서울서부지방법원 2025타경51972. 역촌동 반도시티빌 5층 501호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이지만 감정평가 탐문 결과 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 권리 구조의 기준점은 2009.07.06 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 171,600,000원입니다. 이후 2025.10.14 임의경매개시결정과 2026.03.19 은평구 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 홍상희 씨는 501호에 2022.11.10 전입했고 2025.12.02 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금이 미배당되더라도 그 미배당분을 매수인이 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 68-24 반도시티빌 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로3나길 11-19 |
| 용도 / 현황 | 공부상 근린생활시설 · 현황 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김기태 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 138,279,256원 |
| 말소기준권리 | 2009.07.06 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 인수도 없다
현재 권리분석의 중심은 2009.07.06 냉동냉장수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.10.14 임의경매개시결정과 2026.03.19 은평구 압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2002년·2003년 가압류, 2006년 압류, 2002년과 2004년의 종전 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍상희 | 501호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 2025.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 90.6% 할인처럼 보이지만, 시장은 -12.7% 하락 추세
반도시티빌은 8세대, 2001.12.10 준공 건물입니다. 비교 면적은 76.05㎡이며 확인된 실거래는 76.94㎡ 기준 2건입니다. 전체 평균 332,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 76.94㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 76.94㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.05㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.05㎡ | 2건 | 332,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 281,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원의 90.6%입니다. 따라서 신건 가격 자체는 최신 실거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -12.7%이므로, 332,500,000원의 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 이 물건은 “과거 평균 대비 크게 싸다”보다 “하락 중인 시장의 최근 거래보다 낮은 가격”으로 읽는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 2. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,666,000원 |
현재 회차 281,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 171,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 104,666,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 섞여 있는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 공부상 근린생활시설이나 탐문조사 결과 주거용으로 이용 중입니다. 경매 진행 시 재확인이 필요한 사항입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 평지이며 북측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 131.2㎡, 공시지가는 3,670,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 변동과 매도 소요기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주거용 이용이 다릅니다. 입찰 전 현황과 인허가·용도 관련 사항을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 홍상희 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.12.02에 접수됐으므로 배당관계 원문을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 310,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -12.7%입니다. 과거 전체 평균 332,500,000원보다 최근 가격을 중심으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 224,800,000원, 2회 유찰 시 179,840,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상품성은 단순하지 않다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2009.07.06 냉동냉장수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 소멸하며, 실제 임차인 홍상희 씨도 2022.11.10 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 실질취득 281,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 310,000,000원의 90.6%입니다.
다만 최근 거래 추세가 -12.7%이고, 무엇보다 공부상 근린생활시설인데 현황은 주거용이라는 점이 이 사건의 핵심입니다. 8세대 소규모 건물에 실거래 표본도 2건뿐이므로, 단순히 “최근 거래보다 낮다”는 이유만으로 높은 가격 가점을 주기보다는 용도 적합성·현황·향후 환금성을 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다. 권리는 양호, 가격은 상대적으로 낮음, 그러나 용도와 환금성은 보수적으로. 이것이 이 물건의 결론입니다.
