서울북부지방법원 2025타경12990. 서울 중랑구 망우동 423-34의 단독주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되는 사건입니다. 건물은 벽돌조 시멘기와지붕 단층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 103.8㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 박미경으로 2016.07.15 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 근저당이 아니라 2019.01.14 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 31,720,303원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 계산되어 그 이후의 예스자산대부, 국민건강보험공단, 한국자산관리공사, 에이원자산대부관리 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2016.07.15 이원옥의 소유권이전청구권가등기와 관련 가처분도 현재는 말소된 상태입니다.
다만 등기만 보고 끝낼 수는 없습니다. 양호석은 2015.08.28 전입으로 조사됐습니다. 이는 말소기준보다 앞선 날짜입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 실제 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가에 더해질 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12990 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 423-34 · 서울특별시 중랑구 용마공원로5가길 69-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 시멘기와지붕 단층건물 |
| 토지 | 103.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박미경 |
| 감정가 / 최저가 | 602,252,800원 / 481,802,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미자 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 먼저다
임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양호석 | 2015.08.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 양호석이 확인되지만 사용 부분과 보증금은 미상입니다. 전입일만으로 임대차의 구체적 내용이나 인수액을 확정할 수 없으므로, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 동일하게 내려간다고 전제해서는 안 됩니다. 만약 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액은 낙찰가 외에 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 80%
감정가는 602,252,800원, 현재 최저매각가는 481,802,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 385,441,600원, 3회 유찰 시 308,353,280원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,218,020원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,720,303원 | 31,720,303원 |
| 3. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 40,050,587원 | 40,050,587원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 120,412,160원 | 120,412,160원 |
| 5. 가압류 · 에이원자산대부관리 유한회사 | 9,103,669원 | 9,103,669원 |
| 6. 경매개시결정 · 구미자 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,297,261원 |
현재 계산에서는 금액이 확인된 채권 321,286,719원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 153,297,261원으로 계산됩니다. 다만 국민건강보험공단 압류 금액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 양호석의 보증금·배당관계는 이 계산만으로 확정되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 등기 채권 배당과 임차인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 481,802,000원 | 321,286,719원 | 0원 | 153,297,261원 |
| 2회 유찰 · 64% | 385,441,600원 | 321,286,719원 | 0원 | 57,958,699원 |
| 3회 유찰 · 51% | 308,353,280원 | 303,236,334원 | 18,050,385원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 현재 회차와 2회 유찰 시 신청채권자 구미자의 120,000,000원까지 전액 배당되며, 3회 유찰 시 신청채권자 배당은 101,949,615원으로 계산됩니다. 그러나 이 표의 매수인 인수 0원 계산값을 선순위 전입자까지 확정된 0원으로 해석하면 안 됩니다. 양호석의 보증금이 미상인 이상 임차관계 확인이 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택 + 토지이며 건물은 주택으로 이용 중입니다. 벽돌조 시멘기와지붕 단층건물입니다.
- 입지. 면일초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 103.8㎡, 지목 대, 평지·자루형, 세로한면(가)이며 공시지가는 2,559,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 주변. 자연녹지지역과 근린공원에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양호석 임대차 원본 확인. 2015.08.28 전입의 실제 임대차관계, 보증금, 점유 지속 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 국민건강보험공단 압류 금액과 임차인 보증금·최우선변제는 현재 표만으로 확정되지 않습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황, 구조, 경계와 실제 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상인 단독주택이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 사건의 등기부 자체는 정리 방향이 분명합니다. 2019.01.14 비엔케이캐피탈 가압류가 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기와 관련 가처분도 이미 말소됐습니다.
하지만 2015.08.28 전입한 양호석이라는 별도의 변수가 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력은 가능·미상으로 표시해야 하고, 매수인 인수액 역시 현재 단계에서 확정할 수 없습니다. 감정가 602,252,800원에서 1회 유찰돼 최저가가 481,802,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 실제 보증금과 점유관계를 확인하는 것입니다.
