서울북부지방법원 2025타경2316. 쌍문동 삼익세라믹아파트 110동 13층 1308호의 공유지분 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 박찬영과 박찬진으로 각각 2분의 1 지분을 갖고 있고, 이번 경매개시결정은 명시적으로 “3번 박찬진 지분”에만 걸려 있습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 한 채 전체를 단독 취득하는 것이 아니라 박찬진의 2분의 1 지분만 취득하고, 박찬영과 새롭게 공유관계를 이루게 됩니다.
등기부의 과거 근저당 2건은 2025년 2월 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준 역할을 하는 것은 2025년 7월 7일의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025년 12월 16일 윤명희 명의 가압류 310,000,000원이 추가됐으나 이 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 지분 자체와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 56 삼익세라믹아파트 제110동 제13층 제1308호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상15층 중 13층 · 아파트로 이용중 |
| 시장 비교면적 | 42.93㎡ |
| 공유자 | 박찬영 지분 2분의 1 · 박찬진 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 박찬진 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤명희 / 61,132,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘지분매각’이 핵심
② 점유·임차관계 — 실제 인수액은 아직 확정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬영 등기상 공유자 1/2 | 2004.10.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
| 박찬익 | 2017.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
두 사람 모두 경매개시결정일인 2025.07.07보다 먼저 전입돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 임대관계 자체도 미상이므로, 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 박찬영은 등기상 2분의 1 공유자이므로 점유가 임대차에 기한 것인지 소유권에 기한 것인지부터 확인해야 합니다. 박찬익 역시 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 51.1%는 ‘반값 할인’이 아니다
삼익세라믹의 시장 비교면적은 42.93㎡이고, 최근 거래 표본 12건의 평균은 319,083,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 349,500,000원, 표본 최저는 267,500,000원, 최고는 350,000,000원입니다. 사건 최저가 163,000,000원은 이 전체 호 실거래 평균의 51.1%입니다.
하지만 이 숫자만 보고 “시세의 절반에 사는 아파트”라고 평가하면 오류입니다. 매각되는 소유권도 전체의 2분의 1뿐이기 때문입니다. 전체 아파트의 실거래가격과 1/2 지분의 경매최저가를 단순 비교하면 가격이 싸 보이는 착시가 생깁니다. 게다가 공유지분은 단독으로 자유롭게 사용·처분하기 어렵고, 잔존 공유자와 협의 또는 공유관계 정리가 필요할 수 있으므로 일반적인 완전소유 아파트보다 환금성이 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 42.93㎡ | 2 | 349,500,000원 |
| 2026.08 | 42.93㎡ | 14 | 333,000,000원 |
| 2026.08 | 42.93㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 42.93㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 40.11㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 42.93㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 40.11㎡ | 3 | 267,500,000원 |
| 2026.07 | 42.93㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 42.93㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 42.93㎡ | 6 | 343,000,000원 |
| 2026.05 | 42.93㎡ | 15 | 293,000,000원 |
| 2026.05 | 42.93㎡ | 7 | 323,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 319,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,082,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤명희 | 61,132,234원 | 61,132,234원 |
| 3. 가압류 · 윤명희 | 310,000,000원 | 98,785,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 371,132,234원 중 예상 배당액은 159,918,000원, 미배당액은 211,214,234원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 점유자 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하층·지상15층 건물 중 13층 1308호입니다.
- 입지. 창경초등학교 북측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 삼익세라믹은 1,541세대, 사용승인일은 1988.12.19입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 아파트의 실거래는 확인되지만 이번 취득물은 1/2 지분이므로 완전소유 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 매각물건명세서상 “지분매각임”. 박찬진 지분 2분의 1만 취득하고 박찬영 지분 2분의 1은 남습니다.
- 박찬영 점유 성격 확인. 박찬영은 공유자이면서 2004.10.27 전입자로 조사됐습니다. 임대차인지 소유자로서 점유인지 원본 서류에서 구분해야 합니다.
- 박찬익 임대차 확인. 2017.09.28 전입했으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 점유원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 가정하지 말 것. 배당 시뮬레이션상 0원과 실제 권리승계는 별개입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 전체 실거래 평균의 51.1%이지만 취득 대상도 1/2 지분입니다. 이를 “전체 아파트 반값 매수”로 해석하면 안 됩니다.
- 공유관계 정리 가능성 검토. 낙찰 뒤 공유자로 남는 박찬영과 사용·관리·처분 문제를 협의해야 할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료를 매각기일 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.1%”보다 먼저 봐야 할 것은 “1/2 지분”
이 물건의 가장 큰 착시는 가격입니다. 최저가 1.63억은 최근 12개월 실거래 평균 3.19억의 51.1%이지만, 낙찰자가 받는 것도 아파트 전체가 아니라 박찬진의 2분의 1 지분입니다. 박찬영의 나머지 지분은 그대로 남고, 박찬영·박찬익 두 점유자의 보증금과 임대차관계도 확인되지 않아 실제 승계부담을 숫자로 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 단순하지만, 공유지분 경매는 등기 말소만으로 끝나는 물건이 아닙니다. 단독 사용이 어렵고, 점유자 관계와 공유관계 정리가 핵심입니다. 따라서 이 사건은 “시세 절반의 아파트”가 아니라 “전체 시세의 절반 수준 가격에 나온 1/2 공유지분”으로 봐야 정확합니다. 점유·임대차가 확인되기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
