서울서부지방법원 2025타경52289. 서울 은평구 구산동 리모더스위트홈 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용 중입니다. 최정민은 2019.09.04 매매를 원인으로 거래가 288,000,000원에 취득했고 2019.10.15 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2022.04.11 안산세무서 압류가 말소기준권리라는 점, 그리고 그보다 앞선 시점에 채호진의 임대차·점유·전입이 존재한다는 점입니다.
채호진은 2019.10.15 점유를 시작하고 2019.10.17 주민등록을 마쳐 말소기준보다 선순위이며, 2023.10.23에는 보증금 288,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙만 보면 매수인 인수 가능성을 가장 먼저 검토해야 하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 미배당 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 채호진 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 24-40 리모더스위트홈 4층 402호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 120-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) · 6층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 최정민 · 2019.09.04 매매 · 거래가액 288,000,000원 · 2019.10.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 시세 비교 기준 | 리모더스위트홈 · 14세대 · 2017.07.13 사용승인 · 기준면적 47.26㎡ · 거래면적 매칭 불일치 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.04.11 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 2,427,000,000원, 은평구 관련 압류, 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 채호진은 주민등록일이 2019.10.17로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자는 2019.09.17이고 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채호진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2019.10.15 전입 2019.10.17 확정 2019.09.17 | 288,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원 대항력·미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 박서진 402호 · 주거 | 전입 2025.06.23 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 0원 제공 판단상 대항력 없음 |
주택도시보증공사의 2,427,000,000원 가압류 청구액은 별도의 임차보증금을 하나 더 합산한 것이 아니라 등기상 채권자 청구금액입니다. 임차보증금 288,000,000원과 중복하여 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 385,000,000원보다 ‘최근 340,000,000원’을 봐야 한다
리모더스위트홈의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 385,000,000원이고 최저가의 전체 평균 대비 비율은 91.4%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 과거 거래 2021.09 · 430,000,000원이 평균을 끌어올리고 있고, 최신 거래는 2023.02 · 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 42.11㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 52.35㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 385,000,000원 |
현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 352,000,000원입니다. 이는 데이터상 최근 12개월 평균 및 최신 거래 340,000,000원의 103.5%입니다. 동시에 최근 거래가 이전 거래보다 -20.9% 하락한 흐름으로 집계되어 있습니다. 따라서 전체 평균 385,000,000원만 보고 “경매가가 시세보다 싸다”고 평가할 수 없고, 현재 회차 가격은 최근 기준 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 회차별 실질취득과 예상배당
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 352,000,000원 | 0원 | 0원 | 352,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,600,000원 | 11,142,400원 | 0원 | 281,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,280,000원 | 66,673,920원 | 0원 | 225,280,000원 |
11,142,400원과 66,673,920원은 제공된 회차 시나리오의 룰상 인수 산출값입니다. 다만 매각조건의 대항력·미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용하면 채호진 관련 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 채호진 보증금 (우선변제) | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,427,000,000원 | 58,272,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 채호진 보증금 288,000,000원이 전액 배당되고 주택도시보증공사 가압류에 58,272,000원이 배당됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 그 경우에도 채호진·임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건 때문에 해당 잔액의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 다세대주택·근린생활시설 건물의 4층 402호. 도시가스 개별난방, 주차장·승강기·소화전·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 갈현로와 접하고, 토지는 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 3,075,000원/㎡, 토지면적은 384.8㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 제공된 감정정보상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 리모더스위트홈은 14세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 최신 거래가 2023.02이고 비교면적도 일치하지 않아 매도·재매각 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 채호진 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 박서진 임차관계 확인. 전입일은 2025.06.23으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판단돼 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명확하지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 제공된 배당표보다 선순위 차감액이 늘어날 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 385,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 340,000,000원과 최근 추세 -20.9%를 우선해 판단해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 기준면적 47.26㎡와 실제 비교 거래 42.11㎡·52.35㎡가 일치하지 않고 거래도 2건뿐입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획의 적용 범위와 입찰·취득 시 실제 영향을 관할기관 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 288,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 하지만 매각조건의 확약이 핵심입니다. 채호진과 임차권승계인이 대항력 및 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 현재 신건이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액은 352,000,000원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 340,000,000원의 103.5%입니다. 최근 추세도 -20.9%이고, 14세대 다세대주택에 실거래 표본 2건, 면적 불일치까지 겹칩니다. 결론은 권리의 큰 고비는 확약으로 넘겼지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않는다입니다.
