서울서부지방법원 2025타경52399. 은평구 역촌동 한빛월드빌 2층 201호, 전용 27.29㎡의 다세대주택입니다. 소유자 함연희는 2021.03.04. 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2021.05.26. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정됐습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 매각조건에 붙은 확약입니다. 지현일은 2021.05.26. 점유를 개시하고 2021.05.27. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.04.19.입니다. 2023.06.22. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 됐고 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상이라면 경매개시결정보다 앞선 임차권이라 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 매각물건명세서상 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 매각조건이 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52399 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 19-6 한빛월드빌 2층 201호 · 도로명 서울특별시 은평구 역말로 84 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 27.29㎡ · 철근콘크리트구조 6층건 내 2층 |
| 소유자 | 함연희 · 2021.03.04. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 | 2019.09.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 0원
등기부의 수협은행 근저당권 2건은 모두 2019.10.15. 설정됐지만 2021.05.26. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 계산되는 말소기준은 2025.12.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 지현일의 임차권은 그보다 앞선 2023.06.22. 등기이고, 전입 역시 2021.05.27.이라 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이번 매각은 그 임차권에 대해 대항력 포기와 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 룰상 승계 위험과 실제 매수인 부담을 구분해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지현일 전유부분 전부 · 주거 | 250,000,000원 | 2021.05.27. 2021.04.19. | 있음 2023.06.22. | 有 | 有 | 주택도시보증공사 임차권승계 대항력 포기 잔액청구 포기 등기말소 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
한빛월드빌은 10세대, 2019.09.24. 준공입니다. 대상 전용면적은 27.29㎡이고, 확인된 거래는 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 27.29㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.06 | 27.73㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2024.05 | 27.73㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.07 | 27.73㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 278,333,333원 |
전체 거래 평균은 275,000,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 278,333,333원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +5.0%로 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가이자 실질취득액인 294,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.6%이고 최신 거래 290,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 지현일 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 39,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 294,000,000원 가정 시 집행비용 4,916,000원, 임차보증금 관련 배당 250,000,000원, 신청채권자 주택도시보증공사 배당 39,084,000원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인이므로 이를 별도의 두 번째 임차보증금 250,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자의 미배당액은 210,916,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 후 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 294,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 235,200,000원 | 18,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 188,160,000원 | 65,274,240원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 커지고, 그 부분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 시나리오 계산도 1회 유찰 시 18,892,800원, 2회 유찰 시 65,274,240원의 룰상 인수액을 표시합니다. 하지만 이 사건은 지현일과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권까지 포기하는 조건이므로, 확약이 그대로 적용되면 이 금액들의 실질 매수인 부담은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌역(지하철 6호선) 북서측 인근으로, 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20M, 북측 약 4M 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·정비예정구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며, 공시지가는 4,996,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 한빛월드빌은 10세대이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 표본이 많지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 확인. 지현일과 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 294,000,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 105.6%이고 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다.
- 임차권과 실제 점유 구분. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 점유·인도 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.26. 민간임대주택등기가 등기부에 기록돼 있으므로 매각 후 처리 상태를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.31.입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 당일 변경사항을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담스러운 물건입니다. 그러나 이번 매각조건에는 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 배당받지 못한 잔액의 반환청구권도 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 권리 측면의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 278,333,333원의 105.6%이고 최신 거래 290,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름이 +5.0%라는 점은 긍정적이지만, 현재 회차에서 이미 최근 시세를 웃도는 만큼 “권리는 정리됐지만 신건 가격은 보류”가 이 사건의 핵심입니다.
