서울서부지방법원 2025타경52199. 서울 서대문구 창천동 쓰리알유시티아파트 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황상 해당 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김예준이며 2022년 9월 매매 거래가액은 260,000,000원입니다.
권리 구조의 핵심은 일반적인 “후순위 임차권 말소”만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 실제 임차인 이민선은 2022.06.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.07입니다. 말소기준권리인 2023.08.22 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 했습니다.
매각가 238,000,000원 가정에서는 집행비용 4,132,000원을 제외한 233,868,000원이 임차인에게 우선 배당되어 계산상 26,132,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 조건이 붙었습니다. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이민선 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52199 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 11층 1104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 전용면적 | 17.19㎡ |
| 층 | 지상12층 건물 내 11층 1104호 |
| 소유자 | 김예준 · 2022.09.23 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 274,919,979원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.08.22 서민금융진흥원 가압류 13,190,512원입니다. 2024.07.15 서대문구 압류, 2024.11.19 국민건강보험공단 압류, 2025.11.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민선 | 260,000,000원 | 2022.06.28 | 2022.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 238,000,000원은 최근 시세를 크게 웃돈다
가격 판단은 전체 기간 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 매칭된 3RU-City 거래 중 최근 12개월 6건 평균은 157,668,333원, 최신 거래는 2026.08의 172,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -13.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 16.84㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.08 | 16.84㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.07 | 17.19㎡ | 12 | 163,210,000원 |
| 2026.04 | 17.19㎡ | 10 | 171,800,000원 |
| 2025.12 | 16.93㎡ | 12 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 16.84㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 157,668,333원 |
신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 238,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.9%입니다. 최신 거래 172,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 12건 평균 170,417,500원만 보더라도 최저가의 시장평균 대비 비율은 139.7%입니다. 따라서 이 사건은 “인수가 없으니 싸다”라고 평가할 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 이민선 보증금 | 260,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,190,512원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,919,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 부족분 26,132,000원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 이민선 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 확약은 해당 임차관계에 대한 조건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 보증금 총액에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 238,000,000원 | 26,132,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 73,065,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 110,612,480원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이번 사건은 명세서상 확약 때문에 그 인수위험이 실질적으로 제거되어 있으므로, 유찰이 진행될 경우에는 실제 낙찰가 자체가 실질취득액을 낮추는 효과를 갖습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동교동삼거리 동측에 접하고, 대로변 상가·업무시설과 후면 공동주택·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 남서측·남측 인근에 지하철 2호선 및 공항철도 홍대입구역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 지하6층·지상12층 건물의 11층 1104호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·도시가스·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지. 토지면적 578.5㎡, 공시지가 16,560,000원/㎡이며 광대로 및 세로와 접합니다.
- 환금성. 3RU-City는 120세대, 2013.09.13 준공입니다. 최근 거래 추세는 -13.9%이고 경매 평균 유찰 횟수는 8.3회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권등기 확인. 이민선의 임차권등기는 2024.07.08 접수됐고 보증금은 260,000,000원입니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 하며 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 238,000,000원은 최근12개월 평균 157,668,333원의 150.9%이고 최신 거래 172,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -13.9%이므로 전체 평균 170,417,500원만 기준으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 체질. 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.3회, 매각률 0.0%입니다. 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 현황은 도시형생활주택(원룸형) 이용입니다. 입찰 전 공부·현황·허가 관련 사항을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 큰 문제는 150.9%의 가격
이 사건은 얼핏 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표만 계산하면 신건에서 26,132,000원의 미배당액도 생깁니다. 하지만 명세서상 임차인과 임차권승계인이 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 238,000,000원은 최근12개월 평균 157,668,333원의 150.9%이며 최신 거래 172,000,000원도 크게 웃돕니다. 시장 추세도 -13.9%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.3회입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 리스크는 그대로 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 “인수 여부”가 아니라 “얼마까지 유찰돼야 최근 시장가격에 접근하느냐”입니다.
