서울북부지방법원 2025타경3135. 노원구 월계동 성북맨션 제다동 5층 504호 아파트입니다. 김창수 씨는 2006.09.14 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 115,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.04.10 설정된 주식회사국민은행 근저당권 108,000,000원입니다. 그 뒤 2024.08.13 삼성카드 가압류 12,029,029원, 2025.09.17 국민은행 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
배당 시나리오상 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 432,800,000원, 2회 유찰 시 346,240,000원에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 인수금이 가격 판단을 왜곡하는 유형이 아니라, 최저가 자체를 최근 실거래와 직접 비교해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 383-40 제다동 제5층 제504호 · 도로명 서울특별시 노원구 석계로 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부 및 현황 아파트로 이용 중 |
| 면적 표시 | 등기사항전부증명서 전유면적 69.98㎡ · 집합건축물대장 전유면적 72.58㎡ |
| 소유자 | 김창수 (2006.09.14 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 59,793,169원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 점유자가 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 등기상 핵심은 2018.04.10 국민은행 근저당이 말소기준권리라는 점이며, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 먼저 봐야 한다
성북맨션은 120세대, 사용승인일은 1976.04.24입니다. 제공된 유사 면적대 실거래는 총 10건이고 전체 평균은 560,100,000원입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 535,750,000원, 최신 거래 578,000,000원, 최근 추세 -7.0%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.35㎡ | 3 | 578,000,000원 |
| 2026.02 | 65.35㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 65.42㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 2025.08 | 65.35㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2025.07 | 65.35㎡ | 3 | 518,000,000원 |
| 2024.11 | 65.35㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2022.08 | 65.35㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2022.06 | 65.35㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2021.08 | 65.35㎡ | 5 | 645,000,000원 |
| 2021.07 | 65.35㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 535,750,000원 |
현재 최저매각가 541,000,000원은 최근 12개월 평균 535,750,000원의 101.0%입니다. 즉 전체 거래 평균 560,100,000원만 보면 최저가가 96.6% 수준으로 보이지만, 그 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 기준으로는 오히려 평균을 웃돌고, 최근 거래 흐름도 -7.0%입니다.
반면 최신 실거래는 2026.07의 578,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 모든 최근 거래보다 높은 것은 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균보다 높은 가격에 신건 입찰을 하는 만큼, 개별 호수의 상태·면적 표시 차이·점유관계를 확인하지 않은 채 가격 우위를 전제로 접근하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,029,029원 | 12,029,029원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 413,160,971원 |
배당 추정상 채권 총액 120,029,029원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 413,160,971원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광운대역(지하철1호선, 경춘선) 남서측 인근에 위치하며 주변에 단독주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광운대역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물이며 기본 위생·급배수·도시가스 난방· 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 토지 공시지가는 4,591,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형에 가까우며 중로한면 조건입니다.
- 환금성. 성북맨션은 120세대, 1976.04.24 사용승인 단지입니다. 실거래 자료는 480,000,000원부터 680,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 평균은 535,750,000원입니다. 최근 추세가 -7.0%인 점은 가격 보수성을 요구합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 확인. 현재 최저가 541,000,000원은 최근 12개월 평균 535,750,000원의 101.0%입니다. 전체 평균 560,100,000원 대비 96.6%만 보고 할인 물건으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -7.0%이므로 입찰가 산정 시 과거 고가 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있어 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
- 면적 불일치 확인. 등기 전유면적 69.98㎡와 집합건축물대장 전유면적 72.58㎡가 서로 다르고 감정평가는 72.58㎡를 기준으로 이루어졌습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 432,800,000원, 2회 유찰 시 346,240,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 사건의 등기상 권리구조는 명확합니다. 2018.04.10 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 541,000,000원은 최근 12개월 평균 535,750,000원의 101.0%이고 최근 거래 추세도 -7.0%입니다. 전체 평균 560,100,000원 대비 96.6%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
여기에 임대관계가 미상이고 등기와 집합건축물대장의 전유면적 표시도 서로 다릅니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 회차에서 가격 할인은 확인되지 않은 물건입니다. 최신 실거래 578,000,000원이라는 상단 사례도 있으나, 최근 12개월 평균과 하락 추세를 함께 놓고 개별 호수 상태와 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 적절합니다.
