서울북부지방법원 2025타경2316. 서울 도봉구 쌍문동 삼익세라믹아파트 110동 13층 1308호입니다. 등기상 소유자는 박찬영과 박찬진으로, 각각 지분 2분의 1씩 보유하고 있습니다. 2025년 7월 7일 채권자 윤명희의 신청으로 박찬진 지분에 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이번 경매의 대상은 박찬진 지분 2분의 1입니다. 낙찰자가 아파트 전체의 소유권을 취득하는 구조가 아니라는 점이 분석의 출발점입니다.

등기상 과거 제일은행 관련 근저당권은 2025년 2월 4일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025년 7월 7일 강제경매개시결정이고, 그 이후인 2025년 12월 16일 접수된 윤명희의 지분 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 점유·임대차 문제가 해소되는 것은 별개입니다. 특히 공동소유자 박찬영과 별도 전입자 박찬익의 점유관계를 구분해 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

기존 은행 근저당권은 경매개시 전에 이미 말소됐습니다. 이번 사건의 말소기준은 2025.07.07 갑구 4번 박찬진 지분 강제경매개시결정입니다. 이후 설정된 갑구 5번 지분 가압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

그러나 박찬영의 기존 공유지분 2분의 1은 소멸 대상이 아닙니다. 낙찰자는 박찬진을 대신해 새로운 공유자가 되는 것이며, 다른 공유자의 소유권을 함께 취득하는 것은 아닙니다. 또한 점유자들의 임대차 성립 여부가 확인되지 않아, 등기권리 소멸만으로 모든 인수 위험을 0원이라고 단정할 수 없습니다.

② 점유·임차관계 — 전입자 2명, 임대차 성립 여부 미확정

현황조사 및 매각물건명세서에 박찬익과 박찬영이 조사돼 있습니다. 두 사람 모두 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 특히 박찬영은 등기상 지분 2분의 1을 보유한 공유자입니다. 따라서 조사된 2명을 모두 독립된 임차인으로 보거나, 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.

배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있지만, 이는 점유자의 미확인 보증금까지 법적으로 소멸한다고 확인한 결과가 아닙니다. 임대차계약과 보증금이 확인되면 실제 취득비용과 인수 위험을 다시 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인이 미배당 보증금을 부담할 가능성도 있습니다.

③ 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 지분 가격을 구별해야 한다

삼익세라믹은 1,541세대, 1988년 12월 19일 준공된 단지입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 311,833,333원입니다. 다만 아래 거래는 전체 소유권을 대상으로 한 실거래이고, 전용 42.93㎡와 40.11㎡가 함께 포함돼 있습니다. 본건 경매대상인 지분 2분의 1과 직접 같은 거래단위가 아닙니다.

최근 거래는 267,500,000원에서 350,000,000원 사이에 분포합니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 292,000,000원과 270,000,000원이지만 모두 전용 40.11㎡입니다. 본건과 같은 전용 42.93㎡의 2026년 8월 거래는 333,000,000원, 349,500,000원, 350,000,000원으로 확인됩니다. 면적과 층별 가격 차이를 반영해 비교해야 합니다.

현재 최저가가 감정가보다 낮아진 것은 사실이지만, 전체 소유권 실거래와의 단순 비교만으로 가격 메리트가 검증된 것은 아닙니다. 특히 매수인이 지분을 취득한 후 공유관계를 정리하기 위해 추가로 부담할 비용과 시간은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (지분 매각가 130,400,000원 가정)

현재 회차 기준 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정치를 공제한 후 채권자에게 배당하며, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 두 채권 항목은 모두 윤명희 명의이므로 실제 채권의 중복 여부와 배당순위·금액은 집행기록을 통해 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원은 미확인 점유자의 보증금 인수 위험이 없다는 확정판정이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 공유지분이라는 매각대상 자체는 달라지지 않습니다. 각 회차에서 표시된 미배당액은 채권자의 예상 미회수액이며, 그 전부를 낙찰자가 인수한다는 의미는 아닙니다. 다만 점유자의 미확인 임대차 관계는 이와 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 도봉구 쌍문동 창경초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 15층 중 13층입니다. 위생·급배수·승강기·주차시설 및 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 단지. 삼익세라믹은 1,541세대 규모로 1988.12.19 준공됐습니다. 최근 거래는 확인되지만, 본건처럼 지분만 매각하는 경우 전체 아파트 매매시장과 환금성 구조가 다릅니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 3,236,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역과 학교 관련 보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 용도에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매에 따른 취득의 적용 여부와 이후 지분 처분 시 제한사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지의 최근 거래 실적과 공유지분 자체의 매수 수요는 구분해야 합니다. 지분 취득 후 단독 사용이나 전체 주택 매각이 자동으로 가능해지는 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 매각물건명세서에 명시된 박찬진 지분 2분의 1 매각 여부를 원본으로 대조하세요. 아파트 전체 소유권 취득과 혼동하면 안 됩니다.
• 다른 공유자의 지위. 박찬영 지분 2분의 1은 매각 후에도 남습니다. 공유물 사용·관리, 협의 가능성과 향후 공유관계 정리방안을 검토해야 합니다.
• 점유자 확인. 박찬익과 박찬영의 실제 거주 및 점유권원을 구분하고, 가족관계·임대차계약·보증금·확정일자 등을 확인하세요.
• 인수액 재확인. 배당표상 인수 0원은 미확인 임대차까지 소멸한다고 확정한 금액이 아닙니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 가격 비교. 전체 아파트 거래 평균의 41.8%라는 수치를 가격 할인율로 사용하지 마세요. 공유지분 거래의 특성과 추가적인 공유관계 정리비용을 함께 고려해야 합니다.
• 채권 중복 여부. 경매신청채권과 후순위 가압류가 모두 윤명희 명의입니다. 채권 원인 및 중복관계, 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약허가구역 관련 지정 내용과 경매 취득·사후 처분에 관한 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 확인하고, 입찰 전 변경된 권리·점유관계가 없는지 재점검하세요.

맺으며 — “전체 아파트 시세의 41.8%”라는 숫자에 속지 말 것

서울북부지방법원 2025타경2316은 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 130,400,000원으로 낮아진 사건입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 삼익세라믹아파트 1308호 전체가 아니라 박찬진 지분 2분의 1입니다. 다른 공유자 박찬영의 소유권은 그대로 남으며, 박찬익을 포함한 조사 대상자의 실제 임대차 관계와 보증금도 확인되지 않았습니다.

최근 전체 아파트 거래 평균이 311,833,333원이라는 사실만으로 지분 최저가에 충분한 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 과거 근저당권이 정리되고 후순위 가압류가 소멸하더라도, 공유지분 취득에 따른 이용·처분 제약과 미확인 점유관계는 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 지분의 실제 가치, 남는 공유관계, 보증금 인수 여부를 확정하는 것입니다. 입찰 여부와 금액은 이러한 위험을 검증한 후 판단해야 합니다.