⚠️ 최근시세 대비 109.4% ✓ 매수인 인수 0원 ✓ 대항력 없는 점유자 1명 ↘ 최근 추세 -10.1%

서울서부지방법원 2025타경52292. 서울 은평구 구산동 효성쉐르빌 B동 3층 301호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영남이며, 2012.06.08 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 241,000,000원입니다. 이 사건의 핵심 말소기준권리는 그 직후인 2012.07.02 삼성생명보험주식회사 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 설정된 삼성생명 추가 근저당 26,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 현대카드 가압류 15,511,924원, 신한카드 가압류 25,027,097원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

점유자는 이상철 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2020.03.27이며 말소기준권리 2012.07.02보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없지만, 현재 확인된 권리관계 기준으로 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 즉 이 사건은 권리 인수 위험보다 신건 가격의 적정성이 더 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기부에는 과거 근저당·가압류·압류·경매 이력이 많지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2012.07.02 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 삼성생명 추가 근저당, 국민건강보험공단 압류, 현대카드·신한카드 가압류와 2025.12.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인된 등기권리 중 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.

② 임차인·점유자 — 전입은 늦고, 보증금은 미상

이상철의 전입신고는 말소기준권리보다 약 8년 뒤입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구 및 우선변제액은 별도 확인이 필요하지만, 대항력이 없으므로 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.54억은 최근 평균의 109.4%

효성쉐르빌B는 총 8세대, 사용승인일은 2003.04.23입니다. 대상 면적 76.87㎡와 같은 면적대 실거래는 확인된 4건으로 표본이 많지 않습니다. 특히 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해야 합니다.

신건 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 평균 323,666,666원보다 30,333,334원 높고, 비율로는 109.4%입니다. 최신 거래 343,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 전체 4건 평균 332,750,000원과 비교해도 최저가는 106.4% 수준입니다.

더 중요한 신호는 최근 거래 추세 -10.1%입니다. 과거 거래보다 최근 거래가격이 낮아진 흐름이므로, 과거의 360,000,000원 최고가를 근거로 354,000,000원 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다. 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)

매각가 354,000,000원을 가정하면 집행비용과 확인된 채권을 반영한 뒤 소유자 잔여는 203,704,979원으로 계산됩니다. 경매개시결정 관련 별도 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원

이 사건은 유찰로 매각가가 낮아져도 현재 확인된 범위에서 매수인 인수액이 새로 생기지 않습니다. 1회 유찰 시 283,200,000원, 2회 유찰 시 226,560,000원으로 내려가며 확인된 채권의 미배당액도 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 권리 구조는 가격 하락과 별개로 안정적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 예일여자고등학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택, 각급 초중고등학교와 근린생활시설이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 교통시설 환경은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 301호. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4~5m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 292.3㎡, 공시지가 3,623,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 효성쉐르빌B는 총 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 거래 표본이 적어 개별 거래가격 편차와 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 354,000,000원은 최근 12개월 평균 323,666,666원의 109.4%이며 최신 거래 343,000,000원보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -10.1%입니다. 과거 최고가 360,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유자 확인. 이상철은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 필요 여부를 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 관련 원문을 대조해야 합니다.
• 토지거래 규제 확인. 감정평가에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대로 동일 면적 실거래 표본이 적습니다. 매도 시 매수층과 거래기간을 넉넉히 가정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 변동사항을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 보수적으로”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.07.02 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 권리는 매각으로 소멸합니다. 이상철의 전입일 2020.03.27도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격만 보면 결론이 달라집니다. 신건 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 평균 323,666,666원의 109.4%, 최신 거래 343,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -10.1%라는 점과 총 8세대의 소규모 다세대라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전성이 가격 메리트를 대신해주지 않는 물건”입니다. 권리는 합격권이지만 신건 가격은 보류에 가깝고, 가격 안전마진이 생기는 회차를 기준으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.