서울서부지방법원 2025타경52297. 대상은 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 207호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사하이터치솔루션으로, 2024.02.26 매매를 원인으로 850,000,000원에 취득했고 2024.02.29 소유권이전과 동시에 세화새마을금고의 채권최고액 720,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국가안보전략연구원 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 등기상 세화새마을금고의 근저당은 2026.06.08 확정채권양도를 원인으로 2026.06.11 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당의 권리자 변경 흐름으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52297 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 207호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건 내 2층 207호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 주식회사하이터치솔루션 · 2024.02.26 매매 · 거래가액 850,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 982,000,000원 / 982,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 609,366,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2024.02.29 세화새마을금고 근저당입니다. 국가안보전략연구원의 2025.10.15 가압류 124,910,580원, 2025.11.04 국 압류, 2025.12.01 임의경매개시결정, 2026.01.20 신용보증기금 가압류 680,000,000원, 2026.05.14 중소기업은행 가압류 147,378,060원은 모두 후순위입니다. 배당 부족액이 크게 발생하더라도 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤미 | 207호 | 2025.10.02 | 미상 | 2025.12.24 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 장윤미의 전입신고일은 2025.10.02로 말소기준권리인 2024.02.29 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.12.24 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 982,000,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 982,000,000원입니다. 다만 동일 용도·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가격 대비 할인됐는지 여부를 판정할 근거는 없습니다.
등기에는 현 소유자가 2024.02.26 매매로 850,000,000원에 취득한 이력이 남아 있지만, 과거 개별 취득가격은 현재 시세와 동일하지 않습니다. 따라서 850,000,000원과 감정가 982,000,000원의 차이만으로 현재 경매가격의 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 982,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,220,000원 |
| 2. 근저당 · 세화새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 국가안보전략연구원 | 124,910,580원 | 124,910,580원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 680,000,000원 | 124,869,420원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 147,378,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,672,288,640원 중 채권자 예상배당은 969,780,000원, 미배당은 702,508,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 982,000,000원 | 969,780,000원 | 702,508,640원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 785,600,000원 | 775,344,000원 | 896,944,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 628,480,000원 | 619,795,200원 | 1,052,493,440원 | 0원 |
시나리오상 매각가가 982,000,000원에서 785,600,000원, 628,480,000원으로 낮아질수록 채권자 미배당은 702,508,640원, 896,944,640원, 1,052,493,440원으로 커집니다. 반면 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 향후 유찰이 발생한다면 권리 인수액 증가가 아니라 매각가격 자체의 변화가 실질취득금액을 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트와 공공기관 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 녹번역 3·6호선이 소재해 대중교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트로 가정한 가치평가나 환금성 판단은 피해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 기본적인 위생·급배수·냉난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 평지의 사다리형 부지이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 재확인. 장윤미는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.06.11 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 최신 등기부에서 권리자 표시와 경매절차상 채권자 관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 노인복지시설입니다. 실제 사용 가능 범위와 해당 용도의 제약을 일반 주거용 부동산과 분리해 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 신건 실질취득은 982,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 감정가만 보고 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 702,508,640원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위는 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.29 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 장윤미의 전입은 2025.10.02로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 최저가 982,000,000원에 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고 대상의 실제 용도도 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 가격 검증과 특수용도 환금성 확인이 승부처입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보류하는 접근이 맞습니다.
