서울북부지방법원 2025타경3135. 서울 노원구 월계동 성북맨션 제다동 5층 504호 아파트입니다. 소유자 김창수 씨는 2006.09.14. 거래가 115,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2018.04.10. 국민은행에 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 이미 한 차례 유찰되어 감정가 541,000,000원에서 432,800,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 535,750,000원의 80.8%, 2026.07 최신 실거래 578,000,000원의 약 74.9% 수준입니다. 다만 실거래 표본의 전용면적은 65.35㎡~65.42㎡이고 본건은 등기상 69.98㎡, 집합건축물대장상 72.58㎡로 확인되어 실거래 가격을 그대로 같은 면적의 직접 비교값으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 월계동 383-40 제다동 제5층 제504호 · 도로명주소 서울특별시 노원구 석계로 107 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공부 및 현황 아파트 이용 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 69.98㎡(옥탑 2.60㎡, 부대시설 지하실 6.4755㎡) · 집합건축물대장 72.58㎡(옥탑 2.60㎡, 계단 4.63㎡) |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 · 성북맨션 · 120세대 · 1976.04.24 준공 |
| 소유자 | 김창수 · 2006.09.14. 거래가 115,000,000원 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 432,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 59,793,169원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2018년 국민은행 근저당이 말소기준
2005년 삼성생명보험의 근저당권은 2016.01.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2018.04.10. 국민은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 2024.08.13. 삼성카드 가압류 12,029,029원과 2025.09.17. 국민은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 제공된 배당모형에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 최근 추세는 -7.0%
성북맨션 실거래 표본은 전용 65.35㎡~65.42㎡ 거래입니다. 본건의 등기상 전유면적 69.98㎡와 정확히 같지는 않으므로 아래 값은 단지 가격 흐름과 현재 최저가의 상대적 위치를 보는 참고치로 해석하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.35㎡ | 3 | 578,000,000원 |
| 2026.02 | 65.35㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 65.42㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 2025.08 | 65.35㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2025.07 | 65.35㎡ | 3 | 518,000,000원 |
| 2024.11 | 65.35㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2022.08 | 65.35㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2022.06 | 65.35㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2021.08 | 65.35㎡ | 5 | 645,000,000원 |
| 2021.07 | 65.35㎡ | 2 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 535,750,000원 |
전체 10건 평균은 560,100,000원이지만, 과거의 680,000,000원, 645,000,000원 같은 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 535,750,000원, 최신 거래는 578,000,000원이며 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,728,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,029,029원 | 12,029,029원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 306,042,971원 |
현재 최저가 432,800,000원을 기준으로 한 배당모형입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 108,000,000원 기준, 삼성카드 가압류는 청구금액 기준으로 반영됐으며 총 채권 120,029,029원이 전액 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 각 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 432,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 346,240,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 276,992,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 2회 유찰 시 346,240,000원, 3회 유찰 시 276,992,000원까지 내려가도 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건의 현재 핵심은 등기부상 후순위 채권 인수보다는 실제 점유관계와 가격 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광운대역(지하철 1호선·경춘선) 남서측 인근이며 단독주택, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광운대역이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 성북맨션 120세대, 1976.04.24 준공입니다. 최근 실거래 10건의 최저 480,000,000원, 최고 680,000,000원으로 거래가격 편차가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광운대역세권 장기전세주택) 등에 해당하며 공시지가는 4,591,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와 현황의 이용상태 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 560,100,000원보다 최근 12개월 평균 535,750,000원과 최신 거래 578,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 가격 추세는 -7.0%입니다.
- 면적 차이 확인. 등기상 69.98㎡와 집합건축물대장상 72.58㎡가 다르고, 감정은 72.58㎡ 기준입니다. 권리·세금·향후 처분 시 표시 면적의 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본, 전입세대, 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2018.04.10. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정치와 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 모형이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 추세’가 남는다
등기 구조만 보면 이 사건은 비교적 단순합니다. 2018년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 432,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 535,750,000원의 80.8%로 가격 차이도 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 이전보다 -7.0%이고, 비교 실거래 면적과 본건 전유면적이 정확히 같지 않으며, 등기와 집합건축물대장 사이에도 전유면적 차이가 있습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 이 물건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계·면적 표시·현재 시세의 하락 흐름입니다. 현재 가격이 최근 평균보다 낮다는 사실은 분명하지만, 그 할인폭을 그대로 확정 수익으로 받아들이기보다는 현장과 원본 서류를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다.
