서울서부지방법원 2025타경52461. 응암아네스트 4층 416호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 유희숙이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 110,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다도 2021년부터 대항력을 갖춘 고은비의 임차보증금 150,000,000원입니다.
고은비는 2021.09.14 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.03입니다. 이후 2024.03.04 임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준은 2024.12.31 안양시 압류이므로 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인은 배당으로 채워지지 않는 보증금 잔액을 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 4층 416호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 전용면적 / 층 | 18.8906㎡ · 16층 건물 내 4층 416호 |
| 소유자 | 유희숙 (2022.06.15 상속, 2026.02.02 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 165,378,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2024.12.31 안양시 압류입니다. 이에 앞서 고은비는 2021.09.14 전입·점유를 시작했고, 2024.03.04 보증금 150,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 2026.02.19 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026.03.06 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은비 | 주택전부 | 150,000,000원 | 2021.09.14 / 2021.08.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 고은비는 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 110,000,000원 가정 시 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 룰상 미배당액은 42,340,000원입니다.
* 확약이 없다고 가정한 권리계산상 미배당·인수액은 42,340,000원입니다. 확약은 해당 임차권에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따른 실질효과를 반영한 것입니다.
② 시세 비교 — 97.1%지만 ‘싼 물건’으로 보긴 어렵다
응암아네스트 전용 18.89㎡ 안팎 거래를 보면 전체 11건 평균은 123,000,000원이지만, 과거 162,000,000원·150,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 113,333,333원, 최신 거래는 2024.09의 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 18.89㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 18.89㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 18.89㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 19.66㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 19.66㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 18.89㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 18.89㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 18.89㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2022.04 | 18.89㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2022.02 | 18.89㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2021.09 | 18.89㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 113,333,333원 |
확약을 반영한 실질취득은 110,000,000원으로 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 숫자만 보면 평균보다 3,333,333원 낮지만, 최신 거래도 정확히 110,000,000원입니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.5% 하락했다는 점입니다. 따라서 전체 평균 123,000,000원 대비 89.4%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 고은비 보증금 | 150,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 165,378,585원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 42,340,000원 → 실질 0원* |
배당 계산상 고은비 보증금에서 42,340,000원이 남지만, 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 회차가 내려가도 반드시 따져야 할 것
확약이 없다는 권리 계산만 놓고 보면, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인의 총 실질취득은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 매각가 88,000,000원에 룰상 인수액 63,984,000원, 2회 유찰 시 매각가 70,400,000원에 룰상 인수액 81,267,200원이 계산돼 있습니다.
다만 이번 사건은 확약이 제출돼 있으므로 그 주된 임차권 인수위험은 실질적으로 제거된 것으로 평가합니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 후 낙찰가가 내려가면 확약의 효력이 그대로 유지되는 한 실질취득도 함께 낮아지는 구조로 보게 됩니다. 입찰 전에는 매각물건명세서의 확약 문구와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 남측 인근으로 상업용·업무용 건물, 근린생활시설, 관공서, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 용도표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층 416호이며, 위생·급배수·소방·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 9,569,000원/㎡입니다.
- 환금성. 응암아네스트는 125세대, 사용승인일 2014.10.30이며 동일 면적대 거래는 있으나 최근 가격 추세가 -10.5%이고 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약 반영 시 실질 인수 0원이지만, 실제 매각 후 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 123,000,000원보다 최근 12개월 평균 113,333,333원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.5% 낮습니다. 신건 110,000,000원을 명확한 저가 매수로 보기는 어렵습니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0% 데이터를 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 효력이 더 중요하다”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 결론은 단순합니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 110,000,000원보다 크고, 신건 배당 계산상 42,340,000원이 남습니다. 원래라면 낙찰자가 그 잔액을 인수하는 물건입니다.
하지만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건을 정확도 규칙대로 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 110,000,000원입니다. 권리의 큰 위험은 해소되지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 113,333,333원보다 약간 낮을 뿐 최신 거래와 동일하고 시장 추세가 -10.5%이기 때문입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 4.3회까지 겹칩니다. 확약 확인은 필수, 신건 가격 메리트는 제한적. 이 두 문장이 이번 물건의 핵심입니다.
