6월 9일 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공은경 | 전부 · 주거(임차권등기) | 485,000,000원 | 2022.02.04 | 대항력 有 | 미확정 | 보증기관 중복 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 566,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 566,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 감정가나 최저가가 현재 시세 대비 저렴한지 여부를 숫자로 확정할 근거가 없습니다.
라홈은 총 14세대, 사용승인일은 2021년 11월 29일입니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회로 기재돼 있으나, 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되는 값이 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 권리 정리만으로 평가해서는 안 되고, 별도의 현장 시세 확인이 필요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 566,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,060,000원 |
| 인수 · 임차인 공은경 보증금 | 485,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 485,000,000원 | 485,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,940,000원 |
배당 계산표상 공은경 보증금 485,000,000원은 매수인 인수 항목으로 표시되지만, 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 566,000,000원 | 485,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 452,800,000원 | 445,872,000원 | 39,128,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 362,240,000원 | 356,368,640원 | 128,631,360원 | 0원* |
* 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행된다는 전제입니다. 원 계산표에는 각 회차의 매수인 인수액이 485,000,000원으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 동측 인근입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2021.11.29입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 제2종일반주거지역이며 토지면적은 317.0㎡, 공시지가는 3,980,000원/㎡입니다. 남동측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모의 다세대주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 비교 가능한 최근 낙찰금액은 제시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 ‘배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기’와 ‘임차권등기 말소’ 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원문과 실제 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
- 공은경 임차권 확인. 보증금 485,000,000원, 전입 2022.02.04, 점유개시 2022.02.05, 임차권등기 2024.01.11입니다. 특별조건이 없었다면 중대한 인수 위험이 되는 권리입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 금액 자료가 없어 566,000,000원이 현재 시세 대비 싼지 비싼지 본 자료만으로 판정할 수 없습니다. ‘신건’이나 ‘인수 0원’만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.08 민간임대주택등기가 존재했던 물건입니다. 매각 후 등기 정리 상태를 원부에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 완전히 반영하지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 매각기일 직전 권리 변동 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 특별조건으로 정리되는 사건”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 485,000,000원의 대항력 임차권이 있는 전형적인 고위험 사건입니다. 실제 임차인은 공은경 1명이고, 임차권등기도 살아 있습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 566,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 이 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 싸냐’가 아니라 특별매각조건이 실제로 완결돼 임차권과 미배당 반환청구권이 남지 않는지입니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요합니다.
