서울북부지방법원 2024타경121593. 면목동 그라시아 제4층 제403호, 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024.08.27. 경기수산업협동조합 가압류가 말소기준권리로 계산되어 그 이후의 경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권자의 권리가 별도로 남는다는 점입니다. 임차권자 정보희는 2021.09.03. 전입·점유, 2021.07.26. 확정일자를 갖추고 있고 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 2024.03.25. 등기돼 있습니다.
현재 최저매각가 134,144,000원에서 집행비용 2,678,016원을 제외한 131,465,984원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산되어, 부족분 118,534,016원이 남습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시합니다. 따라서 최저가 134,144,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경121593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 용마산로51길 46, 제4층 제403호 (면목동,그라시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김금선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 134,144,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 268,212,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 소유권보존은 2021.01.08. 김금선 명의이고, 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 설정됐다가 2021.09.03. 말소됐습니다. 경매에서 중요한 순서는 임차인의 전입·점유 2021.09.03.과 확정일자 2021.07.26., 주택임차권등기 2024.03.25.가 모두 말소기준 가압류 2024.08.27.보다 빠르다는 점입니다. 이 때문에 정보희의 권리는 매수인 인수 가능 권리로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정보희 | 제4층 제403호 전부 | 2021.09.03 | 2021.07.26 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 현재 회차 실질취득 — 1.34억이 아니라 약 2.53억
| 현재 최저매각가 | 134,144,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,678,016원 |
| 임차인 예상배당 | 131,465,984원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | 118,534,016원 |
| 낙찰가 + 인수 | 252,678,016원 |
| 임차보증금 | 250,000,000원 |
이 사건에서는 감정가 262,000,000원 대비 최저매각가가 51.2%까지 내려왔다는 사실보다 실질취득 252,678,016원을 먼저 봐야 합니다. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “3회 유찰이라 싸다”거나 “감정가의 절반이라 가격 메리트가 크다”는 결론은 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,678,016원 |
| 1. 임차인 정보희 보증금 | 250,000,000원 | 131,465,984원 |
| 2. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정보희 | 268,212,328원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 499,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 131,465,984원이 배당되고, 부족분 118,534,016원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 사가정역 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 7층 건 내 제4층 제403호의 복층형 오피스텔입니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역(면목지구중심) 등에 속합니다. 공시지가는 4,322,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남서측 소로에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 상대보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 우선. 현재 최저가 134,144,000원에 매수인 인수 118,534,016원을 더한 252,678,016원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 최저가는 107,315,200원으로 내려가지만 인수액은 144,987,213원으로 늘고, 5회 유찰 시 최저가는 85,852,160원·인수액은 166,093,179원입니다.
- 임차권 원본 확인. 정보희의 2021.09.03. 전입·점유, 2021.07.26. 확정일자, 2024.03.25. 임차권등기와 보증금 250,000,000원의 지급관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 검증. 임차인과 경매개시결정 채권자의 이름이 정보희로 동일하므로, 임대차계약·보증금 지급 증빙·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득 252,678,016원의 시장 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “1.34억 낙찰”이 아니라 “약 2.53억 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 262,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 134,144,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 정보희의 보증금 250,000,000원이 있고, 현재 회차 배당 후 118,534,016원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 252,678,016원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 방향이므로, 이 사건은 “유찰이 많으니 싸졌다”는 접근이 통하지 않습니다. 실거래 자료까지 확인해 약 250,000,000원 수준의 실질 부담이 시장가격 대비 경쟁력이 있는지를 먼저 검증해야 합니다. 권리상 핵심은 분명합니다. 최저가가 아니라 대항력 임차보증금이 가격을 지배하는 물건입니다.
