서울북부지방법원 2025타경12990. 서울 중랑구 망우동 423-34의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 602,252,800원이고, 매각기일은 2026.09.01.입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 시멘기와지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중이며, 토지는 103.8㎡의 대지입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2019.01.14. 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류 31,720,303원이고, 그 뒤 예스자산대부·국민건강보험공단·한국자산관리공사· 에이원자산대부관리의 권리와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 말소됐고, 2016년 이원옥 명의 소유권이전청구권가등기 역시 2026.07.31. 말소됐습니다.
하지만 이 사건의 진짜 확인 포인트는 등기가 아니라 점유관계입니다. 양호석은 2015.08.28. 전입해 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12990 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 423-34 · 용마공원로5가길 69-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 벽돌조 시멘기와지붕 단층건물 |
| 토지 | 대 103.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박미경 |
| 감정가 / 최저가 | 602,252,800원 / 602,252,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미자 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
과거 을구에 존재하던 한국주택은행·국민은행·신용협동조합·축산업협동조합· 새마을금고 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 2016.07.15. 설정된 이원옥 명의 소유권이전청구권가등기도 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2026.07.31. 말소됐기 때문에 현재 경매에서 별도 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·점유 — 이 사건의 핵심 리스크
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양호석 | 2015.08.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 양호석의 전입일은 말소기준일인 2019.01.14.보다 앞선 2015.08.28.입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 배당으로 얼마가 회수되는지, 매수인이 미배당 보증금을 인수하는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,252,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,422,528원 |
| 1. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 31,720,303원 | 31,720,303원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 40,050,587원 | 40,050,587원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 120,412,160원 | 120,412,160원 |
| 4. 가압류 · 에이원자산대부관리 유한회사 | 9,103,669원 | 9,103,669원 |
| 5. 경매개시결정 · 구미자 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,543,553원 |
현재 회차 기준 채권총액 321,286,719원은 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 1회 유찰 시 매각가 481,802,240원, 2회 유찰 시 385,441,792원에서도 계산상 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 양호석의 실제 임대차보증금이 반영됐다고 볼 수 없으므로 임차인 인수위험을 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 602,252,800원 | 0원 | 272,543,553원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 481,802,240원 | 0원 | 153,297,499원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 385,441,792원 | 0원 | 57,958,888원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면일초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·공원·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 시멘기와지붕 단층건물이며 외벽은 벽돌쌓기 등, 창호는 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 103.8㎡ 대지, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,559,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 인접. 자연녹지지역과 근린공원에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 양호석의 실제 점유부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 확인. 실제 보증금 중 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현장과 감정평가서의 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자
이 사건은 현재 등기부만 놓고 보면 후순위 가압류·압류가 매각으로 정리되고, 과거 근저당과 가등기까지 이미 말소돼 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 2015.08.28. 전입한 양호석이 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않는다는 점 때문에 결론은 달라집니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 임차보증금까지 확정해 반영한 결과로 볼 수 없으므로, 실제 보증금과 배당 후 잔액이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실보다 선순위 전입 점유자의 임대차 실체를 확인하는 것입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 신건 최저가 602,252,800원을 기준으로 싸다거나 안전하다고 평가할 단계가 아닙니다.
