서울남부지방법원 2025타경11952. 강서구 화곡동 루미힐스 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 316,000,000원, 신건입니다. 권리구조의 핵심은 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2024.01.10 김도형의 주택임차권등기 320,000,000원이 존재한다는 점입니다.
김도형은 임대차계약일 2021.11.12, 주민등록 2021.12.13, 점유개시 2022.01.05, 확정일자 2021.12.24로 말소기준보다 앞섭니다. 신건 매각가 316,000,000원에서 집행비용 5,224,000원을 먼저 빼면 배당 가능액은 310,776,000원이고, 보증금 320,000,000원과의 차액 9,224,000원이 규칙상 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18바길 34-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방2·거실겸주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 · 사용승인 2021.11.25 |
| 소유자 | 황순덕 (2021.10.25 매매, 2022.01.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.11.30 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,088,000,000원은 2022.01.05 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 이후 2025.09.05 강제경매개시결정과 2026.04.01 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 김도형의 주택임차권은 2024.01.10 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 리스크
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도형 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.13 점유개시 2022.01.05 확정 2021.12.24 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.01.10 | 실질 0원* 룰상 미배당 9,224,000원 |
| 김현준 점유부분 미상 | 전입 2024.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 남음 |
* 김도형: 신건 매각가 기준 규칙상 미배당 9,224,000원이 발생하지만, 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 효과는 김현준에게 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 1. 임차인 김도형 보증금 | 320,000,000원 | 310,776,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김도형 보증금은 배당만 보면 9,224,000원이 부족합니다. 특별매각조건이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조이나, 해당 조건 반영 시 김도형 관련 실질 인수는 0원*입니다. 김현준의 보증금은 미상이라 이 배당표에 추가 금액을 산입하지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 금액 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
루미힐스는 총 16세대, 사용승인일은 2021.11.25입니다. 동일 물건군의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.1회가 잡혀 있으나, 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균·최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 316,000,000원 또는 향후 유찰가를 두고 시세보다 싸다·가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
이 사건은 특히 최저가가 내려가더라도 김도형의 룰상 미배당액이 반대로 늘어나는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다. 특별매각조건 덕분에 김도형 관련 실질 인수는 0원*이지만, 그 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리조건 확인과 시세 확인을 분리해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택으로 이용 중이며 방2·거실겸주방·욕실 구조입니다.
- 입지. 화곡동 까치산역 북동측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며 남서측 원거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인 2021.11.25. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 폭 강서로18바길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 147.1㎡, 공시지가 3,081,000원/㎡, 완경사·세로장방 형태입니다.
- 규모. 2층부터 5층까지 각 층 4세대씩 총 16세대로 이루어진 소규모 구분건물입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김도형 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 김현준 보증금 확인. 전입 2024.08.28이므로 보증금·계약관계·점유범위·확정일자 확인이 최우선입니다. 이 금액에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 김도형과 김현준을 혼동하지 말 것. 특별조건의 효과는 김도형 임차권에 관한 것이며, 김현준의 미상 권리까지 자동으로 소멸시키지 않습니다.
- 가격검증 별도. 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 316,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.04 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 명도 대상 확인. 임차권등기자 외 별도 점유자 김현준이 조사된 만큼 실제 점유현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만 ‘빈 권리’ 물건은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 긴장감이 큽니다. 감정가 316,000,000원에 보증금 320,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 신건에서도 룰상 미배당액이 9,224,000원 발생합니다. 하지만 특별매각조건 때문에 김도형 관련 미배당 잔액은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 별도 점유자 김현준은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “김도형 주된 임차권은 특별조건으로 해소, 김현준 미상 위험은 미해소”입니다. 시세 실거래 금액도 확인되지 않아 가격 측면의 가점 역시 줄 수 없습니다. 특별조건 확인과 김현준 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
