서울서부지방법원 2026타경50452. 등기상 소유자는 권영만이고, 2020.01.03. 매매를 원인으로 거래가액 158,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 사건의 핵심은 2025.03.19. 설정된 김채원의 주택임차권입니다. 임차보증금은 154,000,000원이고, 등기에는 임대차계약일자 2022.12.23., 주민등록일자·점유개시일자 2023.01.30., 확정일자 2023.01.10.이 기재되어 있습니다.
그런데 본건에서 선언된 말소기준권리는 그보다 뒤인 2026.04.16. 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 단순히 “경매로 자동 소멸”한다고 볼 수 없는 선순위 요소입니다. 다만 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영한 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로8길 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.01.03. 매매 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,362,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
등기 흐름에서 가장 중요한 순서는 2025.03.19. 임차권등기 → 2026.04.16. 강제경매개시결정입니다. 임차권등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 확약이 없다면 낙찰자가 반드시 인수 여부를 따져야 하는 권리입니다. 등기상 임차보증금 기준 위험액은 154,000,000원입니다.
※ 확약을 반영하지 않는 권리 검토 단계에서는 등기상 임차보증금 154,000,000원이 선순위 인수 검토 기준액입니다. 본건은 확약으로 해당 인수 위험이 해소된 구조입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 표시
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채원 임차권등기 2025.03.19. | 주거(임차권등기) 전유부분 전부 | 154,000,000원 | 가능·미상 등기 기재 주민등록·점유 2023.01.30. | 미상 확정일자 기재 2023.01.10. | 없음 | 실질 0원 확약 적용 |
임차권등기에는 주민등록일자·점유개시일자와 확정일자가 기재되어 있지만, 임차인 조사상 대항력과 우선변제 여부는 확정값으로 정리되어 있지 않습니다. 따라서 대항력은 “가능·미상”으로 보수적으로 표시합니다. 다만 본건의 매수인 인수 판단은 별도로 제출된 확약 때문에 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 163,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 이 163,000,000원이 최근 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,362,491원 | 159,918,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 163,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액 161,362,491원 중 159,918,000원이 배당되어 1,444,491원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확약 반영 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 대상물건은 오피스텔로 이용 중이며, 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 은명초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 분포하는 주상지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 348.1㎡, 공시지가는 4,589,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 수차례 현장 방문에도 이해관계인 폐문·부재로 내부구조는 집합건축물대장상 현황도면과 외부관찰·탐문조사 등에 의해 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 본건에 적용되는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 김채원 명의 임차권등기의 보증금 154,000,000원, 계약일 2022.12.23., 주민등록·점유개시 2023.01.30., 확정일자 2023.01.10.을 다시 확인하세요.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 163,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 용도 재확인. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 중입니다. 공부와 현황을 원본에서 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 권리 = 무조건 인수”는 아니다
이 물건은 말소기준보다 앞선 임차권등기 때문에 첫인상만 보면 부담이 큰 사건입니다. 등기상 임차보증금도 154,000,000원으로 감정가 163,000,000원에 매우 가깝습니다. 그러나 본건은 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리의 핵심은 “선순위 임차권이 있느냐”가 아니라 “그 선순위 임차권의 잔존 청구가 확약으로 실제 해소됐느냐”입니다. 데이터상 답은 해소입니다. 다만 가격 측면에서는 비교 실거래가 없으므로 감정가 163,000,000원의 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리는 확약 확인 전제로 통과, 가격은 판단 유보입니다.
