서울남부지방법원 2025타경12579. 서울 구로구 가리봉동 90-2를 중심으로 한 주유소 이용 부동산입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 평스라브지붕 지하1층·지상2층이고, 1층은 사무실·캐노피, 2층은 숙직실, 지층은 창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목 대, 토지면적 489.0㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
권리의 중심은 2022.03.18. 설정된 새마을금고 계열 근저당권입니다. 같은 접수번호 아래 중랑서부새마을금고 1,800,000,000원, 강북새마을금고 4,440,000,000원, 중곡1동새마을금고 1,440,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.16. 결정, 2025.10.17. 등기된 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12579 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 가리봉동 90-2 · 등기상 90-2, 122-1 · 도로명 구로동로 20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 평스라브지붕 지하1층 / 지상2층 · 사용승인일 1993.02.11 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 489.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김홍원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 9,504,556,440원 / 9,504,556,440원 (신건) |
| 청구액 | 7,204,272,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.18.
말소기준권리는 2022.03.18. 을구 29번 근저당권입니다. 이후 등기된 하나카드주식회사 가압류 21,376,075원, 현재 사건의 임의경매개시결정, 안양농업협동조합 가압류 8,994,752원은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은숙 | 235.24제곱미터 · 주유소 | 2024.06.27 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 에이치디현대오일뱅크 주식회사 | 547.2제곱미터 · 주유소 | 2024.06.27 | 450,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 2024.06.27.로 말소기준일 2022.03.18.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,504,556,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 97,445,564원 |
| 1. 근저당 · 중랑서부새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강북새마을금고 | 4,440,000,000원 | 4,440,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중곡1동새마을금고 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 21,376,075원 | 21,376,075원 |
| 5. 가압류 · 안양농업협동조합 | 8,994,752원 | 8,994,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,696,740,049원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 7,710,370,827원은 전액 배당되는 모형이며, 소유자 잔여는 1,696,740,049원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 9,504,556,440원 | 7,710,370,827원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 7,603,645,152원 | 7,525,208,700원 | 185,162,127원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 6,082,916,121원 | 6,019,686,960원 | 1,690,683,867원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 남구로역 남측 인근이며, 도로변에는 근린생활시설과 주상용부동산, 후면에는 단독주택과 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 주유소로 이용 중이며 1층 사무실·캐노피, 2층 숙직실, 지층 창고 등으로 사용됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 도로·중로3류에 접하며 건축선에 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정이 확인됩니다. 대상과 지정기간은 감정평가서 기재 내용을 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 6,816,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 설비. 셀프주유기·VRS·POS·TLG·가격표시판·사인물의 매각제외 주장이 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서에서 실제 포함 여부를 대조해야 합니다.
- 저장탱크. 총 9기로 기재됐으나 조사일 현재 토지상 확인된 것은 7기입니다. 현장 수량과 소유관계를 확인해야 합니다.
- 회생절차. 2026.02.04. 임원재산보전처분, 2026.04.02. 회생절차개시 등기가 있으므로 매각기일 직전 절차 진행상태를 확인해야 합니다.
- 임차인. 김은숙과 에이치디현대오일뱅크 주식회사 모두 2024.06.27. 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 일정은 별도로 협의가 필요할 수 있습니다.
- 시세. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 9,504,556,440원을 곧바로 시장가치로 간주하지 말고 별도의 현장·수익·토지가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 어렵다
이 사건은 임차인 인수 위험만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인 2명은 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대상은 일반 주거용이 아니라 주유소로 이용 중인 기타 + 토지입니다. 일부 주유설비에 대한 매각제외 주장, 저장탱크 수량 차이, 2026년 회생절차개시 등기가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “채권이 소멸하느냐”만이 아니라 무엇이 실제로 매각되고, 인도 후 어떤 상태의 주유소를 넘겨받는가입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 9,504,556,440원의 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 임차 인수는 0원, 그러나 설비·회생·현장 확인은 필수. 이 사건은 권리분석보다 매각범위와 사업용 부동산 실사의 중요도가 높은 물건입니다.
