서울남부지방법원 2025타경11618. 서울 강서구 화곡동 씨아트빌 3층 302호, 전용면적 29.985㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정평가상 방·거실겸주방·화장실·발코니 구조로 이용 중이며, 건물은 지상 6층 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2022.09.02입니다. 현재 소유자는 임경아이고, 2023.06.28 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 가압류나 압류보다 임차인 강지효의 선순위 대항력입니다. 강지효는 2023.07.06 주민등록과 점유를 갖췄고, 말소기준권리인 토스뱅크 가압류는 2023.09.27 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 340,000,000원으로 현재 최저가 303,000,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.985㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 이용상태 | 방 · 거실겸주방 · 화장실 · 발코니 |
| 소유자 | 임경아 (2023.06.28 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건
말소기준은 2023.09.27 토스뱅크 가압류 23,513,470원입니다. 그보다 앞선 2023.07.06에 강지효가 주민등록과 점유를 시작했으므로 임차인의 대항력이 먼저 성립합니다. 이후 강서구 압류와 2025.08.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.06.19에는 강지효 명의의 주택임차권등기가 접수됐고, 등기상 임차보증금은 340,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강지효 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.07.06 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 실질 0원 |
강지효는 배당요구를 했지만 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있습니다. 일반 원칙만 적용하면 보증금 340,000,000원을 매수인이 인수하는 위험이 생깁니다. 특히 보증금이 현재 최저가 303,000,000원을 초과하므로 특별매각조건이 없다면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 커져 실질취득 총액이 약 340,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 303,000,000원’
씨아트빌은 18세대, 사용승인일 2022.09.02이며 비교 대상 면적은 29.985㎡입니다. 제공된 동일 면적대 실거래 표본은 12건이고 최근12개월 평균은 346,500,000원, 최신 거래는 2023.09 · 350,000,000원입니다. 이 사건의 현재 실질취득은 특별매각조건을 반영해 303,000,000원으로 보며, 최근12개월 평균의 87.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 29.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2023.09 | 29.99㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 29.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.07 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.07 | 29.96㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2023.06 | 29.99㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.06 | 29.75㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 29.84㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 346,500,000원 |
표본 거래가는 315,000,000원~390,000,000원이고 평균은 346,500,000원입니다. 실질취득 303,000,000원은 이 표본의 최저 거래가 315,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인 가능한 최신 거래월이 2023.09이므로, 현재 입찰가 판단에서는 이 시세표본의 시차 자체를 반드시 감안해야 합니다. 과거 거래 평균만으로 현재 가치를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,042,000원 |
| 인수 · 임차인 강지효 보증금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 23,513,470원 | 23,513,470원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 274,444,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액은 363,513,470원, 총 배당액은 297,958,000원, 미배당액은 65,555,470원입니다. 배당 모델에는 임차인 보증금 340,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 이번 특별매각조건을 반영한 강지효 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별매각조건이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 강지효 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 65,555,470원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 125,307,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 173,108,350원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 약 340,000,000원으로 고정됩니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 강지효 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 특별매각조건이 동일하게 적용되는 한 실질취득은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근이며 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 까치산역(지하철 2·5호선)과 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인일 2022.09.02. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 171.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 3,675,000원/㎡입니다.
- 환금성. 씨아트빌은 18세대 소규모 다세대이며, 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.7회입니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수 조건으로 정확히 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 강지효 명의 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 시세 시차 점검. 실거래 표본의 최신 거래월은 2023.09입니다. 303,000,000원이 표본 평균보다 낮다는 사실과 현재 현장 시세가 같다는 뜻은 아닙니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 제공 경매 통계상 평균 2.7회 유찰 이력이 있으므로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황을 재확인하고 인도 절차를 예상하세요.
- 체납·공과금. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 보증금 3.4억”보다 중요한 한 줄
등기부만 보면 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 340,000,000원이고, 최저가 303,000,000원을 넘어서는 고위험 인수형입니다. 그 구조만 적용하면 낙찰가를 낮춰도 매수인의 실질취득이 약 보증금 수준으로 고정되어 가격 메리트가 희석됩니다.
하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 강지효 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 비교 기준은 최저가 303,000,000원과 같은 실질취득 303,000,000원이며, 이는 제공된 최근12개월 평균 346,500,000원의 87.4%입니다.
다만 시세표본의 최신 거래가 2023.09에 머물고, 씨아트빌이 18세대의 소규모 다세대이며 제공 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.7회라는 점은 가격 가점을 제한합니다. 결론은 “권리 위험은 특별매각조건으로 크게 해소되지만, 그 조건의 원문 확인과 현재 시세 검증이 입찰의 전제”입니다.
