서울서부지방법원 2026타경50502. 응암역 북동측 인근의 다세대주택 ‘삼영앤캐슬’ 4층 403호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 374,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 양정록이고, 주택도시보증공사가 234,508,475원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리의 핵심은 전윤희 임차인입니다. 등기된 임대차계약일은 2021.02.17, 확정일자는 2021.02.18, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.03.19입니다. 현재 말소기준권리인 신한은행 가압류의 접수일 2024.08.29보다 앞섭니다. 따라서 형식상 대항력·우선변제 가능성이 선행하는 임차권 구조를 먼저 확인해야 합니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 전윤희 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 이 임차권에 한정해 해석해야 하며, 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 110-38 삼영앤캐슬 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 8층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 양정록 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,508,475원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.29 신한은행 가압류 122,493,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 ‘확약’이 인수 위험을 끊는다
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 가능·선행 주민등록·점유 2021.03.19 | 가능 확정일자 2021.02.18 | 별도 표시 없음 | 0원 포기·말소 동의 확약 반영 |
전윤희의 주택임차권등기는 2025.03.20 접수됐지만, 그 등기 내용에 기재된 주민등록일·점유개시일은 2021.03.19이고 확정일자는 2021.02.18입니다. 말소기준인 2024.08.29 가압류보다 앞서므로 그 자체만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조를 우선 의심해야 하는 사건입니다.
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 가격은 전혀 싸지 않다
거래 표본의 최신 거래는 2024.03, 255,000,000원이고, 거래 표본 중 최근 12개월 평균은 257,666,666원입니다. 현재 최저가 374,000,000원은 이 최근 평균의 145.1%입니다. 즉 제공된 거래지표 기준으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
더구나 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -6.2%로 하락 방향입니다. 전체 평균 266,166,666원에는 과거 314,000,000원 거래도 섞여 있으므로 가격 매력 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서도 현재 3.74억원은 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 29.98㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2024.01 | 29.98㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2023.10 | 29.98㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.12 | 29.98㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2022.11 | 59.95㎡ | 3 | 314,000,000원 |
| 2022.06 | 29.91㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 257,666,666원 |
최신 실거래 표본이 2024.03이므로 2026.09.01 매각기일과 시차가 있습니다. 따라서 실거래 숫자는 방향성 확인용으로 보되, 제공된 지표 안에서는 현재 최저가가 최근 거래 수준을 크게 웃돈다는 사실이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,036,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 122,493,730원 | 122,493,730원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,508,475원 | 234,508,475원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,961,795원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 청구 357,002,205원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 10,961,795원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 374,000,000원 | 0원 | 234,508,475원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 299,200,000원 | 62,791,005원 | 171,717,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 239,360,000원 | 121,793,245원 | 112,715,230원 | 0원 |
확약을 반영하면 유찰로 배당 부족액이 늘어나더라도 매수인 실질 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득가가 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다. 여기서는 실질취득가가 실제 낙찰가와 동일하게 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 6호선 응암역 북동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 다세대주택 및 오피스텔 8층 건물 중 4층 403호입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측·북측·동측으로 소로에 접하며, 토지는 평탄한 주거용 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 4,369,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 삼영N캐슬은 12세대 소규모 집합건물이고 거래 표본도 6건입니다. 거래 표본 면적이 대상과 일치하지 않아 매수층과 적정가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 선행관계 확인. 임대차계약일 2021.02.17, 확정일자 2021.02.18, 주민등록·점유개시 2021.03.19가 말소기준 2024.08.29보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수 위험 판단이 완전히 달라지는 구조입니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 평균 257,666,666원의 145.1%입니다. 전체 평균 대비 수치가 아니라 최근 거래와 최신 거래를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 이전 구간보다 6.2% 낮습니다. 하락 방향에서 감정가 100% 신건에 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
- 면적 보정. 대상 면적은 52.2㎡인데 거래 표본 대부분은 약 29.9㎡이며 59.95㎡ 거래가 1건뿐입니다. 개별 층·면적·상태를 별도로 보정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당과 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 물건은 표면적으로는 까다롭습니다. 실제 임차인 전윤희의 주민등록·점유가 2021.03.19로 말소기준 2024.08.29보다 앞서기 때문입니다. 그러나 신청채권자의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 374,000,000원은 거래 표본의 최근 12개월 평균 257,666,666원의 145.1%이고, 최신 거래도 255,000,000원입니다. 가격 추세는 -6.2%입니다. 게다가 거래 표본 면적이 대상과 정확히 일치하지 않아 시세 판단에는 보수적인 보정이 필요합니다.
결론은 “권리상 인수는 0원, 현재 가격은 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 복잡한 보증금 인수가 아니라 확약의 효력을 원문으로 재확인한 뒤, 현재 3.74억원이 아닌 어느 가격대에서 실질취득가가 실제 시장 수준과 맞아지는지를 판단하는 데 있습니다.
