서울서부지방법원 2026타경50319. 은평구 응암동 거성리젠시 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 현관 1·방 2·주방 1·거실 1· 욕실겸화장실 1·보일러실 1로 조사됐고, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층입니다. 현재 소유자는 엄예지이며, 2020.12.04 매매를 원인으로 2021.01.08 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 288,000,000원입니다.
권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2020.10.08 서서울농업협동조합 근저당권은 2020.11.13 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2026.03.13 강제경매개시결정이고, 임차권은 그보다 앞선 2025.01.23 등기입니다. 전입신고도 2021.01.11로 말소기준보다 빨라 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산만 보면 4,888,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히지만, 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·보일러실1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 엄예지 · 2021.01.08 소유권이전 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,006,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 거성리젠시 · 16세대 · 2020.10.05 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
2025.01.23 임차권등기에는 보증금 292,000,000원, 임대차계약일자 2022.11.12, 주민등록일자 2021.01.11, 확정일자 2022.11.17이 기재되어 있습니다. 2025.05.02 경정등기에서는 보증금 292,000,000원이 2022.11.12에 5,000,000원 증액된 금액이고, 기존 금액은 287,000,000원이며 점유개시일자는 2021.01.08로 경정됐습니다.
② 임차권 분석
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 미국인 김명기·김은영 | 전유부분 전부 | 292,000,000원 | 전입 2021.01.11 확정 2022.11.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
2025.05.02의 3번 임차권 경정은 별도 보증금으로 합산하지 않고 같은 임차권의 경정으로 봅니다. 배당요구는 확인되어 있고, 확정일자와 함께 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.92억은 최근 거래보다 높다
거성리젠시의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2025.10 전용 46.92㎡·3층이 247,000,000원에 거래됐고, 이 금액이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.92㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 247,000,000원 |
현재 최저가 292,000,000원은 확약 적용 후 실질취득액과 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 247,000,000원의 118.2%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 “경매라서 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 현재 회차는 최근 확인 거래보다 높은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 보증금 우선변제 | 292,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,006,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 4,888,000원으로 산정됩니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 본 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격은 내려간다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 292,000,000원 | 4,888,000원 | 0원 | 292,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 233,600,000원 | 62,470,400원 | 0원 | 233,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 186,880,000원 | 108,536,320원 | 0원 | 186,880,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 승계 부담이 증가하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로, 확약이 그대로 유효하게 적용되는 한 실질취득액은 낙찰가 자체로 내려갑니다. 이 점 때문에 유찰 여부가 가격 경쟁력을 크게 바꿉니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철 6호선 새절역까지 도보 약 3~4분, 응암역까지 약 9~10분으로 조사됐으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용. 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·보일러실1. 상·하수도·위생·승강기 설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 토지는 업무시설(오피스텔)·다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 본건 사건 용도는 다세대입니다.
- 도로. 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있고 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
- 공시지가. 4,129,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 거성리젠시는 16세대이고 최근 12개월 확인 거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.2회·낙찰률 0.0%로 가격 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각물건명세서 원본과 제출 확약서에서 대조하세요.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가·실질취득 292,000,000원은 최근 거래 247,000,000원의 118.2%입니다. 신건 자체에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 2025.05.02 경정등기에는 점유개시일 2021.01.08, 기존 287,000,000원과 5,000,000원 증액 내용이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.08 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 낮은 거래 표본. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 해당 호수의 층·내부 상태를 별도로 대조해 응찰가를 정할 필요가 있습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 매각가 233,600,000원, 2회 유찰 시 186,880,000원입니다. 확약이 유효하게 유지된다면 실질취득 역시 해당 낙찰가로 낮아집니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 첫인상은 보증금 292,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 무겁습니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 4,888,000원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 후에도 실질취득은 292,000,000원이고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 247,000,000원의 118.2%입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 완화됐지만 현재 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 확약서 효력을 원본으로 확인한 뒤, 유찰을 통해 실질취득가가 최근 시세 아래로 내려오는지를 보는 데 있습니다.
