서울서부지방법원 2026타경50490. 은평구 신사동 파크원 비동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리 소멸이 아니라, 2019.02.15 전입한 임차인 임지원의 대항력과 신청채권자가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 함께 읽는 것입니다. 말소기준권리는 2023.04.07 경기광주세무서장 압류이고, 임지원의 전입은 그보다 앞섭니다.
현재 배당안에서는 매각대금 416,000,000원에서 집행비용 6,560,000원을 제외한 뒤 임지원의 보증금 181,500,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 194,619,664원도 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 332,800,000원과 2회 유찰 266,240,000원 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50490 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 237-227 파크원 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 대상면적 | 28.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 194,619,664원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 현재 인수액은 0원
말소기준은 2023.04.07 압류입니다. 임지원은 2019.02.15 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금은 181,500,000원이고, 2019.01.22의 165,000,000원에서 2021.01.28에 8,000,000원, 2023.01.25에 8,500,000원이 증액된 내용이 임차권 경정등기에 나타납니다. 2024.11.20 임차권등기가 이루어졌고 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임지원 | 전유부분 전부 | 181,500,000원 | 2019.02.15 | 2023.01.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
을구 1-2는 기존 임차권의 보증금·계약일자·확정일자를 경정한 등기로, 별도의 이름이 확인되는 추가 임차인은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 17.2% 높고, 최신 거래에는 근접
파크원은 28세대, 2018.10.25 준공입니다. 대상 면적은 28.48㎡이고 비교 거래 면적도 27.66㎡~29.90㎡ 범위입니다. 전체 10건 평균은 267,765,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.90㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 28.48㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 27.66㎡ | 2 | 181,650,000원 |
| 2024.03 | 28.48㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2023.10 | 28.63㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2023.02 | 28.63㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.02 | 28.63㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.12 | 29.72㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 29.90㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 28.51㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 355,000,000원 |
신건 최저가이자 현재 실질취득액인 416,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원의 117.2%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 61,000,000원 높아 신건을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다. 다만 최신 거래는 2025.11의 420,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 4,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +44.3%로 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 1. 임차인 임지원 보증금 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 194,619,664원 | 194,619,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,320,336원 |
현재 회차에서는 임차보증금과 신청채권자 청구액이 모두 전액 배당되고 33,320,336원이 소유자에게 남습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 제공 계산상 인수액 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 416,000,000원 | 194,619,664원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 332,800,000원 | 145,840,800원 | 48,778,864원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 266,240,000원 | 80,212,640원 | 114,407,024원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 미배당이 생기는 항목은 제공 시나리오상 신청채권자 청구액입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰이 곧바로 임차보증금 인수 증가로 연결되는 구조로 제시되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상신초등학교 남측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·공동현관문 통제설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,406,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 수회 방문했으나 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작했습니다.
- 환금성. 파크원은 28세대이고 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·범위·조건을 매각물건명세서와 확약서 원문에서 대조하세요.
- 임차권 경정 확인. 임차권 보증금 181,500,000원은 165,000,000원에서 두 차례 증액된 내역이 있으므로 각 계약일자·확정일자를 함께 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 416,000,000원은 최근12개월 평균 355,000,000원의 117.2%입니다. 최신 거래 420,000,000원과 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시 배당 구조. 1회·2회 유찰 시 신청채권자 미배당액은 각각 48,778,864원, 114,407,024원으로 커지지만 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용 내용을 관할 기관 자료로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부 상태는 현장 확인 필요성이 큽니다.
맺으며 — “권리 해소 장치는 있다. 가격은 신건 프리미엄을 점검해야 한다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 곧바로 고위험 인수형으로 볼 사안은 아닙니다. 현재 매각가에서는 보증금 181,500,000원이 전액 배당되고, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약도 존재합니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 416,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원보다 17.2% 높습니다. 최신 거래 420,000,000원과 +44.3% 상승 추세가 신건 가격의 근거가 될 수는 있지만, 최근 평균을 크게 웃도는 만큼 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 핵심은 확약 원문 확인, 가격상 핵심은 최근 평균과 최신 거래 사이에서 적정 응찰가를 정하는 것입니다.
