서울서부지방법원 2025타경52309. 은평구 갈현동 어반뷰 5층 502호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김광준으로, 2020.07.16. 거래가액 330,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 박병대 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 가압류, 현 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 진짜 핵심은 등기 순서만 보고 끝내면 안 된다는 점입니다. 임차인 정현석은 2020.06.01. 전입·점유를 시작해 2020.07.16. 근저당권보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 330,000,000원으로 크지만, 매각물건명세서에 별도의 포기·말소 확약이 기재돼 있어 그 확약의 이행 여부가 인수위험을 사실상 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52309 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 451-17 어반뷰 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 비교기준 전용 23.98㎡ · 6층 건물 중 5층 · 복층구조 |
| 이용상태 | 하층: 현관1·방1·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·내부계단 / 상층: 방2·거실1·내부계단·제시외 증축부분 보일러실1 |
| 소유자 | 김광준 · 2020.07.16. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,500,000원 / 368,500,000원 (신건) |
| 청구액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
정현석의 전입일은 2020.06.01., 확정일자는 2020.04.28.이고 말소기준권리인 박병대 근저당은 2020.07.16.입니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 2022.07.13.에는 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현석 | 330,000,000원 | 2020.06.01 / 2020.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 언급 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 ‘면적 불일치’ 유의
어반뷰의 최근 확인 거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 337,000,000원이지만, 과거 면적과 가격대가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 표본은 2025.12. 385,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.48㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2024.12 | 55.74㎡ | 2 | 332,500,000원 |
| 2023.01 | 39.42㎡ | 4 | 286,000,000원 |
| 2022.04 | 58.52㎡ | 2 | 399,500,000원 |
| 2021.10 | 39.42㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 337,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 368,500,000원은 최근 12개월 평균 385,000,000원의 95.7%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 18.5% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 다만 대상 비교기준 전용면적은 23.98㎡인데 최근 거래 표본은 39.42㎡·55.74㎡·58.48㎡·58.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 95.7%라는 수치만으로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,959,000원 |
| 1. 임차인 정현석 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 박병대 | 150,000,000원 | 32,541,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 15,819,618원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,959,000원과 임차보증금 330,000,000원이 우선 배당되고, 박병대 근저당에는 32,541,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 9건 있어 당해세가 확인될 경우 선순위 차감 및 후순위 배당액 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현초등교 북서측에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 1~2분, 지하철 3·6호선·GTX-A 연신내역까지 약 9~10분 정도로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층으로, 외벽 치장석붙임·내벽 벽지 및 타일·하이샷시 창호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 상·하수도·위생·승강기설비가 있고 개별 도시가스보일러 난방입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 규모. 어반뷰는 10세대이며 사용승인 관련 기준일은 2018.07.23.으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 임차권등기 정리 절차가 조건대로 진행되는지가 실질 인수 0원의 핵심입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건 가운데 당해세가 존재하면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물·제시외 부분 확인. 제시외 증축 보일러실과 매각물건명세서의 위반건축물 기재를 현장·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 시세 직접 비교 주의. 최근 385,000,000원 거래는 면적이 대상 비교기준 23.98㎡와 일치하지 않으므로 95.7% 수치를 그대로 가격 메리트로 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 이행을 보라”
이 사건은 등기만 보면 보증금 330,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 충족되는 한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가와 최저가가 같은 368,500,000원 신건입니다. 최근 12개월 거래 385,000,000원 대비 95.7%이고 최근 추세도 18.5% 높은 흐름이지만, 거래면적이 대상과 일치하지 않아 강한 저평가 근거로 쓰기는 어렵습니다. 여기에 압류 9건의 당해세 가능성, 제시외 증축부분과 위반건축물 기재까지 남아 있습니다. 결론은 “확약 조건이 원본대로 확실하면 권리 인수는 해소되지만, 세금·건축물·비교시세 검증이 필요한 B급 조건부 안전형”입니다.
